Thảo luận tại hội trường về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) chiều ngày 28/10, một số đại biểu quan tâm đến vấn đề hoàn thiện các quy định nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà tại những dự án có sai phạm.
 |
| Đại biểu Võ Hoàng Ngân (Đoàn TP HCM). Ảnh: Media Quốc hội |
Đại biểu Võ Hoàng Ngân (Đoàn TP HCM) cho biết, thực tế có nhiều trường hợp người dân đã nhận bàn giao nhà, sinh sống ổn định nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận do chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, còn thế chấp tài sản hoặc vi phạm pháp luật trong quá trình thực hiện dự án.
Theo đại biểu, bất cập nằm ở chỗ người mua đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng nhưng vẫn phải gánh chịu hậu quả từ những vi phạm của chủ đầu tư.
Do đó, đại biểu đề nghị bổ sung vào Điều 27 của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cơ chế xác định rõ trách nhiệm, thời hạn khắc phục vi phạm của chủ đầu tư và trách nhiệm phối hợp giải quyết của các cơ quan có thẩm quyền.
Đối với những căn hộ đã đủ điều kiện pháp lý, không có tranh chấp và không bị ràng buộc bởi các biện pháp bảo đảm hoặc hạn chế giao dịch, đại biểu đề nghị nghiên cứu cơ chế giải quyết riêng để cấp giấy chứng nhận cho người dân. “Không nên để quyền lợi của người mua tiếp tục bị đình trệ chỉ vì những vi phạm chưa được khắc phục tại các phần còn lại của dự án,” ông nói.
Đại biểu Võ Hoàng Ngân cũng đề nghị hoàn thiện Điều 124 theo hướng làm rõ trách nhiệm công khai thông tin về tình trạng tranh chấp, thế chấp, giải chấp và cơ chế xử lý đối với những chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết.
Đại biểu nhấn mạnh nguyên tắc người mua nhà phải được cung cấp đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản và có cơ chế bảo vệ thực chất khi đã hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng.
| Liên quan đến việc cải tạo, xây dựng lại chung cư, đại biểu Võ Hoàng Ngân cũng đề nghị quy định rõ trách nhiệm tiếp tục bố trí chỗ ở tạm thời hoặc hỗ trợ kinh phí thuê nhà nếu dự án chậm tiến độ, cho đến khi người dân được bàn giao nhà tái định cư hoặc có phương án giải quyết chỗ ở phù hợp. Đối với chủ đầu tư không đủ năng lực hoặc chậm triển khai không có lý do chính đáng, cần có cơ chế thay thế nhưng phải bảo đảm quyền lợi hợp pháp đã được xác lập của cư dân. |
Trường hợp công trình buộc phải phá dỡ, phải có phương án hỗ trợ người dân
Cùng mối quan tâm, đại biểu Trịnh Xuân An (Đoàn Đồng Nai) dẫn thực tiễn các dự án nhà ở của Tập đoàn Mường Thanh tại Hà Nội đang được báo chí phản ánh, cho thấy những bất cập trong việc bảo vệ quyền lợi người mua nhà khi chủ đầu tư vi phạm pháp luật về đất đai, quy hoạch, xây dựng.
Theo đại biểu, có những trường hợp người dân đã trả tiền mua nhà nhưng phải chờ đợi kéo dài để giải quyết vướng mắc pháp lý, thậm chí đối diện nguy cơ phải di dời hoặc phá dỡ căn hộ do sai phạm của chủ đầu tư.
“Trong khi đó, Điều 27 của dự thảo quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại nhưng chưa làm rõ cơ chế bảo vệ người mua khi dự án chưa hoàn thiện pháp lý, chủ đầu tư không khắc phục vi phạm, bị xử lý hoặc mất khả năng thanh toán,” ông An nói.
Từ thực tế, đại biểu Trịnh Xuân An đề nghị bổ sung một điều luật riêng về giải quyết quyền lợi của người mua nhà tại các dự án có sai phạm, có thể bố trí sau Điều 127 của dự thảo. Theo ông, quy định mới cần xác định rõ trách nhiệm bảo vệ người mua không biết hoặc không buộc phải biết về các vi phạm của chủ đầu tư. Đặc biệt, không được mặc nhiên chuyển nghĩa vụ tài chính và chi phí khắc phục sai phạm của chủ đầu tư sang cư dân.
Đại biểu cho rằng không thể yêu cầu người dân tự kiểm tra những hồ sơ pháp lý mà chỉ cơ quan quản lý Nhà nước mới có điều kiện tiếp cận đầy đủ.
Về phương án xử lý, ông An đề nghị phân biệt từng trường hợp cụ thể.
Đối với công trình có thể khắc phục sai phạm để tiếp tục tồn tại, cần quy định thời hạn hoàn thiện pháp lý và giải quyết cấp giấy chứng nhận cho người mua.
Trường hợp công trình buộc phải phá dỡ, phải có phương án hỗ trợ chỗ ở tạm thời, hoàn trả tiền, đổi nhà hoặc bồi thường phù hợp. Với công trình nguy hiểm, cần tổ chức di dời ngay nhưng đồng thời phải bảo đảm quyền về chỗ ở của người dân.
Đại biểu cũng nhấn mạnh nghĩa vụ bồi thường phải gắn với nguồn tài chính bảo đảm, có cơ chế bảo toàn tài sản và phương án xử lý khi chủ đầu tư mất khả năng thanh toán.
Bên cạnh đó, cần xác định rõ cơ quan đầu mối giải quyết quyền lợi người mua nhà, làm rõ quyền sở hữu căn hộ, quyền sử dụng đất chung và quyền lợi của cư dân trong trường hợp xây dựng lại chung cư.
Cần quy định rõ trách nhiệm cung cấp thông tin trước khi ký hợp đồng
 |
| Đại biểu Trịnh Ngọc Phương - Đoàn Tây Ninh. Ảnh: Media Quốc hội |
Cùng quan tâm đến việc bảo vệ quyền lợi người mua nhà, đại biểu Trịnh Ngọc Phương (Đoàn Tây Ninh) đề nghị hoàn thiện Điều 124 của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đặc biệt là các quy định liên quan đến tài sản thế chấp và trách nhiệm cung cấp thông tin.
Theo đại biểu, cơ quan soạn thảo đề nghị giữ nguyên dự thảo vì cho rằng quy định về bên nhận thế chấp đã thống nhất với pháp luật đất đai, trong khi trách nhiệm công khai thông tin được điều chỉnh bởi pháp luật kinh doanh bất động sản. Song ông cho rằng sự thống nhất giữa các luật là cần thiết nhưng chưa đủ để bảo vệ người mua nhà trong thực tế.
"Người mua thường ở vị thế yếu hơn chủ đầu tư và tổ chức tín dụng. Nếu chỉ dựa vào thỏa thuận trong hợp đồng, trong khi người mua không hiểu đầy đủ phạm vi tài sản đang thế chấp, nghĩa vụ được bảo đảm và hậu quả pháp lý khi không giải chấp, quyền tự thỏa thuận có thể chưa bảo đảm sự bình đẳng thực chất," đại biểu Phương nói.
Do đó, đại biểu đề nghị quy định rõ trách nhiệm cung cấp thông tin đầy đủ, dễ hiểu trước khi ký hợp đồng. Việc người mua đồng ý với phương án xử lý tài sản thế chấp phải được thể hiện rõ ràng bằng văn bản, đồng thời xác định trách nhiệm của các bên nếu thông tin cung cấp không đầy đủ hoặc không chính xác.
Theo đại biểu Trịnh Ngọc Phương, đây không phải là việc tạo thêm thủ tục mà nhằm phòng ngừa tranh chấp, bảo vệ quyền lợi người mua và củng cố niềm tin vào thị trường nhà ở.
Đại biểu Tây Ninh nhấn mạnh, chất lượng của Luật Nhà ở không chỉ được đánh giá qua việc tháo gỡ thủ tục cho nhà đầu tư mà còn phải thể hiện ở khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, hiệu quả quản lý nguồn lực công và mức độ bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua, người thuê nhà.
| Trong phần giải trình ý kiến đại biểu cuối phiên thảo luận, Bộ trưởng Xây dựng Trần Hồng Minh có nhắc tới sai phạm tại các dự án do Tập đoàn Mường Thanh làm chủ đầu tư, song không chia sẻ chi tiết. Đối với những dự án có sai phạm từ trước, dẫn đến tình trạng người dân không được cấp giấy chứng nhận hoặc công trình không thể tháo dỡ, Bộ trưởng cho biết Hà Nội đã đưa ra phương án xử lý trên cơ sở các nghị quyết của Quốc hội, hướng dẫn của Chính phủ và quy định pháp luật liên quan. Theo phương án được HĐND thành phố Hà Nội thông qua sáng ngày 28/10, tại kỳ họp thứ 7, các dự án chung cư sai phạm của Tập đoàn Mường Thanh được rà soát, phân loại thành 2 nhóm. Nhóm 1 (tồn tại có điều kiện): Đã hoàn thành xây dựng, đảm bảo an toàn chịu lực, đủ điều kiện phòng cháy chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu đáp ứng hoặc bổ sung được, đảm bảo khoảng cách theo quy chuẩn tại thời điểm xây dựng công trình và không vi phạm chỉ giới đường đỏ. Nhóm 2 (buộc phá dỡ): Không đáp ứng tiêu chí tại nhóm 1, không đảm bảo an toàn chịu lực, không khắc phục phòng cháy chữa cháy và vi phạm chỉ giới. Trường hợp phải di dời, người dân được nhận tiền bồi thường trong 90 ngày, được thoả thuận mua căn hộ, nhà ở thuộc dự án của chủ đầu tư hoặc trường hợp thuộc đối tượng mua nhà ở xã hội thì được ưu tiên mua nhà ở xã hội của chủ đầu tư không qua bốc thăm. Trường hợp không phải di dời, người dân được tiếp tục thực hiện hợp đồng, không phải nộp phí khắc phục hậu quả thay chủ đầu tư, được cấp giấy chứng nhận sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính. |
