Nguồn cung căn hộ dần phục hồi

Báo cáo về tình hình thị trường bất động sản nửa đầu năm 2022 tại “Diễn đàn Bất động sản 2022: Những vùng đất tiềm năng” sáng ngày 16/8 do tạp chí điện tử TheLEADER tổ chức, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết: "Trên thị trường căn hộ, trong 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung mới dần phục hồi với sự dẫn dắt của phân khúc cao cấp. Sau khi lập đỉnh, kể từ năm 2020 đến nay, nguồn cung căn hộ ra thị trường đã sụt giảm do nhiều yếu tố dịch bệnh, pháp lý".

Tính chung trong nửa đầu năm 2022, nguồn cung bất động sản ở Việt Nam vẫn ở mức thấp. CBRE ước tính thị trường Hà Nội tung ra khoảng 8.000 căn. Thị trường TP HCM có sự phục hồi tốt hơn với khoảng 16.000 căn hộ, vượt qua cung của cả năm 2021.

Bà Dung phân tích: "Về phân khúc, căn hộ cao cấp hoàn toàn áp đảo. Tại Hà Nội, căn hộ trung cấp những năm qua luôn chiếm tỷ trọng cao, từ 65 – 70% tổng nguồn cung thị trường. Tuy nhiên, 2 năm trở lại đây, nguồn cung cao cấp ngày càng tăng, hiện đã chiếm khoảng 60% tổng nguồn cung. Tại TP HCM, tỷ lệ này thậm chí còn cao hơn khi căn hộ cao cấp thường xuyên chiếm 85 -90% tổng nguồn cung thị trường", giám đốc CBRE cho biết.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam.

Đại diện CBRE chia sẻ: "Trong khi đó, sự xuất hiện của căn hộ bình dân ngày càng thưa thớt. Tại Hà Nội năm nay không còn căn hộ bình dân. Còn tại TP HCM, căn hộ bình dân đã biến mất trong 3 năm trở lại đây và CBRE dự báo trong 3 năm tới cũng không xuất hiện trở lại".

Về vị trí dự án mới, tại Hà Nội, các dự án trước đây tập trung ở phía Tây thành phố. Tuy nhiên, từ năm 2022, nguồn cung bắt đầu dịch chuyển về phía đông thành phố, với khoảng 63% từ đầu năm 2022 đến nay. Tại TP HCM, 83% nguồn cung bất động sản vẫn tập trung tại khu vực sôi động nhất là TP Thủ Đức.

Giá căn hộ tăng cao

Giá sơ cấp căn hộ tăng mạnh do nguồn cung mới tập trung ở phân khúc trung và cao cấp. Tại Hà Nội, trong vòng 5 năm qua, mức tăng giá bình quân đã tăng 7%/năm, còn tại TP HCM là 14%/năm.

Đại diện CBRE cho biết, việc nguồn cung hạn chế dẫn tới mức hấp thụ các sản phẩm bất động sản rất cao. Tại thị trường Hà Nội, trong nửa đầu năm nay, số lượng căn hộ bán được vượt nguồn cung chào bán mới. Tại TPHCM, tỷ lệ hấp thụ có sụt giảm đôi chút, nhưng vẫn cao, ở mức 70 – 75%.

Dự báo thị trường căn hộ, CBRE cho biết sau 3 năm khan hiếm, nguồn cung sản phẩm ở cả Hà Nội và TP HCM đều sẽ rất dồi dào. Từ nay đến năm 2025, các chủ đầu tư sẽ tung ra thị trường những dự án mới mà họ đã chào bán.

Cùng phân tích về vấn đề này, ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch BHS Group (doanh nghiệp phân phối nhiều dự án bất động sản) cho rằng, giá bất động sản "đang bị loạn", trong đó giá thị trường sơ cấp đang đi ngang hoặc tăng không đáng kể.

"Thị trường thứ cấp có khả năng giảm giá ở vài nơi có nền giá cao, khi dòng tiền dễ dãi không còn, giá khó tăng. Thanh khoản của thị trường cục bộ, các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực có tính thanh khoản cao, các sản phẩm mua đi bán lại sôi động. Trong khi đó, sản phẩm phục vụ nhu cầu đầu tư chậm lại, sản phẩm phục vụ nhu cầu đầu cơ bị mất thanh khoản".

Ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch BHS Group

Nhà phố, biệt thự tiếp tục khan hiếm

Với thị trường nhà đất, bà Dương cho rằng nguồn cung vô cùng khan hiếm và sẽ tiếp tục khan hiếm trong những năm tới. Những chủ đầu tư có nguồn cung dồi dào mạnh dạn tăng giá bán và thị trường căn hộ thứ cấp cũng sẽ được thúc đẩy tăng mạnh.

Trong 6 tháng năm 2022, nguồn cung nhà đất bung ra thị trường khá lớn, khoảng 6.000 căn. Mặc dù nguồn cung tăng cao, tỷ lệ hấp thụ cũng rất cao, cho thấy nhu cầu thị trường vẫn bắt kịp lượng cung hàng.

Trong khi đó tại TP HCM, 6 tháng đầu năm chỉ có 600 căn được chào bán ra thị trường, bằng 1/10 Hà Nội. Đây là vấn đề đã diễn ra kể từ năm 2019, cho thấy nguồn cung khan hiếm.

Nhà đất tại cả 2 thị trường Hà Nội và TP HCM đều có mức tăng giá rất cao. Giai đoạn 2017 – 6 tháng 2022, giá bất động sản tăng bình quân 14%/năm, còn tại TP HCM là 21%/năm.

“Giá các dự án liên tục lập đỉnh mới khi nguồn cung hạn chế và các chủ đầu tư không còn nhiều quỹ đất để phát triển các sản phẩm gắn liền với đất, do đặc thù các sản phẩm này đòi hỏi quỹ đất rất lớn”, bà Dương nhận định.

Trên thị trường thứ cấp, mức giá cũng tăng cao liên tục, tại Hà Nội mức tăng trung bình trong 5 năm qua là 17%/năm cho sản phẩm biệt thự và 9% cho sản phẩm liền kề. Tại một số dự án “hot”, mức tăng có thể gấp đôi. Tại TP HCM, con số này là 19%.

Xu hướng ‘Bắc tiến’ trên thị trường

Đánh giá xu hướng đầu tư bất động sản trong nửa cuối năm 2022 và 3 năm tới, bà Dương cho rằng xu hướng hình thành các đô thị và đại đô thị tại các khu vực vùng ven quy mô từ 70 ha trở lên, men theo hạ tầng. Hiện tại Hà Nội đang đi trước TP HCM khi phát triển rất nhiều đại đô thị nằm ngoài trung tâm.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thọ Tuyển cho rằng, nhóm thị trường tiềm năng hiện nay và thời gian tới là những đô thị lớn ở Hà Nội và TP HCM; những thủ phủ công nghiệp: Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Thái nguyên, Bình Dương, Đồng Nai, Long An; thủ phủ du lịch, nghỉ dưỡng: Quảng Ninh, Thanh Hoá, Đà nẵng, Nha Trang, Bình Thuận, Vũng Tàu,

"Từ nay đến 2025, nguồn cung Hà Nội là 8.000 căn, trong khi TP HCM chỉ 600 căn. Nguồn cung hạn chế sẽ dẫn tới xu hướng các nhà đầu tư bất động sản có xu hướng đi ra khu vực khác để đầu tư thay vì chỉ tập trung ở TP HCM, có thể “Bắc tiến”. Đây không chỉ cho nhà phát triển dự án mà cả nhà đầu tư cá nhân", đại diện CBRE cho hay.

Với các thách thức đặt ra trên thị trường bất động sản, CBRE cho rằng vấn đề cần quan tâm là những thay đổi về quy định, thuế, đất đai; chi phí tăng cao’ các vấn đề về giấy phép và rủi ro mất cân đối cung cầu. Về phía người mua nhà cần quan tâm tới dự án có khả năng kết nối tốt tại các huyện ngoại thành hoặc các tỉnh lân cận TP HCM và Hà Nội, các rủi ro về lãi suất và pháp lý.

Từ cuối tháng 7, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã công bố dự thảo Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) để lấy ý kiến góp ý của các cơ quan, tổ chức, cá nhân liên quan trước khi trình Chính phủ. Thời gian lấy ý kiến cho dự thảo luật sẽ kết thúc vào 25/9/2022.

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) thể chế hóa các quan điểm, mục tiêu, chủ trương, giải pháp của Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương, giải quyết các vấn đề đặt ra từ thực tiễn và xu thế phát triển với nhiều điểm đổi mới.