Nguồn cung bất động sản hiện nay chủ yếu là phân khúc cao cấp. Ảnh minh họa

Trong báo cáo cập nhật triển vọng ngành phát hành ngày 28/11, CTCP Chứng khoán Ngân hàng Đầu tư và Phát triển (BSC) đánh giá kém khả quan với ngành bất động sản thương mại.

Đầu tiên là do yếu tố nguồn cung. Theo BSC, nguồn cung căn hộ mới trong quý 3/2022 tại Hà Nội đạt 3.640 sản phẩm, tăng 5% so với cùng kỳ năm ngoái. Tại TP HCM, nguồn cung căn hộ mới đạt 2.851 sản phẩm, tăng 49% so với cùng kỳ năm trước chủ yếu do quý 3 và quý 4/2021 là thời điểm bùng phát dịch bệnh; còn so với quý 2/2022 thì con số này giảm tới 80%. Dự án mở bán mới tương đối hạn chế, hầu hết các căn hộ này là giai đoạn sau của các dự án đã triển khai.

Phân khúc cao cấp vẫn chiếm chủ đạo nguồn cung mới với 76% tổng sản phẩm mở mới tại TP HCM và 67% tổng sản phẩm mở mới tại Hà Nội. Giá bán căn hộ bình quân vẫn không ngừng tăng do phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng cao hơn trong tổng nguồn cung đang chào bán trên thị trường.

Với tình trạng đó, nhu cầu thực vẫn chưa được đáp ứng do sự thiếu hụt các sản phẩm phân khúc trung cấp. Theo Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Đất Xanh Services (FERI), nguồn cung mới giảm mạnh so với quý trước nhưng tỷ lệ hấp thụ bình quân tại TP HCM chỉ đạt 65% (so với 80% vào thời điểm cuối quý 2/2022) do mức giá bán cao, tập trung ở phân khúc cao cấp.

Thị trường căn hộ tại TP HCM.

Cùng với lệch pha cung cầu, trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục là câu chuyện nóng trong thời gian tới, tác động mạnh đến thị trường bất động sản. Theo Hiệp hội Thị trường trái phiếu (VBMA), tổng khối lượng phát hành trái phiếu trong quý 3/2022 đạt 61.374 tỷ đồng, giảm 68% so với cùng kỳ năm ngoái. Nhóm xây dựng và bất động sản sụt mạnh nhất, giảm lượt 98,7% và 93,4% về quy mô giá trị phát hành.

BSC cho biết, điểm rơi đáo hạn trái phiếu tập trung vào năm 2023-2024, trong đó quy mô đáo hạn trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản năm 2023 tăng gần 80% so với 2022 và chiếm 44% tổng giá trị đáo hạn toàn thị trường.

Thống kê từ Fiinpro và HNX tính đến cuối quý 3/2022 cho thấy, quy mô đáo hạn toàn thị trường trong 2023 là 367.031 tỷ đồng (cao hơn 67% năm 2022) và quy mô đáo hạn của các doanh nghiệp bất động sản nói riêng là 160.682 tỷ đồng (+80% so với 2022).

Do đó, áp lực lên dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản khá lớn trong bối cảnh tín dụng được kiểm soát chặt chẽ đối với cả doanh nghiệp và người mua, tỷ lệ hấp thụ dự án chậm và lãi suất có xu hướng tăng.

Theo BSC, xu hướng lãi suất tăng và kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực bất động sản sẽ là “cơn gió ngược chiều” cho ngành bất động sản thương mại, tạo áp lực lên việc vay mới, chi phí vốn vay tăng cao và nhu cầu xuống mức thấp.

“Chúng tôi nhận thấy tỷ lệ hấp thụ các dự án đã chậm đi rất nhiều trong quý 3/2022 đặc biệt là ở phân khúc cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng. Do đó, thời điểm triển khai mở bán mới và giá bán sẽ thay đổi rất nhiều so với kế hoạch ban đầu của các doanh nghiệp cũng như giá trị mở bán mới/bàn giao dự án cũ sẽ yếu đi nhiều trong thời gian tới”, BSC nêu.

