Nhu cầu vẫn hiện hữu, nhưng không có lựa chọn phù hợp

Theo báo cáo của Savills tại sự kiện công bố tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội quý 3/2026 diễn ra chiều 15/10, trong quý 3/2026, thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội tiêu thụ được khoảng 3.800 căn hộ, giảm 26% so với quý trước và giảm 48% so với cùng kỳ năm trước.

Nhưng theo số liệu của Batdongsan.com.vn công bố ngày 14/10, chung cư vẫn là loại nhà được tìm kiếm nhiều nhất. Theo đơn vị này, tại Hà Nội, hơn một nửa số lượt tìm kiếm nhà đất (52%) là tìm chung cư, trong khi đất nền chỉ chiếm 13% và nhà riêng 18%. Tính trên cả nước, chung cư cũng đứng đầu với 37% lượt tìm kiếm, và được 36% môi giới đánh giá là loại hình có tiềm năng tăng trưởng tốt nhất trong 6 tháng tới.

Thị trường thứ cấp cũng cho thấy nhu cầu ở thực vẫn lớn. Theo Batdongsan.com.vn, có tới 83% giao dịch căn hộ thứ cấp tại Hà Nội trong quý 3/2026 là người mua để ở, chỉ 17% mua để đầu tư.

Điều đó cho thấy, người mua chưa rời bỏ thị trường, họ chỉ đang cân nhắc kỹ hơn. Trên phạm vi toàn thị trường, khảo sát 530 môi giới của Batdongsan.com.vn cho thấy 63% đánh giá người mua vẫn đang nghe ngóng, chưa vội xuống tiền, do lãi suất vay còn cao, lo ngại chính sách, quy hoạch thay đổi và dòng tiền còn eo hẹp.

Nguồn cung lệch về phân khúc trung và cao cấp

Xét về nguồn cung, số căn hộ mới được đưa ra bán lại giảm mạnh và chủ yếu ở phân khúc giá cao. Quý 3/2026, Hà Nội chỉ có thêm 3.100 căn hộ mới, giảm 42% so với quý trước và 51% so với cùng kỳ.

Tổng số căn hộ đang được chủ đầu tư chào bán là khoảng 9.700 căn, nhưng căn hộ bình dân (hạng C) chỉ chiếm khoảng 4%. Theo Savills, nguồn cung sơ cấp hạng C đã giảm trung bình 27%/năm kể từ năm 2022, trong khi căn hộ cao cấp (hạng A) tăng liên tục và đạt đỉnh vào quý 2/2026, khi chiếm 42% tổng nguồn cung mới.

Vì hàng giá rẻ ít đi, phần lớn giao dịch rơi vào nhóm căn hộ giá cao. Giá chào bán sơ cấp trung bình của căn hộ mới hiện là 107 triệu đồng/m2. Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, cho biết hơn 70% số căn bán được trong quý 2/2026 tại Hà Nội có giá trên 6 tỷ đồng, tức hơn 2.600 trong tổng số 3.800 căn; còn căn hộ giá 2 - 4 tỷ đồng gần như không còn.

Một chi tiết được đại diện Savills chỉ ra cho thấy giao dịch căn hộ chung cư tại Hà Nội giảm mạnh không phải vì người mua hết tiền mua nhà. Trong quý 3/2026, lượng giao dịch giảm chủ yếu ở phân khúc hạng A; trong khi đó, giao dịch ở phân khúc hạng B và hạng C vẫn tăng so với quý trước.

Nếu người mua thực sự “rút lui” khỏi thị trường, các phân khúc phải giảm như nhau. Nhưng số liệu lại chứng minh việc phân khúc nào còn nhà ở mức giá hợp lý, phân khúc đó vẫn có giao dịch.

Giá thứ cấp giảm ba quý liên tiếp, hàng sơ cấp cạnh tranh bằng chính sách thanh toán

Khi hàng sơ cấp quá đắt, người mua chuyển hướng sang thị trường thứ cấp, nơi giá đang mềm hơn. Giá thứ cấp trung bình hiện khoảng 75 triệu đồng/m2, thấp hơn đáng kể so với giá chào bán sơ cấp ở mức 107 triệu đồng/m2, và đã giảm ba quý liên tiếp ở tất cả các phân khúc.

Theo số liệu của Savills, chênh lệch giá giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp hiện lên tới 28% ở phân khúc hạng A và 17% ở hạng B. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, từ đầu năm đến tháng 9/2026, chỉ số giá rao bán căn hộ thứ cấp tại Hà Nội giảm 15%, sâu hơn mức giảm 9% của thị trường sơ cấp.

Ở thị trường sơ cấp, chủ đầu tư gần như không giảm giá niêm yết, mà cạnh tranh bằng chính sách thanh toán như chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc. Theo Batdongsan.com.vn, đây là những yếu tố được môi giới đánh giá có tác động lớn nhất đến quyết định mua ở phân khúc sơ cấp.

Tỷ lệ hấp thụ phản ánh hiệu quả của cách làm này. Theo Savills, tỷ lệ hấp thụ của nguồn cung mới đạt 59%, cao hơn hẳn mức 39% của toàn thị trường. Hàng mới bán tốt hơn nhờ chính sách thanh toán linh hoạt, còn hàng tồn đọng bán chậm vì mức giá và cơ cấu sản phẩm không còn phù hợp với nhu cầu của người mua.

Trong khi đó, thị trường thứ cấp vẫn giữ vai trò chủ lực về giao dịch. Theo Batdongsan.com.vn, căn hộ thứ cấp chiếm 54% lượng giao dịch ước tính tại Hà Nội trong quý 3/2026, cao hơn mức 46% của thị trường sơ cấp.

Quý 4/2026 dự kiến có thêm 7.000 căn hộ mới

Theo Savills, trong quý 4/2026, Hà Nội sẽ có 11 dự án chung cư mở bán với khoảng 7.000 căn hộ. Tuy nhiên, điều thị trường quan tâm không chỉ là số lượng, mà là cơ cấu của nguồn cung mới: trong số đó có bao nhiêu căn hộ hạng C và căn hộ ở khoảng giá dưới 6 tỷ đồng.

Theo số liệu giao dịch quý 3/2026 của Savills, nhóm căn hộ dưới 6 tỷ đồng hiện chiếm chưa tới 30% lượng giao dịch, trong khi đây là khoảng giá phù hợp với khả năng chi trả của phần đông người mua ở thực. Nếu nguồn cung mới tiếp tục tập trung vào phân khúc giá cao, lượng giao dịch khó phục hồi một cách bền vững.

Về dài hạn, Savills cho rằng việc Hà Nội ưu tiên phát triển hạ tầng sẽ mở ra cơ hội tiếp cận nhà ở vừa túi tiền tại các khu vực vùng ven và tỉnh lân cận. Chuyên gia của Savills nhận định nhu cầu mua nhà để ở vẫn bền vững, được hỗ trợ bởi quá trình đô thị hóa, thu nhập tăng và hạ tầng cải thiện. Thị trường căn hộ vì thế chỉ thực sự cân bằng trở lại khi nguồn cung quay về đúng khoảng giá mà người mua ở thực có thể chi trả.