Để giá bất động sản không tăng nóng thì cần cân bằng cung - cầu. Ảnh minh hoạ: Quách Sơn

Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2022 của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, giao dịch trên thị trường có sự sụt giảm ở nhiều phân khúc so với cùng kỳ năm trước nhưng phân khúc đất nền lại tăng đột biến. Cụ thể, lượng giao dịch đất nền trong quý đạt 153.537 giao dịch thành công. Tổng lượng giao dịch bằng khoảng 242% so với quý IV/2021. Khu vực miền Nam ghi nhận tới 90.089 giao dịch đất nền thành công.

Còn theo báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý I/2022 của BHS Group, trong số xấp xỉ 4.200 sản phẩm đất nền được đưa ra thị trường trong quý đầu năm, khu vực miền Bắc chiếm nhiều nhất với tỷ lệ 41,3%; tiếp đến là miền Trung và miền Nam với tỷ lệ lần lượt là 20,3% và 38,4%. Tỷ lệ hấp thụ đất nền đạt khoảng 71% trong quý I/2022 do nhu cầu đầu tư tiếp tục tăng cao.

Vì nhu cầu cao nên giá đất nền trong quý vừa qua cũng có biên độ tăng mạnh, bình quân tăng khoảng 5-10% so với quý trước. Trong đó, tại Hà Nội, các khu vực Vành đai 4 đi qua huyện Hoài Đức như gần Cụm công nghiệp Dương Liễu, cầu vượt Song Phương giá khoảng hơn 100 triệu/m2; khu vực gần dự án Vinhomes Wonder Park Đan Phượng giá khoảng 150 triệu đồng/m2; khu vực đầu cầu Nhật Tân phía Đông Anh, giá khoảng hơn 200 triệu đồng/m2 với những lô đẹp mặt đường lớn.

Giá đất nền tăng do nhu cầu đầu tư cao, khi thời gian qua dòng tiền rút khỏi các kênh rủi ro như chứng khoán.

Trong khi giá đất nền tăng chủ yếu do nhu cầu đầu tư thì giá chung cư cũng có xu hướng tăng với tỷ lệ bình quân khoảng 3% so với cuối 2021. Tại Hà Nội, giá nhà chung cư tăng khoảng 4-5% cao hơn so với TP HCM – hiện tăng ở mức khoảng 1-2%.

Các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm của các đô thị lớn hầu như không còn căn hộ với mức giá dưới 25 triệu đồng một m2. Nếu có, chỉ còn một số ít tại các dự án nằm ở các quận, huyện xa trung tâm. Tuy nhiên, ngay cả khi có căn hộ với giá khoảng 25 triệu đồng một m2, thậm chí thuộc dạng nhà ở xã hội thì người lao động thu nhập thấp vẫn khó sở hữu.

Pháp lý chồng chéo khiến dự án chậm tiến độ

Tại chương trình đối thoại chuyên đề: "Nhận diện chân thực vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế" do VnEconomy tổ chức ngày 6/5, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch CTCP Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest), Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam cho biết, việc thiếu nguồn cung do các dự án chậm triển khai một phần nguyên nhân lớn do vấn đề pháp lý.

Theo quan sát của ông Hiệp, cách đây 10 năm, người mua nhà chỉ cần biết dự án nào đang bán là đến đặt cọc, xếp hàng mua, không quan tâm thủ tục pháp lý. Tuy nhiên hiện nay, nhà đầu tư đã hiểu biết và đòi hỏi chặt chẽ hơn. Trong khi đó, hoạt động kinh doanh và phát triển thị trường bất động sản hiện nay có tới 12 luật có quy định liên quan; do nhiều Bộ ban hành nên có sự chồng chéo, tạo ra nhiều vướng mắc. Đây cũng là lý do các dự án chậm chạp, thậm chí dừng cả chục năm khiến chi phí phát sinh lớn. Chủ đầu tư khó huy động vốn.

Gần đây, chủ trương siết chặt tín dụng bất động sản, trái phiếu quản lý chặt chẽ cũng gây ảnh hưởng tới việc triển khai dự án khi các chủ đầu tư thiếu nguồn cung tài chính. Cộng thêm bão giá vật liệu xây dựng, thiếu nhân công sau Covid-19, doanh nghiệp bất động sản không khỏi lao đao. Vì vậy, không nên chỉ nhìn vào việc tăng giá bất động sản mà đánh giá doanh nghiệp chạy theo lợi nhuận.

Từ thực trạng trên, ông Hiệp kiến nghị Luật đất đai cần phải được sửa đầu tiên, vì liên quan đến các luật khác. Thủ tục hành chính cũng cần tinh giảm, tạo điều kiện cho doanh nghiệp. Như chứng nhận chủ đầu tư hiện tại, thủ tục đi kèm phải cần tới 7-8 con dấu. Chính những thủ tục này đã góp phần kìm hãm tốc độ triển khai các dự án. Sau đó là thông tin về dự án để các doanh nghiệp đầu tư cho phù hợp với chủ trương, chính sách Nhà nước.

