Trong báo cáo cập nhật ngành bất động sản vừa công bố, Chứng khoán Agribank (Agriseco Research) cho biết, các cổ phiếu ngành bất động sản đang giao dịch quanh mốc P/B khoảng 2,5x, thấp hơn mức trung bình 3 năm gần nhất. Sau khi tạo đỉnh vào giai đoạn tháng 4/2022 – tương ứng mức P/B chung toàn ngành khoảng 3,5x, nhóm cổ phiếu này đã giảm 30-50% từ đỉnh và tạo đáy ngắn hạn quanh ngưỡng P/B khoảng 2,25x.
Nhìn lại quá khứ, vào giai đoạn 2018 - 2019 khi kiểm soát dòng vốn tín dụng vào bất động sản, giá cổ phiếu của ngành đã điều chỉnh giảm và tạo đáy ở quanh mức P/B khoảng 2x. Agriseco Research kỳ vọng vùng P/B khoảng 2x - 2,25x sẽ là vùng đáy của giai đoạn này và là vùng giá phù hợp để nhà đầu tư xem xét giải ngân đầu tư cho mục tiêu nắm giữ trong trung và dài hạn. Nhìn chung chỉ số này cho thấy, mặt bằng giá cổ phiếu cần giảm thêm 10% - 20% nữa để mở ra cơ hội tích luỹ.
 |
P/B chung toàn ngành bất động sản. |
Tuy nhiên, theo Agriseco, mức định giá cổ phiếu của từng doanh nghiệp có sự phân hoá. Mức chiết khấu về định giá chung toàn ngành thời gian qua có sự đóng góp lớn từ VHM của Vinhomes. Cổ phiếu này đang giao dịch quanh vùng giá thấp nhất trong 2 năm gần đây, kéo định giá chung của toàn ngành xuống thấp.
Ở phía ngược lại, nhiều cổ phiếu vẫn đang giao dịch tại vùng định giá cao hơn mức trung bình lịch sử trong khi tiềm năng tăng trưởng trong tương lai không chắc chắn. Những cổ phiếu này có thể vẫn bị giảm giá sâu hơn nếu có thông tin tiêu cực xảy ra trong tương lai.
Đối với các doanh nghiệp mà Agriseco đang theo dõi, giá của một số cổ phiếu đã chiết khấu về vùng thấp hơn trung bình lịch sử 3 năm gần nhất, có thể kể tới: VHM, NLG, NTL, IJC, CKG. Đây là những cổ phiếu tiềm năng để lựa chọn giải ngân đầu tư trong trung hạn.
 |
Còn nhiều triển vọng nhưng cơ hội sẽ phân hóa
Về triển vọng ngành bất động sản trong thời gian tới, Agriseco nhận định có 3 yếu tố chính. Một là kỳ vọng về nguồn vốn được khai thông. Hiện nay, việc sửa đổi Nghị định 153 và Nghị định 155 về phát hành trái phiếu riêng lẻ và ra công chúng đang được đẩy nhanh và dự kiến sẽ công bố bản chính thức trong thời gian tới.
Bên cạnh đó, room tín dụng sẽ sớm được mở trở lại dần dần và có chọn lọc trước thềm quý 4. Những tín hiệu này sẽ giúp các doanh nghiệp huy động thêm nguồn vốn triển khai xây dựng, mở bán dự án; giúp tâm lý nhà đầu tư bớt e dè và thị trường bất động sản sôi động trở lại.
Hai là việc tháo gỡ về pháp lý. Bước sang năm 2023, thị trường bất động sản sẽ đón chờ việc sửa đổi ba bộ luật quan trọng gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Tham chiếu trong quá khứ, những lần chỉnh sửa Luật đất đai hoặc các Chính sách, Quy hoạch đều tác động tích cực tới thị trường địa ốc sau đó.
Agriseco Research kỳ vọng việc hoàn thiện các bộ luật mới sẽ mở đường giúp khai thông nhiều vướng mắc về pháp lý dự án hiện nay, giúp tăng nguồn cung và thanh khoản cho thị trường, đáp ứng nhu cầu về nhà ở đang ngày càng tăng lên trong dài hạn.
Cuối cùng, các kế hoạch phát triển cơ sở hạ tầng và phân khu đô thị đang được đẩy nhanh tiến độ và sẽ làm thay đổi diện mạo, tiềm năng tăng giá cho quỹ đất của các doanh nghiệp.
Agriseco Research đánh giá những khu vực có liên kết vùng thuận lợi sẽ là điểm đến của dòng tiền đầu tư như: TP HCM, Vũng Tàu, Bình Thuận, Bình Dương, Đồng Nai, Hà Nội, Hưng Yên, Hải Phòng, Quảng Ninh. Các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất lớn bám theo các tuyến này có thể kể tới: VHM, NVL, KDH, PDR, NLG, DXG, DIG, HDC, VPI.
 |
|
|
Mặt khác, thị trường vẫn còn tiềm ẩn nhiều rủi ro sau giai đoạn tăng nóng. Trong hai năm mặt bằng lãi suất ở mức thấp kỷ lục vừa qua, giá đất cũng như giá cổ phiếu bất động sản đã được đẩy lên cao trong khi các yếu tố về nội tại của nhiều doanh nghiệp chưa theo kịp, gây nên rủi ro “bong bóng” tại một số phân khúc cũng như giá cổ phiếu. Các cơ quan chức năng đã có những động thái can thiệp kịp nhằm hạ nhiệt thị trường, đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô cũng như bảo vệ nhà đầu tư.
Mặc dù định giá của ngành và nhiều cổ phiếu đã chiết khấu về vùng giá thấp nhưng Agriseco Research đưa quan điểm thận trọng về ngành bất động sản do còn thiếu động lực tăng giá trong ngắn hạn. Thời điểm thích hợp để có thể nâng triển vọng ngành lên khả quan phụ thuộc vào các tín hiệu về nguồn vốn, chính sách và thanh khoản giao dịch bất động sản cải thiện. Nhà đầu tư cần theo dõi chặt chẽ các yếu tố này trong thời gian tới.
"Thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn thanh lọc và phân hoá mạnh mẽ. Ngành còn nhiều tiềm năng trong dài hạn, hưởng lợi từ nhu cầu lớn của cơ cấu dân số vàng; nhưng cơ hội sẽ phân hoá.
Những doanh nghiệp bất động sản có nguồn vốn, dòng tiền khoẻ mạnh, vị thế uy tín và khả năng đa dạng hoá nguồn vốn nội, ngoại sẽ tận dụng cơ hội và vươn lên trong khi nhóm yếu kém về tài chính có thể bị thâu tóm.
Ngoài ra, nhà đầu tư nên giải ngân cổ phiếu của các doanh nghiệp có cơ cấu tài chính và khả năng triển khai dự án tốt được lựa chọn sau đây ở vùng giá hợp lý (P/B quanh mức 2x) và nắm giữ trong trung, dài hạn", báo cáo của Agriseco Research nêu.
