Tham gia thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sáng ngày 30/10, đại biểu Vũ Văn Tiến (Đoàn TP Hải Phòng) bày tỏ trăn trở trước tình trạng các dự án bất động sản vi phạm quy hoạch, trật tự xây dựng kéo dài, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của người mua nhà.
 |
| Đại biểu Vũ Văn Tiến phát biểu tại hội trường. Ảnh: Media Quốc hội |
Dẫn trường hợp các dự án của Tập đoàn Mường Thanh tại Hà Nội, với hơn 3.900 căn hộ nằm trong phương án dự kiến phá dỡ để xử lý sai phạm, đại biểu đặt câu hỏi vì sao những vi phạm nghiêm trọng về quy hoạch, trật tự xây dựng có thể diễn ra trong thời gian dài, để rồi hàng nghìn căn hộ được đưa vào giao dịch, người dân bỏ tiền mua, sinh sống nhiều năm nhưng khi xử lý sai phạm lại đứng trước nguy cơ mất trắng.
“Tại sao phải mất nhiều năm mới tìm được hướng giải quyết và trở thành nỗi bất an của hàng nghìn gia đình. Người đã vào ở thì thấp thỏm lo âu, người bỏ tiền mua căn hộ thì mòn mỏi chờ được cấp sổ hồng?,” đại biểu nêu vấn đề.
Từ thực tế trên, ông Vũ Văn Tiến cho rằng việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này, bên cạnh tháo gỡ vướng mắc, khơi thông nguồn lực và tạo điều kiện cho thị trường phát triển, cần đặc biệt chú ý thiết kế những quy định chặt chẽ, đủ sức răn đe, để chủ đầu tư "không muốn vi phạm, không dám vi phạm và không thể vi phạm".
Cần phát hiện và ngăn chặn sớm sai phạm
Góp ý về các quy định cụ thể, đại biểu Vũ Văn Tiến đề nghị trước hết phải kiểm soát chặt chẽ ngay từ thời điểm bất động sản được đưa ra bán.
Theo ông, dự thảo luật đã quy định việc công khai thông tin về điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là các quy định này đã đủ để ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư bán căn hộ không đúng quy hoạch, thiết kế được phê duyệt hay chưa.
Đại biểu phân tích, mỗi dự án đều có hồ sơ phê duyệt rõ ràng về số tầng, số lượng căn hộ, diện tích. Điều quan trọng là khi chủ đầu tư đưa căn hộ ra bán, cơ quan nào có trách nhiệm kiểm tra, đối chiếu với hồ sơ được phê duyệt và việc hậu kiểm được thực hiện như thế nào.
“Nếu số căn hộ đưa ra bán nhiều hơn số được phê duyệt thì phải phát hiện và ngăn chặn ngay, chứ không thể để người dân bỏ tiền mua vào sinh sống rồi mới tìm cách xử lý,” ông Tiến nhấn mạnh.
Từ đó, đại biểu đề nghị hoàn thiện quy định theo hướng rõ trách nhiệm kiểm tra, đối chiếu danh mục căn hộ đưa vào kinh doanh với quy hoạch, thiết kế được phê duyệt. Đồng thời, cần công khai danh mục những căn hộ đủ điều kiện bán, kịp thời cảnh báo và ngăn chặn giao dịch đối với từng căn hộ vi phạm.
“Không thể để hồ sơ được phê duyệt một đằng, căn hộ đưa ra bán một nẻo, đến khi xảy ra chuyện thì người mua mới biết mình đang mua phải căn hộ có sai phạm,” đại biểu nói.
 Không thể để người mua nhà gánh hậu quả sai phạm của chủ đầu tư Từ thực tế nhiều dự án nhà ở vướng mắc pháp lý kéo dài, các đại biểu Quốc hội đề nghị bổ sung cơ chế bảo vệ người mua nhà đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ, không để người dân phải gánh chịu hậu quả từ những vi phạm của chủ đầu tư. |
Buộc chủ đầu tư chịu trách nhiệm đến cùng về hậu quả gây ra
Nội dung thứ hai được đại biểu Vũ Văn Tiến nhấn mạnh là trách nhiệm của chủ đầu tư và các cơ quan quản lý khi để xảy ra sai phạm tại các dự án bất động sản.
Theo đại biểu, dự thảo luật đã quy định các hành vi nghiêm cấm, đồng thời quy định trách nhiệm quản lý Nhà nước. Tuy nhiên, cần làm rõ hơn trách nhiệm của từng cơ quan trong trường hợp dự án xây dựng sai quy hoạch, sai thiết kế nhưng chủ đầu tư vẫn bán nhà và thu tiền của người dân.
Ông Tiến cho rằng, những sai phạm nhỏ nếu không được phát hiện, ngăn chặn từ đầu sẽ tích tụ thành sai phạm lớn. Càng để kéo dài, hậu quả càng nặng nề, việc xử lý càng khó khăn, phức tạp, nhất là khi liên quan đến tài sản có giá trị lớn, là chỗ ở và khoản tích góp sau hàng chục năm của hàng nghìn gia đình.