Chúng tôi cũng rất muốn nhận các công trình cải tạo chung cư cũ, xây dựng nhà ở xã hội nhưng không biết ở đâu có dự án. Việc công khai, minh bạch các dự án, hệ thống cơ chế chọn chủ đầu tư là rất cần thiết. Chủ tịch GP.Invest Nguyễn Quốc Hiệp

Ông Hiệp cũng nhấn mạnh đến trách nhiệm của các cơ quan chính quyền địa phương. Như vấn để giải phóng mặt bằng, theo ông Hiệp, có nhiều chính quyền tránh né, nhất là các tỉnh đã đủ ngân sách không tha thiết với việc triển khai dự án.

Thông tin dự án và thị trường sẽ sớm tốt hơn

Trước băn khoăn của doanh nghiệp, ông Nguyễn Mạnh Khởi (Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng) cho biết, thị trường bất động sản trong 2 năm vừa qua có nhiều thay đổi do ảnh hưởng của dịch Covid-19.

Nguồn cung giảm do các dự án bị đình trệ vì các đợt giãn cách, bên cạnh đó là những vướng mắc chưa được tháo gỡ khiến tiến độ triển khai chậm. Đặc biệt là nguồn cung về nhà ở xã hội, giá tầm trung đang thiếu trầm trọng. Trong khi đó, giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng cao, thậm chí có tình trạng cấu kết, làm giá tại một số nơi nguy cơ gây ra hệ luỵ khi mức độ lan toả trong lĩnh vực bất động sản là rất lớn.

Bởi vậy, ông Khởi cũng đồng ý rằng để thị trường này phát triển lành mạnh, đảm bảo vai trò vừa là đầu kéo vừa là đầu đẩy cho nền kinh tế thì giải pháp tốt nhất là ổn định cung, cầu. Đảm bảo nguồn cung thì cần sớm tháo gỡ vướng mắc pháp lý trong lĩnh vực bất động sản, từng dự án cụ thể. Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ về việc sửa đổi Luật đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đấu thầu. Thủ tướng, Bộ xây dựng cũng đã thành lập các Tổ công tác giải quyết, tháo gỡ khó khăn tại các dự án.

Còn việc kiểm soát nguồn cầu, cần xác định nhu cầu nhà ở, sản xuất, từ đó khuyến khích doanh nghiệp hướng vào đầu tư các bất động sản đáp ứng; tạo hành lang pháp lý để đảm bảo thị trường vốn cho doanh nghiệp đầu tư, không phụ thuộc vào ngân hàng; các địa phương cần xác định quản lý thị trường bất động sản là nhiệm vụ quan trọng của phát triển kinh tế.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản.

Còn về vấn đề thông tin dự án cho các doanh nghiệp, ông Khởi nhận định, quy định về thông tin dự án đã có nhưng thực tế chưa có tính kết nối với thị trường, chỉ mới phục vụ cho cơ quản lý. Tới đây, cơ quan quản lý sẽ quan tâm đẩy mạnh để doanh nghiệp sớm tiếp cận được các dự án tại các địa phương. Bộ Xây dựng đã hoàn thiện Nghị định cơ sở lý luận thông tin về thị trường bất động sản. Sau khi tập huấn, triển khai, việc kết nối giữa thông tin dự án và thị trường sẽ tốt hơn.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, trong 2 năm qua thị trường bất động sản cực kỳ khó khăn. Vì vậy trong giai đoạn này, các doanh nghiệp rất mong mỏi chính sách phù hợp, giúp phục hồi xây dựng, triển khai dự án. Ông Hà cũng nhận định thị trường thời gian qua thiên về đất nền, có thể gây ra hệ luỵ khi giao dịch chỉ để “lướt sóng” kiếm lời, không phục vụ sản xuất.

Ông Hà cho rằng nhu cầu tại Việt Nam vẫn còn rất nhiều. Hiện nay tỷ lệ đô thị hóa của chúng ta mới khoảng 40% trong khi tại các nước phát triển là 70-80%. Bất động sản công nghiệp, bất động sản du lịch cũng là lĩnh vực tiềm năng. “Các khó khăn của doanh nghiệp đã được cơ quan quản lý nắm bắt, tôi tin rằng các bất cập sẽ được điều chỉnh, tháo gỡ trong thời gian tới để thị trường bất động sản có thể phát triển lành mạnh”, ông Hà nhận định.

Ở góc độ tài chính, ông Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc Hội, Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, bất động sản là đầu tư dài hạn nên rất cần đảm bảo nguồn vốn. Trước nay, kênh dẫn vốn của bất động sản vẫn chủ yếu là ngân hàng. Tuy nhiên nếu chỉ dựa vào kênh này thì sẽ gây áp lực nên hệ thống tài chính. Vì vậy cần phải đa dạng nguồn vốn, và kênh chứng khoán chính là giải pháp hiệu quả đã hình thành xu hướng trên thế giới.

Giai đoạn vừa qua, thị trường vốn có hiện tượng không lành mạnh và Chính phủ đã xử lý nhanh, kịp thời. Trên thế giới, người dân thường mua cổ phiếu, trái phiếu qua quỹ đầu tư để đảm bảo an toàn tài sản. Còn tâm lý người Việt thích đầu tư cá nhân, đây cũng là cơ hội để các doanh nghiệp nhanh chóng tận dụng tiền gửi của người dân. Tuy nhiên về lâu dài, việc dần chuyển sang hình thức đầu tư chuyên nghiệp sẽ giúp thị trường vốn ổn định hơn.