Ngày 29/9, Bộ Tư pháp công bố hồ sơ thẩm định dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành luật Đất đai.

Về bảng giá đất, dự thảo Nghị định sửa đổi theo hướng bảng giá đất được áp dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, tính thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc sử dụng đất, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Quy định bảng giá đất được xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí; HĐND cấp tỉnh quyết định bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần, công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026; sửa đổi, bổ sung bảng giá đất khi cần thiết.

Lý do được Bộ Nông nghiệp và Môi trường đưa ra là trong quá trình tổ chức thực hiện áp dụng bảng giá đất, Chính phủ có thể linh hoạt, chủ động sửa đổi, bổ sung các trường hợp cần áp dụng bảng giá đất; địa phương chủ động sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong trường hợp cần thiết đáp ứng với yêu cầu thực tế của từng địa phương.

Về nguyên tắc định giá đất, dự thảo Nghị quyết bổ sung quy định về thời điểm lựa chọn thông tin giá đất đầu vào là thời điểm xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất trở về trước; giao Chính phủ quy định chi tiết các phương pháp định giá đất

Lý do để đảm bảo rõ ràng, thống nhất trong việc lựa chọn thông tin xác định giá đất để xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, đồng thời linh hoạt trong việc tổ chức thực hiện, phù hợp với yêu cầu quản lý về giá đất trong thực tế.

Về hệ số điều chỉnh giá đất, quy định Hệ số điều chỉnh giá đất là tỷ lệ tăng, giảm giá đất của các loại đất tương ứng với khu vực, vị trí đã quy định trong bảng giá đất. Giao UBND cấp tỉnh quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 1/1 hàng năm. Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất trong năm hoặc cho từng khu vực để áp dụng.

Lý do để làm căn cứ để tính tiền sử dụng, tiền thuê đất khi áp dụng bảng giá đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có biến động đáp ứng yêu cầu quản lý Nhà nước về giá đất tại địa phương.

3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất

Một trong những nội dung khác được Bộ Nông nghiệp và Môi trường, cơ quan chủ trì soạn thảo, đề xuất là bổ sung 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Thứ nhất, thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư công khẩn cấp; dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế.

Thực tế có nhiều dự án sử dụng đất như các dự án đầu tư công khẩn cấp; dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế với quy mô diện tích lớn, mang tính động lực thúc đẩy phát triển của địa phương, đóng góp nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước nhưng hiện chưa có quy định thu hồi đất, gây khó khăn cho quá trình tiếp cận đất đai và triển khai dự án, cơ quan soạn thảo nêu.

Thứ hai, thu hồi đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn hoặc hết thời gian gia hạn phải hoàn thành thỏa thuận, theo 2 phương án.

Phương án 1: Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn hoặc hết thời gian gia hạn mà đã thoả thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì HĐND cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư.

Phương án 2: Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn hoặc hết thời gian gia hạn mà đã thoả thuận được trên 85% diện tích đất và trên 85% số lượng người sử dụng đất thì HĐND cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, trên thực tế, nhiều dự án thực hiện theo cơ chế thỏa thuận nhưng có một phần nhỏ diện tích mà nhà đầu tư không thỏa thuận được với người sử dụng đất dẫn đến tình trạng "dự án treo", gây lãng phí nguồn lực đất đai, làm chậm tiến độ đầu tư và gây khó khăn cho nhà đầu tư.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất lựa chọn phương án 1 nhằm bảo đảm đáp ứng với yêu cầu thực tiễn, đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án đầu tư, khắc phục tình trạng còn nhiều dự án "treo" gây lãng phí đất đai như trong thời gian vừa qua.

Thứ ba, thu hồi đất để tạo quỹ đất thanh toán dự án theo Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (Hợp đồng BT), cho thuê đất để tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với trường hợp tổ chức đang sử dụng đất mà Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 78 và Điều 79 Luật Đất đai năm 2024.

Dự kiến Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2024 được Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất trình Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 10, để có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2026.