Phân tích dòng vốn vào thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2022 tại "Diễn đàn Bất động sản 2022: Những vùng đất tiềm năng” ngày 16/8, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết, thời gian vừa qua có ít nhất 4 dòng vốn vào bất động sản gồm:
Vốn tín dụng ngân hàng tính đến 30/6/2022 có tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm ngoái, cao hơn mức tăng tín dụng 9,35% chung toàn hệ thống. Đây là số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), trong đó dư nợ tín dụng bất động sản hiện chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống.
Tiếp đến là nguồn vốn tư nhân (vốn góp) với khoảng 60.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 20% tổng số vốn đăng ký của các doanh nghiệp bất động sản thành lập mới trong 7 tháng đầu năm 2022).
Dòng vốn thứ ba chảy vào thị trường bất động sản là vốn FDI với hơn 3,21 tỷ USD tính đến ngày 20/7. Cuối cùng là dòng vốn từ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản với khoảng 45.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 22% tổng lượng phát hành 7 tháng qua.
Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV chia sẻ: “Theo thống kê của chúng tôi, tổng lượng vốn tung ra cho thị trường bất động sản trong 7 tháng đầu năm 2022 ước khoảng 420.000 tỷ đồng. Nếu như từ nay đến cuối năm thuận lợi, con số cả năm sẽ rơi vào khoảng 800.000 tỷ đồng. Đây là một con số không hề nhỏ so với toàn bộ lượng vốn đầu tư cho nền kinh tế”.
 |
| TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV. |
Về thị trường trái phiếu, ông Lực cho biết: "Trái phiếu doanh nghiệp đang bị kiểm soát tương đối chặt chẽ sau một vài vụ việc gần đây, nên một phần vốn dồn sang phần tín dụng ngân hàng, bằng chứng là mức tăng hơn 9,3% nửa đầu năm nay – là mức tăng nóng".
Do vậy, Ngân hàng Nhà nước sẽ phải chú ý đến vấn đề lạm phát khi cung tiền từ nhiều kênh sẽ gia tăng trong thời gian tới, và vấn đề thanh khoản của hệ thống ngân hàng khi tăng trưởng tiền gửi dưới 5% mà tín dụng tăng hơn 9%.
Cùng với đó, theo TS. Cấn Văn Lực cũng cần phải nới cả kênh trái phiếu doanh nghiệp. Năm 2021 đây là kênh tín dụng rất lớn, trong đó khối bất động sản chiếm khoảng 36%. Các chuyên gia kỳ vọng kênh trái phiếu sẽ tiếp tục được mở rộng sau khi chậm lại trong mấy tháng vừa qua, đóng góp tới 20 – 25% nhu cầu vốn cho doanh nghiệp.
Cũng theo thông tin từ ông Lực, trong tháng 8/2022, Chính phủ sẽ ban hành Nghị định 153/2020/NDD-CP sửa đổi về phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Qua đó, kênh trái phiếu doanh nghiệp có thể sôi động trở lại, dù không bùng nổ như hai năm vừa qua, nhưng mức tăng trưởng khả thi có thể đạt 30 - 35%.
"Dòng vốn đang tồn đọng trong thị trường bất động sản đang tương đối lớn, tức là doanh nghiệp nợ đọng lẫn nhau. Cụ thể, có khoảng 30 - 40% các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, xây lắp đang nợ đọng lẫn nhau. Trước đây họ gia hạn cho nhau 45 ngày, nhưng hiện nay đã lên tới 90 ngày. Do đó, vòng quay tiền chậm đi và đây là một khó khăn cho các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản".
TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV.
Trước những thách thức dòng vốn vào bất động sản, TS Cấn Văn Lực khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động tìm hiểu, tiếp cận Chương trình phục hồi kinh tế, các nghị quyết gần đây của Bộ Chính trị, Quốc hội và Chính phủ, cùng với đó là sự đầu tư trung dài hạn thay vì "lướt sóng, đánh quả".
Ngoài tín dụng, doanh nghiệp bất động cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác (phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, chương trình ESOP, cổ phiếu quỹ, quỹ REIT, trái phiếu công trình; thuê tài chính…).
Chất lượng tín dụng doanh nghiệp bất động sản trong nước vẫn ổn
Cùng chia sẻ về nguồn vốn tín dụng vào thị trường bất động sản, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch HĐQT kiêm CEO Fiin Group cho rằng: "Để đánh giá đúng về tín dụng bất động sản, chúng ta cần một góc nhìn rộng hơn, không chỉ room tín dụng, không chỉ trái phiếu doanh nghiệp, mà là toàn bộ cơ chế tín dụng trong lĩnh vực này".
 |
| Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch HĐQT, CEO Fiin Group chia sẻ tại diễn đàn. |
Ông Thuân phân tích: "Về số liệu, 54 doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện có số dư cho vay khoảng 435.000 tỷ đồng. Con số này rất lớn, tương đương 50% tổng tín dụng vào bất động sản".