Đối với các doanh nghiệp niêm yết, quy mô trái phiếu đáo hạn năm 2023 cao hơn 2 lần năm 2022, chiếm khoảng 20% tổng giá trị đáo hạn toàn ngành bất động sản. Theo thông tin từ báo cáo tài chính các doanh nghiệp niêm yết, tổng quy mô đáo hạn trái phiếu các doanh nghiệp niêm yết năm 2023 và 2024 lần lượt là 32.666 tỷ đồng và 19.582 tỷ đồng. Trong đó, mức đáo hạn lớn trong năm 2023 bao gồm NVL (19.109 tỷ đồng), VHM (3.834 tỷ đồng), PDR (2.546 tỷ đồng) và AGG (1.209 tỷ đồng).

Mặc dù 80% giá trị đáo hạn ngành bất động sản năm 2023 chủ yếu nằm ở các công ty bất động sản chưa niêm yết nhưng theo BSC, áp lực dòng tiền thanh toán trái phiếu đáo hạn cũng đè nặng lên các doanh nghiệp niêm yết trong bối cảnh gần như mọi nguồn huy động vốn đều trở nên khó khăn bao gồm cả bán hàng, đặc biệt là các doanh nghiệp có lượng lớn nợ vay ngân hàng đáo hạn trong 2023.

BSC cho biết, trong 9 tháng đầu năm 2022, ngoại trừ VHM với dòng tiền tốt từ hợp đồng kinh doanh khi mở bán mới đại dự án The Empire (Hưng Yên), bàn giao các dự án Ocean Park, Smart City và Grand Park, dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản hầu như đều đến từ việc huy động vốn thông qua vay nợ/phát hành trái phiếu, bao gồm NVL, DXG, KDH và NLG.

Mặc dù tỷ lệ nợ vay/tổng tài sản của các doanh nghiệp này vẫn chưa quá cao nhưng áp lực thanh toán nợ đến hạn trong 2023-2024 là tương đối lớn, khi giá trị bán trước trong 9 tháng năm 2022 sụt giảm đáng kể so với cùng kỳ và cả năm 2021. Giá trị mở bán mới bắt đầu giảm mạnh từ quý 3/2022 với mức giảm 50-80% về giá trị so với hai quý đầu năm.

BSC dự báo xu hướng sụt giảm giá trị mở bán mới vẫn sẽ tiếp tục trong thời gian tới khi các dự án hiện tại đa số là phân khúc cao cấp chưa đáp ứng nhu cầu thực, khả năng triển khai dự án mới của các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn, tình hình thắt chặt tín dụng.

Áp lực thanh toán trái phiếu đến hạn của các doanh nghiệp niêm yết.

Mặt tích cực với thị trường bất động sản, theo BSC là Nghị định 65/2022/NĐ-CP và Dự thảo Luật đất đai mới, mang lại triển vọng trong dài hạn, làm lành mạnh và tăng tính hiệu quả cho thị trường.

Điểm nổi bật trong Nghị định 65/2022/NĐ-CP là cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu để tái cấu trúc nợ vay, bên cạnh các quy định chặt chẽ hơn về đối tượng nhà đầu tư chuyên nghiệp, điều kiện phát hành… giúp hạn chế rủi ro vỡ nợ toàn hệ thống ảnh hưởng đến toàn nền kinh tế.

Dự thảo Luật đất đai sửa đổi có những điểm mới sẽ nâng cao hiệu quả trong việc triển khai dự án và làm lành mạnh hơn cho thị trường bất động sản. Điển hình là bỏ khung giá đất định kỳ 5 năm, xây dựng bảng giá đất hàng năm để theo sát nhất giá thị trường. Việc này nhằm đẩy nhanh giải phóng mặt bằng cho tất cả các dự án cũng như tránh việc đầu cơ.

Bên cạnh đó, BSC cũng đề cập đến mức định giá hấp dẫn đối với các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính tốt và sản phẩm hướng tới phân khúc trung cấp, đáp ứng nhu cầu thực.