Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) chia sẻ tại hội thảo. Ảnh: BTC

Chia sẻ tại Hội thảo "Đòn bẩy tài chính hiệu quả - Cơ hội an cư cho người trẻ" sáng 26/6, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, Việt Nam đang trong giai đoạn cơ cấu dân số vàng với lực lượng lao động trẻ dồi dào.

Lấy dẫn chứng từ Cục Thống kê và Quỹ Dân số Liên Hợp Quốc (UNFPA), ông Hưng cho biết, hiện nhóm dân số từ 18 đến 35 tuổi hiện chiếm khoảng 30 - 32% tổng dân số, tương đương trên 30 triệu người. Đây là lực lượng lao động trẻ năng động, có nhu cầu rất lớn về nhà ở, đặc biệt tại các khu đô thị và vùng công nghiệp trọng điểm. Tốc độ đô thị hóa nhanh cùng làn sóng di cư của người trẻ về thành phố đã và đang tạo áp lực lớn lên nhu cầu chỗ ở ổn định cho nhóm này.

Các khảo sát thị trường bất động sản gần đây cho thấy, người trẻ (khoảng 22 - 40 tuổi) đang trở thành nhóm khách hàng chủ lực trên thị trường nhà ở, dần thay thế thế hệ trung niên. Theo báo cáo của PropertyGuru (đơn vị sở hữu batdongsan.com.vn), tại các đô thị lớn như TP HCM và Hà Nội - nơi tập trung đông đảo người lao động trẻ từ khắp cả nước, nhu cầu sở hữu nhà ở càng trở nên bức thiết.

Ông Hưng cho rằng, tại TP HCM với hơn 10 triệu dân, trong đó 55% là dân số trẻ, ước tính có khoảng 30% nhóm này (tương đương 1,6 triệu người) đang có nhu cầu mua nhà ở. Đây là nguồn cầu khổng lồ cho thị trường bất động sản hiện nay. "Có thể nói, chưa bao giờ nhu cầu sở hữu nhà của người trẻ Việt Nam lại cao như thời điểm này, cả về quy mô lẫn tỷ trọng," đại diện Bộ Xây dựng chia sẻ tại hội thảo do Báo Thanh tra tổ chức sáng nay.

Thu nhập tăng nhưng vẫn chưa theo kịp giá nhà

Không chỉ nhu cầu tăng, thu nhập của người trẻ cũng đã có nhiều cải thiện trong những năm gần đây. Ông Hưng dẫn số liệu từ Cục Thống kê (Bộ Tài chính), GDP bình quân đầu người của Việt Nam năm 2023 đạt khoảng 4.300 USD và ước khoảng 4.700 USD vào năm 2024, tăng gần 10%. Lực lượng lao động chính ở độ tuổi 22 - 35 đang có mức thu nhập tốt hơn so với thế hệ trước nhờ tận dụng các cơ hội việc làm trong nền kinh tế số và các ngành công nghiệp mới. Nhiều người trẻ, đặc biệt trong các lĩnh vực công nghệ, tài chính, có mức lương hàng chục triệu đồng mỗi tháng, giúp họ tiến gần hơn đến mục tiêu sở hữu căn nhà đầu tiên.

Tuy nhiên, theo đại diện Bộ Xây dựng, mặt bằng thu nhập của người trẻ hiện vẫn chưa bắt kịp với tốc độ tăng giá bất động sản. Tại các đô thị lớn, để sở hữu một căn nhà trung bình (70 m², giá khoảng 3 - 4 tỷ đồng), một người trẻ phải cần đến 20 - 25 năm tích lũy thu nhập, nếu không có hỗ trợ tài chính từ gia đình hoặc các chương trình tín dụng ưu đãi. Tỷ lệ giá nhà/thu nhập hiện ở mức rất cao so với ngưỡng an toàn (gấp 6 - 8 lần thu nhập) theo khuyến nghị của các tổ chức quốc tế.

"Thực tế, theo tổng điều tra dân số năm 2019, khoảng 88% hộ gia đình Việt Nam sở hữu nhà ở, thuộc nhóm cao nhất thế giới. Tuy nhiên, tỷ lệ này chủ yếu đến từ các thế hệ trước – những người đã mua đất hoặc tự xây nhà khi giá bất động sản còn rất thấp. Người trẻ ngày nay, khi tách hộ hoặc lập nghiệp tại các thành phố lớn, gần như không còn cơ hội tiếp cận đất nền giá rẻ như trước mà phải mua nhà thương mại với giá cao gấp nhiều lần thu nhập," ông Hưng nói.

Đang hình thành một "nghịch lý" trên thị trường bất động sản Việt Nam là đất nước có tỷ lệ sở hữu nhà rất cao nhưng lại không dành được cơ hội mua nhà cho thế hệ trẻ. Phần lớn các cặp vợ chồng trẻ tại thành phố, dù có thu nhập ổn định ở mức 20 - 30 triệu đồng/tháng, vẫn phải thuê nhà hoặc sống cùng gia đình. Việc tích lũy đủ tiền mua nhà trước 30 tuổi là bài toán rất khó nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ gia đình hoặc những gói vay ưu đãi phù hợp. Giấc mơ an cư của người trẻ Việt Nam vì thế vẫn còn nhiều thách thức, đòi hỏi sự vào cuộc đồng bộ từ chính sách, thị trường và sự phát triển đa dạng các loại hình nhà ở với mức giá phù hợp hơn với thu nhập thực tế.

Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng)

Phân tích những rào cản khiến người trẻ khó tiếp cận nhà ở, ông Hưng cho rằng nguồn cung bất động sản hiện vẫn còn hạn chế trong khi giá nhà liên tục tăng cao, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, đặc biệt là giới trẻ.

Theo ông Hưng, nguyên nhân xuất phát từ việc nhiều dự án bất động sản đang vướng mắc thủ tục pháp lý ở khâu đầu tư, triển khai chậm do quy trình phê duyệt còn rườm rà tại nhiều địa phương. Cùng với đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng gặp khó khăn về nguồn vốn tín dụng, bế tắc trong việc phát hành và thanh toán trái phiếu, dẫn đến khả năng tài chính eo hẹp, hạn chế nguồn cung mới ra thị trường.

Hiện nay, thị trường nhà ở vẫn chủ yếu xoay quanh hai loại hình là nhà ở thương mại (chủ yếu để bán) và nhà ở xã hội (bán, cho thuê mua, cho thuê). Tuy nhiên, lại thiếu vắng các mô hình linh hoạt hơn như thuê dài hạn, thuê mua trả góp – những lựa chọn rất phù hợp với người trẻ đang bắt đầu lập nghiệp và chưa đủ khả năng chi trả ngay.

Bên cạnh những rào cản về nguồn cung, ông Hưng cho rằng người trẻ còn gặp khó khăn lớn từ chính khả năng tài chính cá nhân và các điều kiện vay vốn. Dù các ngân hàng sẵn sàng cho vay mua nhà, nhưng lãi suất thương mại hiện vẫn ở mức cao, thời hạn vay chưa đủ dài để giảm áp lực trả nợ hàng tháng.

"Chỉ khi có các gói vay ưu đãi với lãi suất cố định ở mức 5-6% trong những năm đầu thì người trẻ mới dám mạnh dạn vay mua nhà," ông Hưng chia sẻ. "Ngoài ra, người trẻ rất cần các khoản vay dài hạn 20-30 năm để giảm bớt gánh nặng tài chính hàng tháng và có thêm cơ hội an cư".

Hiểu đúng đòn bẩy tài chính để không vỡ mộng an cư

Bên cạnh những rào cản từ thị trường và tài chính cá nhân, tại hội thảo TS. Vũ Đình Ánh - chuyên gia kinh tế cho rằng, một nguyên nhân quan trọng khiến nhiều người trẻ khó sở hữu nhà là chưa biết tận dụng hiệu quả đòn bẩy tài chính.

Ông Ánh giải thích, đòn bẩy tài chính, hiểu đơn giản là việc sử dụng các nguồn lực không thuộc sở hữu của mình - đặc biệt là vốn vay để đạt được các mục tiêu tài chính lớn như mua nhà. Khi một người muốn sở hữu một căn nhà nhưng không có đủ tiền, vay vốn chính là hình thức áp dụng đòn bẩy tài chính. Tuy nhiên, vấn đề không chỉ là vay, mà còn là lựa chọn đúng "điểm tựa" và độ dài đòn bẩy sao cho an toàn, hợp lý.

"Nhiều bạn trẻ hiện nay chưa đến 35 tuổi nhưng đã sở hữu 2-3 căn nhà. Nguồn vốn có thể đến từ cha mẹ, gia đình - đó cũng là một dạng đòn bẩy tài chính. Nhưng điều quan trọng là phải xác định rõ mục đích: mua để ở hay mua để đầu tư. Thực tế có nhiều người mua đến căn nhà thứ ba, thứ tư chỉ để đầu tư, trong khi bản thân vẫn đi thuê nhà để ở," ông Ánh chia sẻ.

Chung ý kiến với đại diện Bộ Xây dựng, vị chuyên gia này cũng cho rằng, vấn đề lớn nhất với người trẻ là khoảng cách giữa thu nhập và giá bất động sản ngày càng xa. Nếu chỉ dựa vào tích lũy từ thu nhập, người lao động phải mất 20-25 năm không chi tiêu mới đủ tiền mua một căn nhà trung bình. Đây là bài toán gần như vô vọng nếu không biết cách tận dụng đòn bẩy tài chính đúng cách.

"Đặc biệt, người trẻ thường chỉ tính đến chi tiêu hàng tháng mà bỏ qua các khoản chi bất thường, những biến cố có thể phát sinh bất cứ lúc nào. Vì vậy, cần có kế hoạch tài chính cá nhân chi tiết, bao gồm cả quỹ dự phòng để xử lý các tình huống khẩn cấp," TS. Ánh nhấn mạnh, bên cạnh đó, khả năng thanh khoản - tức là lượng tiền mặt sẵn có để chi trả các nghĩa vụ tài chính là yếu tố then chốt.

Chuyên gia cho rằng, dù chúng ta có đang sở hữu nhiều tài sản có giá trị như nhà, đất, vàng, nhưng nếu đến hạn trả nợ mà không có đủ tiền mặt thì vẫn có nguy cơ mất khả năng thanh toán, dẫn đến rủi ro tài chính nghiêm trọng.

"Ở nhiều quốc gia, phá sản cá nhân là một cơ chế pháp lý bảo vệ người đi vay. Tuy nhiên, tại Việt Nam, nếu bạn vỡ nợ, lịch sử tín dụng sẽ bị theo dõi trên hệ thống CIC, có thể ảnh hưởng tới khả năng vay vốn, kinh doanh, thậm chí cơ hội nghề nghiệp trong nhiều năm sau," đây là điều mà chuyên gia Vũ Đình Ánh lo ngại.

Chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh. Ảnh: BTC

Bài toán nhà ở cho người trẻ: Tháo gỡ pháp lý, chống đầu cơ, hỗ trợ tài chính

Theo ông Hà Quang Hưng, để tháo gỡ khó khăn về nhà ở cho người trẻ, trước tiên cần tăng mạnh nguồn cung. Muốn vậy, phải rà soát và hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến nhà ở và thị trường bất động sản, đặc biệt đối với nhà ở thương mại, đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ và khả thi khi áp dụng.

Ông Hưng nhấn mạnh việc cần triển khai hiệu quả Nghị định 75/2025, thí điểm thực hiện các dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời, cần tập trung xử lý các vướng mắc tại những dự án bất động sản tồn đọng, đặc biệt là khâu xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất và bồi thường giải phóng mặt bằng.

Với nhà ở xã hội, ông cho rằng các địa phương cần quyết liệt thực hiện, hoàn thành chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong các khu công nghiệp và nhà ở cho lực lượng vũ trang theo đúng kế hoạch của Nhà nước.

Một giải pháp quan trọng được ông Hưng nhấn mạnh là phát triển thêm các mô hình thuê dài hạn và thuê mua linh hoạt, phù hợp với khả năng tài chính của người trẻ mới lập nghiệp. Bên cạnh đó, các chính sách hỗ trợ tài chính như giảm lãi suất, tăng khả năng tiếp cận vốn vay cũng cần được thúc đẩy để giảm gánh nặng chi phí cho người mua nhà.

Đặc biệt, ông đề xuất điều chỉnh chính sách thuế thu nhập cá nhân theo hướng nâng mức giảm trừ gia cảnh cho những người có gia đình, con nhỏ. Đồng thời, nên cho phép khấu trừ một phần lãi vay mua nhà lần đầu khỏi thu nhập chịu thuế để tạo thêm cơ hội cho người trẻ tiếp cận nhà ở.

Chia sẻ thêm về vấn đề này, tại hội thảo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng cần giải quyết tận gốc sự chênh lệch giữa thu nhập và giá nhà bằng việc hoàn thiện hệ thống chính sách tài chính đất đai theo hướng minh bạch và hiệu quả hơn. Ông Hiếu nhấn mạnh, Nhà nước nên xây dựng chính sách thuế hợp lý để chống đầu cơ, đồng thời khuyến khích đầu tư dài hạn.

Một trong những đề xuất cụ thể là áp thuế bất động sản dựa trên giá trị tài sản để hạn chế đầu cơ ngắn hạn, đồng thời nghiên cứu đánh thuế 20% trên phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán bất động sản. Đối với trường hợp sở hữu nhiều bất động sản không phải để ở hoặc các căn nhà bỏ hoang lâu ngày, ông Hiếu cho rằng cần áp mức thuế cao để kiểm soát tốt hơn tình trạng tích trữ đất, bỏ hoang nhà.

Ngoài ra, ông Hiếu đề nghị đảm bảo tối thiểu 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại được dành cho nhà ở xã hội, đồng thời siết chặt điều kiện mua và cho thuê nhà ở xã hội để ngăn chặn đầu cơ và việc cho thuê lại với giá cao.

"Muốn giải bài toán chênh lệch giữa thu nhập và giá nhà, cần tạo lập một hệ thống chính sách tài chính đất đai thực sự minh bạch và hiệu quả. Bên cạnh đó, phải cân bằng giữa giá thị trường với khả năng chi trả của người dân, đồng thời tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và kiểm soát chặt chẽ hoạt động đầu cơ," ông Hiếu nhấn mạnh.