“Không thể để chủ đầu tư cố tình thu lợi từ sai phạm rồi chỉ cần nộp phạt là xong. Nếu làm sai có lợi, người vi phạm không phải chịu hậu quả thích đáng thì rất khó ngăn chặn những vụ việc tương tự,” đại biểu nhấn mạnh.
Để khắc phục tình trạng này, ông đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo quy định rõ trách nhiệm của từng cơ quan trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý sai phạm. Đồng thời, cần nghiên cứu các chế tài đủ sức răn đe, có cơ chế thu hồi khoản lợi bất hợp pháp, không để chủ đầu tư tiếp tục hưởng lợi từ những căn hộ vi phạm.
Cùng với đó, đại biểu đề nghị hoàn thiện các quy định liên quan theo hướng buộc chủ đầu tư phải hoàn trả, bồi thường và bảo đảm khắc phục hậu quả do mình gây ra. Đặc biệt, đối với trường hợp công trình buộc phải phá dỡ, các quy định cần bảo đảm trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc khắc phục những thiệt hại liên quan đến quyền lợi và chỗ ở của người dân.
Bất động sản chưa đủ điều kiện thì chưa được giao dịch
 |
| Đại biểu Nguyễn Văn Huy - Đoàn Hưng Yên. Ảnh: Media Quốc hội |
Cùng mối quan tâm đến việc bảo vệ quyền lợi người mua nhà, đại biểu Nguyễn Văn Huy (Đoàn Hưng Yên) tập trung vào ba vấn đề nhằm ngăn chặn tình trạng doanh nghiệp đưa bất động sản vào giao dịch khi chưa hoàn thiện đầy đủ hồ sơ pháp lý.
Thứ nhất, cần làm rõ thời điểm được phép giao dịch và ngăn chặn việc huy động tiền khi bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý.
Theo đại biểu, dự thảo luật đã quy định nghiêm cấm kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện, đồng thời cho phép chủ đầu tư thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, cần làm rõ hơn để ngăn chặn tình trạng doanh nghiệp chưa đủ hồ sơ pháp lý vẫn nhận tiền giữ chỗ, tiền thiện chí, tiền đăng ký nguyện vọng hoặc ký các thỏa thuận có tên gọi khác nhằm huy động vốn từ khách hàng.
Đại biểu đề nghị quy định theo hướng nghiêm cấm nhận tiền đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng hoặc các khoản tiền khác có bản chất nhằm bảo đảm việc mua, thuê mua bất động sản khi chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Đồng thời, bổ sung quy định mọi thỏa thuận nhận tiền nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai phải tuân thủ điều kiện, giới hạn và trình tự theo luật định, không phụ thuộc vào tên gọi của thỏa thuận.
Thứ hai, không được lấy cam kết bổ sung hồ sơ để thay thế điều kiện pháp lý bắt buộc.
Đại biểu cho rằng cần phân biệt việc thiếu tài liệu bổ trợ với trường hợp chưa có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, chưa hoàn thành thủ tục xây dựng hoặc chưa đáp ứng điều kiện kinh doanh bất động sản.
Ông đề nghị bổ sung quy định bên kinh doanh phải cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý bắt buộc trước khi giao dịch; không được lấy cam kết bổ sung hồ sơ sau này để thay thế điều kiện pháp luật yêu cầu phải đáp ứng trước giao dịch.
Trường hợp hồ sơ sai lệch hoặc chưa rõ ràng phải xác minh, làm rõ trước khi tiếp tục giao dịch. Đồng thời, bổ sung nghĩa vụ công khai tình trạng pháp lý, giấy tờ đã có, giấy tờ còn thiếu và nghĩa vụ tài chính liên quan (nếu có), giúp người mua đánh giá rủi ro trước khi quyết định.
Thứ ba, làm rõ trách nhiệm của sàn giao dịch và doanh nghiệp môi giới trong kiểm tra hồ sơ pháp lý.
Đại biểu đề nghị sửa đổi quy định tại dự thảo theo hướng sàn giao dịch, doanh nghiệp môi giới phải kiểm tra tính đầy đủ, thống nhất của hồ sơ trong phạm vi trách nhiệm; đối chiếu với cơ sở dữ liệu liên quan khi có điều kiện.
Các đơn vị này chỉ được niêm yết, môi giới hoặc hỗ trợ giao dịch đối với bất động sản đủ điều kiện theo luật định. Khi phát hiện hồ sơ thiếu, sai lệch hoặc có dấu hiệu vi phạm, phải yêu cầu làm rõ và từ chối cung cấp dịch vụ nếu chưa đủ căn cứ pháp lý.
Đại biểu Nguyễn Văn Huy nhấn mạnh nguyên tắc xuyên suốt: “Bất động sản chưa đủ điều kiện thì chưa được giao dịch, hồ sơ chưa được làm rõ thì chưa thể coi là đủ điều kiện, và mỗi chủ thể tham gia thị trường phải chịu trách nhiệm tương xứng với nghĩa vụ pháp luật giao cho mình”.