"Ngoài ra, còn có vốn tín dụng quốc tế nữa, với số dư huy động khoảng 4 tỷ USD. Điều này cho thấy trong bối cảnh rủi ro tại thị trường bất động sản Việt Nam tăng lên, vẫn có nhà đầu tư quốc tế sẵn sàng rót vốn", ông Thuân Thông tin.
Về hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam đã giảm sút mạnh trong nửa đầu năm nay nhưng không đóng băng. Chủ tịch HĐQT, CEO Fiin Group cũng khẳng định chất lượng tín dụng doanh nghiệp bất động sản trong nước vẫn ổn, với mức độ đòn bẩy nói chung chưa đến 1,5 lần.
"Nếu tính cả đòn bẩy từ đối tác kinh doanh, con số này vẫn khoảng 1 lần, thấp hơn khá nhiều khi so sánh với thị trường Trung Quốc. Mặt khác, mức lợi nhuận gộp của chủ đầu tư Việt Nam hiện cao hơn nhiều so với các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc, đây là dự địa quan trọng để các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam 'co giãn' khi có biến cố", ông Thuân nhận định.
"Tuy nhiên, điểm đáng lo ngại là vòng quay hàng tồn kho bất động sản. Hiện vòng quay hàng tồn kho bất động sản đã tăng lên 1.500 ngày, tương đương với lượng hàng đang có trên thị trường hiện nay phải 4 năm mới hấp thụ hết. Con số này tương đương với thị trường Trung Quốc, cho thấy rủi ro đáng lo ngại".
CEO Fiin Group cũng chỉ ra điểm tích cực là nhiều doanh nghiệp bất động sản chủ động mua lại trái phiếu trước hạn, qua đó giảm đáng kể áp lực vỡ nợ dây chuyền. "Nếu trái phiếu doanh nghiệp có tỷ lệ nợ xấu 1 - 3% cũng là mức bình thường. Với quy mô 1,5 triệu tỷ đồng, chúng ta có tỷ lệ nợ xấu trái phiếu doanh nghiệp từ 15.000 - 30.000 tỷ đồng tôi nghĩ là điều chấp nhận được, quan trọng là làm sao để rủi ro này không ảnh hưởng xấu tới người dân, xã hội, nền kinh tế", Chủ tịch HĐQT Fiin Group nhận định.
Tuy nhiên, trong báo cáo về thị trường trái phiếu mới đây của Bộ Tài chính, trong năm 2022, khối lượng trái phiếu đáo hạn vào khoảng 144.500 tỷ đồng, trong đó khối lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn chiếm 43,2%, khoảng 62.470 tỷ đồng; khối lượng trái phiếu các tổ chức tín dụng đáo hạn vào khoảng 29.160 tỷ đồng, chiếm 20,2%. Đáng chú ý, năm 2023 và năm 2024, tổng giá trị đáo hạn trái phiếu lần lượt đạt 374.300 tỷ đồng và 381.200 tỷ đồng.
Theo cơ quan quản lý, khối lượng trái phiếu đến hạn trả nợ này tiềm ẩn nhiều rủi ro về dòng tiền trả nợ của các doanh nghiệp. Đặc biệt là khối lượng đáo hạn lớn tập trung trong giai đoạn 2022-2024 và chủ yếu là trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản và tổ chức tín dụng.
Trong bối cảnh Ngân hàng nhà nước điều hành chính sách tín dụng thận trọng và thị trường bất động sản trầm lắng, nợ xấu từ bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp có thể sẽ rõ ràng hơn trong giai đoạn 2023 - 2024 khi khối lượng trái phiếu bất động sản đến hạn là 240.000 tỷ đồng
Doanh nghiệp kêu thiếu vốn, kiến nghị không "siết chặt" tín dụng
Theo chia sẻ của Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM Lê Hoàng Châu tại Hội nghị Thủ tướng Chính phủ gặp các doanh nghiệp sáng 11/8, trong 6 tháng đầu năm thị trường bất động sản hiện nay có dấu hiệu phát triển chậm lại, trầm lắng, doanh nghiệp có dấu hiệu hụt hơi, giảm thanh khoản, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu. Riêng quý I/2022 và tháng 7/2022, doanh nghiệp BĐS không phát hành được trái phiếu nào.
Do vậy, ông Lê Hoàng Châu đề nghị Ngân hàng Nhà nước thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý nhưng tăng cường kiểm tra, giám sát, không buông lỏng quản lý Nhà nước, đảm bảo sử dụng vốn đúng mục đích, tránh rủi ro cho thị trường.
Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản vắng bóng trong tháng 7
Theo dữ liệu Hiệp hội thị trường trái phiếu doanh nghiệp (VBMA) tổng hợp, trong tháng 7/2022 (tính đến ngày 29/7), có 28 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ được công bố với tổng giá trị 18.661 tỷ đồng.
Đáng chú ý, trong tháng 7, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản hầu như vắng bóng, duy nhất một doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu riêng lẻ là Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh bất động sản Hà An với giá trị phát hành 210 tỷ đồng, lãi suất 11%/năm.
