Hội thảo doanh nghiệp góp ý Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) ngày 12/5. Ảnh: Thảo Ngân

Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) dự kiến sẽ được trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5 sắp tới. Cho ý kiến về dự án luật này, tại hội thảo doanh nghiệp góp ý Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) ngày 12/5 do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) và Bộ Xây dựng tổ chức, các chuyên gia cùng doanh nghiệp đã đưa ra nhiều ý kiến đóng góp với dự án luật, đặc biệt là việc thực hiện giao dịch bất động sản qua sàn.

Góp ý về vấn đề này, Chủ tịch CTCP Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest) Nguyễn Quốc Hiệp cho biết, hiện nay các chủ đầu tư đều sử dụng linh hoạt việc phối hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn.

Chủ tịch CTCP Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest) Nguyễn Quốc Hiệp phát biểu tại hội nghị. Ảnh: Thảo Ngân

"Tuy nhiên, khối lượng hàng bán được của bộ phận bán hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao dịch bên ngoài bán được và chi phí hoa hồng cho các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần phí hoa hồng cho bộ phận của chủ đầu tư tự bán. Đây là một thực tế Ban soạn thảo cần cân nhắc có nên đưa ra thêm một nấc trung gian trong khi chúng ta đang cố gắng giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm chi phí", ông Hiệp nhấn mạnh.

Do vậy, ông Hiệp kiến nghị không nên bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn mà chỉ cần quy định điều kiện trong giao dịch bất động sản là công khai, minh bạch và một giá.

Chủ tịch GP.Invest cũng đề xuất nếu giao dịch qua sàn thì tiêu chí các sàn giao dịch cũng cần cụ thể hơn: Thế nào là có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu? Kể cả sàn giao dịch trực tiếp và điện tử.

Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phần lớn trùng với công việc của công chứng viên

Cùng bàn về nội dung trên, chuyên gia pháp lý độc lập Nguyễn Văn Đỉnh cho biết, theo Điều 61 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), sàn giao dịch ngoài chức năng thực hiện các giao dịch mua bán bất động sản, làm trung gian đàm phán, ký kết hợp đồng thì còn phải kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch.

Chuyên gia pháp lý độc lập Nguyễn Văn Đỉnh. Ảnh:Thảo Ngân

Chuyên gia pháp lý này phân tích, theo Luật Công chứng, hoạt động công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự. Với loại hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản thì khi thực hiện công chứng hợp đồng, công chứng viên có nghĩa vụ đánh giá tính pháp lý của tài sản giao dịch, gồm đánh giá tình trạng pháp lý dự án, điều kiện để đưa bất động sản vào giao dịch; nếu không đủ điều kiện giao dịch thì phải từ chối công chứng".

Như vậy, một phần công việc của sàn giao dịch bất động sản sẽ trùng lặp với công việc của công chứng viên khi “thẩm định”, đánh giá tính pháp lý của bất động sản, đảm bảo đủ điều kiện mua bán.

Ông Đỉnh cũng cho hay, hiện nay mức thu phí công chứng hợp đồng theo Thông tư số 257/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính là không quá 0,1% giá trị hợp đồng. Khi chuyển sang hình thức sàn giao dịch, chi phí trung gian mà bên mua, bên bán phải gánh chịu sẽ cao hơn, vào khoảng 2% hoặc thậm chí lên đến 8% giá trị hợp đồng, tức là tăng gấp 20 - 80 lần (theo tính toán của Hiệp hội bất động sản TP HCM).

Như vậy, quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn sẽ làm tăng thủ tục phải thực hiện, tăng chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp và đẩy giá nhà tăng cao (do chi phí trung gian trả cho sàn giao dịch sẽ được tính vào giá bán và người dùng cuối cùng phải gánh chịu).

Ngoài ra, trong hoạt động kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch thì công chứng viên là những người được đào tạo chuyên sâu về luật sẽ làm tốt hơn là các chuyên viên sàn giao dịch bất động sản (thường là những nhân viên kinh doanh có chuyên môn về bán hàng, quảng bá, giới thiệu sản phẩm, marketing...).

"Bên cạnh đó, việc Luật Kinh doanh bất động sản bắt buộc doanh nghiệp, người dân phải giao dịch thông qua một đơn vị trung gian có dấu hiệu ngăn trở quyền tự do kinh doanh (theo Điều 33 Hiến pháp năm 2013), quyền tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng (theo Điều 7 Luật Doanh nghiệp), quyền tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh (theo Điều 5 Luật Đầu tư)", ông Đỉnh nhấn mạnh.

Do đó, chuyên gia pháp lý này đề nghị Ban soạn thảo dự thảo luật sửa đổi xem xét kỹ trường hợp này.

Giao dịch bất động sản qua sàn để lành mạnh hóa thị trường

Trả lời kiến nghị của các doanh nghiệp, chuyên gia pháp lý về quy định trên, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Khởi cho biết, giao dịch bất động sản qua sàn là một trong những điều kiện giúp lành mạnh hóa thị trường.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Khởi. Ảnh: Thảo Ngân

Ông Khởi phân tích, trong thời gian qua, rất nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lợi dụng quyền chủ động bán hàng không cần qua sàn, đưa ra những hợp đồng bán hàng khi sản phẩm chưa đủ điều kiện bán hàng, không đảm bảo tính pháp lý dẫn đến vướng vào vòng lao lý với tội lừa đảo.

"Hơn nữa, khoản 3, Điều 45 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản quy định không bắt buộc phải công chứng, chứng thực đối với các giao dịch, mua bán, cho thuê mua nhà ở trừ một số trường hợp thì cần có một sàn giao dịch để đảm bảo tính pháp lý. Chúng ta cũng đã có các sở giao dịch hàng hóa như chứng khoán phải qua sàn giao dịch chứng khoán thì sàn giao dịch bất động sản cũng cần thiết", Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản cho hay.

Do vậy, đại diện Bộ Xây dựng nhấn mạnh sự cần thiết phải giao dịch bất động sản qua sàn, vấn đề hiện tại là cần bổ sung các quy định về cách thức, quy trình hoạt động của sàn giao dịch. Các văn bản sàn ban hành phải đảm bảo tính pháp lý, đồng thời quy định trách nhiệm của các sàn giao dịch.

Tại phiên họp ngày 12/4, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội sau khi thẩm tra Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã yêu cầu Chính phủ rà soát lại quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn để đảm bảo quyền tự do lựa chọn của người dân.

Trong tờ trình mới nhất ngày 26/4, sau khi tiếp thu, Chính phủ giữ nguyên quan điểm cần bắt buộc. Theo bản trình dự thảo luật mới nhất, 2 loại giao dịch bất động sản phải qua sàn, gồm chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Còn các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn.