Chuyên gia cảnh báo rủi ro từ việc tập trung tài sản vào bất động sản

Theo các chuyên gia, việc tài sản của các gia đình Việt tập trung vào bất động sản tiềm ẩn rủi ro thanh khoản, đồng thời đặt ra yêu cầu đa dạng hóa danh mục và nâng cao hiệu quả quản lý tài sản.

Ông Duc Tran, Quản lý Đầu tư và Quan hệ Nhà đầu tư tại Vietnam Investments Group (VIG) phát biểu tại sự kiện. Ảnh: BTC.

Tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 diễn ra ngày 12/11, ông Duc Tran, Quản lý Đầu tư và Quan hệ Nhà đầu tư tại Vietnam Investments Group (VIG), cho biết khoảng 87% tài sản của các gia đình Việt Nam đang nằm trong bất động sản.

Tỷ trọng này có sự khác biệt đáng kể so với cơ cấu phân bổ tài sản của các tổ chức quản lý tài sản gia đình (Family Office) trên thế giới.

Family Office là mô hình chuyên tổ chức hoạt động đầu tư, quản lý tài sản và hoạch định tài chính cho một gia đình, nhằm bảo toàn và gia tăng tài sản trong dài hạn.

Theo báo cáo của ngân hàng UBS năm 2023 được bà Nguyễn Thị Triều, CEO Blue Bridge Investment Partners, dẫn trong phiên thảo luận, bất động sản chỉ chiếm khoảng 11% danh mục đầu tư của các mô hình này trên toàn cầu. Trong khi đó, cổ phiếu niêm yết chiếm 30%, trái phiếu chiếm 19%, đầu tư vốn cổ phần tư nhân và tiền mặt lần lượt chiếm 21% và 8%.

Theo ông Duc Tran, một trong những nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệch này là thị trường đầu tư Việt Nam còn tương đối mới, khả năng tiếp cận các danh mục đầu tư ở nước ngoài còn hạn chế, trong khi niềm tin đối với trái phiếu doanh nghiệp chưa cao và số lượng sản phẩm quỹ đầu tư còn chưa thực sự phát triển.

Ông cũng đề cập đến thói quen tích lũy tài sản hữu hình của người Việt Nam, trong đó bất động sản và vàng thường được xem là những kênh nắm giữ an toàn.

Ngoài ra, sự khác biệt trong cơ cấu phân bổ tài sản, theo vị chuyên gia này, còn đến từ yếu tố quản trị doanh nghiệp và cách thức tổ chức quản lý tài sản của các gia đình có khối tài sản lớn tại Việt Nam so với thế giới.

Dẫn số liệu UBS năm 2023, ông cho biết khoảng 60% các đơn vị quản lý tài sản gia đình trên thế giới có hội đồng đầu tư, trong đó hơn 50% có kế hoạch đầu tư dài hạn. Trong khi tại Việt Nam, tỷ lệ này chưa đến 30%.

Tập trung tài sản làm gia tăng yêu cầu về thanh khoản

Bên cạnh câu chuyện cơ cấu danh mục, các chuyên gia cho rằng việc tập trung tài sản vào một kênh cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về quản trị rủi ro và khả năng thanh khoản. Giá trị tài sản lớn không đồng nghĩa với việc chủ sở hữu có thể dễ dàng chuyển đổi thành tiền khi phát sinh nhu cầu vốn.

Ông Nguyễn Duy Linh, Tổng Giám đốc CTCP Chứng khoán Sài Gòn - Hà Nội (SHS), nhận định từ cuối năm 2025, hoạt động đầu tư đã xuất hiện ba thay đổi đáng chú ý.

Thứ nhất, nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến hiệu quả sử dụng vốn khi lãi suất thay đổi và chi phí cơ hội gia tăng.

Thứ hai, tâm lý phòng thủ rõ nét hơn sau khi nhiều loại tài sản suy giảm.

Thứ ba, nhà đầu tư bắt đầu chuyển từ việc xem xét từng tài sản riêng lẻ sang quản lý toàn bộ danh mục đầu tư.

Theo ông Linh, nhà đầu tư cần đánh giá đồng thời dòng tiền, hiệu quả đầu tư và mức độ rủi ro thay vì chỉ quan tâm đến khả năng tăng giá của từng tài sản.

Ông Nguyễn Duy Linh, Tổng Giám đốc CTCP Chứng khoán Sài Gòn - Hà Nội (SHS) chia sẻ tại diễn đàn. Ảnh: BTC.

Đại diện SHS chia sẻ thêm, đối với các gia đình, việc duy trì khả năng đáp ứng những khoản chi tiêu thiết yếu trong 6-12 tháng cũng là yếu tố cần được tính đến khi xây dựng danh mục.

Ông cho rằng mỗi gia đình cần xác định rõ năng lực tài chính, các nghĩa vụ phải thực hiện trong tương lai và khả năng thanh toán, đồng thời đặt ra ngưỡng thua lỗ tối đa có thể chấp nhận đối với từng khoản đầu

Cùng quan điểm về yêu cầu quản lý tổng thể, bà Nguyễn Thị Minh Thu, Giám đốc Điều hành Công ty Tư vấn Tài chính và Đầu tư Index Partners, cho biết những tổ chức quản lý tài sản cho gia đình có tài sản lớn ngày càng chú trọng mức độ an toàn và thanh khoản của toàn bộ danh mục trước khi cân nhắc cơ hội tăng trưởng ở từng khoản đầu tư.

Theo bà Thu, chiến lược phân bổ tài sản cần được xây dựng dựa trên nhu cầu vốn và mục tiêu tăng trưởng trong khoảng thời gian 3 năm, 5 năm hoặc 7 năm. Sau giai đoạn lãi suất tăng hậu COVID-19, một số gia đình có xu hướng gia tăng tỷ trọng tài sản thu nhập cố định như trái phiếu hoặc các khoản đầu tư có thể tạo dòng tiền ổn định.

Nguồn tiền này không chỉ giúp bảo đảm nhu cầu tài chính mà còn tạo dư địa để nhà đầu tư nắm bắt cơ hội mới, thay vì dồn toàn bộ nguồn lực vào bất động sản hoặc những tài sản khó chuyển đổi thành tiền.

Đa dạng hóa danh mục, hướng tới quản lý tài sản dài hạn

Trước thực trạng tài sản tập trung lớn vào bất động sản, các chuyên gia cho rằng nhà đầu tư cần đa dạng hóa danh mục, lựa chọn các kênh đầu tư dựa trên khả năng tạo dòng tiền, tính thanh khoản và mức độ rủi ro, thay vì chỉ nhìn vào triển vọng tăng giá.

Chia sẻ về danh mục đầu tư cá nhân trong hai năm qua, bà Nguyễn Thị Minh Thu cho biết bản thân ưu tiên bất động sản có khả năng tạo dòng tiền, ví dụ như bất động sản cho thuê, bên cạnh tài sản thu nhập cố định như tiền gửi và trái phiếu.

Bà Nguyễn Thị Minh Thu, Giám đốc Điều hành Công ty Tư vấn Tài chính và Đầu tư Index Partners trao đổi cùng các diễn giả trong sự kiện. Ảnh: BTC.

Theo bà, trái phiếu doanh nghiệp cũng là kênh có thể mang lại lợi suất cao hơn tiền gửi, song nhà đầu tư cần đánh giá kỹ chất lượng trước khi tham gia.

Trong khi đó, lãnh đạo SHS cho biết danh mục cá nhân của ông đã tăng tỷ trọng tài sản thu nhập cố định lên khoảng 30-40%, tập trung vào trái phiếu của tổ chức phát hành có chất lượng và được ngân hàng bảo lãnh, đồng thời gia tăng tỷ trọng cổ phiếu khi định giá thị trường ở mức thấp. Ông nhấn mạnh việc lựa chọn doanh nghiệp cần dựa trên dòng tiền thực, hiệu quả hoạt động qua nhiều năm và tình hình tài chính lành mạnh.

Ở góc nhìn khác, ông Duc Tran cho rằng đầu tư vào doanh nghiệp tư nhân có thể là một hướng phân bổ vốn đáng cân nhắc trong năm tới, khi lãi suất cao khiến doanh nghiệp gặp khó khăn hơn trong tiếp cận vốn vay và có thể làm gia tăng nhu cầu chuyển nhượng cổ phần.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần lựa chọn những doanh nghiệp thuộc lĩnh vực mình am hiểu và có khả năng tạo thêm giá trị. Ông cũng lưu ý việc tránh tập trung vốn vào cùng một ngành, giảm đòn bẩy và duy trì tỷ trọng tài sản có tính thanh khoản.

Bên cạnh yêu cầu đa dạng hóa kênh đầu tư, bà Nguyễn Thị Minh Thu cho rằng Việt Nam cần có khung pháp lý và chính sách thuế phù hợp hơn để hỗ trợ hoạt động quản lý tài sản chuyên nghiệp cho các gia đình có khối tài sản lớn. Hiện tài sản của những gia đình này vẫn chủ yếu gắn chặt với doanh nghiệp, trong khi cơ cấu quản lý chuyên nghiệp và hội đồng đầu tư chưa phổ biến.

Theo bà, những hạn chế này không chỉ ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý tài sản mà còn gây khó khăn cho quá trình chuyển giao giữa các thế hệ và làm gia tăng nguy cơ phát sinh xung đột trong gia đình.