 |
| Khu công nghiệp của Becamex IDC. Nguồn: BCM |
Trong báo cáo ngành bất động sản khu công nghiệp (KCN) công bố ngày 24/9, Chứng khoán MB (MBS) nhận định dòng vốn FDI vào Việt Nam tiếp tục diễn biến tích cực, bất chấp những bất ổn địa chính trị và căng thẳng thương mại trên thế giới.
Theo số liệu đơn vị phân tích dẫn từ Bộ Tài chính, trong 8 tháng đầu năm 2026, vốn FDI giải ngân đạt 14,2 tỷ USD, tăng 13% so với cùng kỳ năm trước; vốn đăng ký mới đạt 12,2 tỷ USD, tăng 86%. Công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục là lĩnh vực chủ lực thu hút dòng vốn ngoại.
“Nhà đầu tư nước ngoài chuyển từ chiến lược ‘chờ đợi và theo dõi’ sang ‘phân tán rủi ro’, trong đó Việt Nam là điểm đến hấp dẫn nhờ chính trị ổn định, hạ tầng được nâng cấp đáp ứng dòng vốn thế hệ mới,” MBS nhận định.
Theo đơn vị phân tích, công nghệ, bán dẫn, trí tuệ nhân tạo (AI), đặc biệt là các dự án trung tâm dữ liệu, đang trở thành hướng thu hút đầu tư mới. Trong xu hướng này, các KCN phát triển theo mô hình xanh, sinh thái cũng cho thấy sức hút lớn hơn.
BCM có thể lãi gấp hơn 4 lần
Với kết quả kinh doanh quý 3/2026, MBS dự báo tổng lợi nhuận sau thuế công ty mẹ của các doanh nghiệp trong phạm vi nghiên cứu tăng 52% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, bức tranh giữa các doanh nghiệp phân hóa rõ rệt, phụ thuộc vào tiến độ bàn giao đất và đóng góp từ các hoạt động kinh doanh khác.
Nổi bật là Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC, mã BCM) với lợi nhuận ròng dự kiến đạt 1.817 tỷ đồng, tăng 337% so với cùng kỳ, tương đương gấp hơn 4 lần.
Động lực chính đến từ việc đưa vào kinh doanh dự án khu tái định cư Hòa Lợi. MBS ước tính BCM ghi nhận lợi nhuận từ khoảng 400 căn tại dự án này trong quý 3. Lợi nhuận từ các công ty liên doanh, liên kết cũng được kỳ vọng tăng 15%, chủ yếu từ VSIP, IJC và Becamex Bình Phước.
Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Kinh Bắc, mã KBC) được dự báo đạt 528 tỷ đồng lợi nhuận ròng, tăng 72%. Đến cuối quý 2, doanh nghiệp có lượng backlog (hợp đồng ký kết) khoảng 170 ha. Trong quý 3, MBS kỳ vọng KBC bàn giao khoảng 20 ha tại Cụm công nghiệp Hưng Yên và KCN Lộc Giang.
Dù vậy, đơn vị phân tích lưu ý áp lực thanh toán nợ vay của KBC ngày càng lớn khi quy mô vay tăng trong bối cảnh lãi suất cao, trong khi các dự án trọng điểm như Tràng Cát và Trump Complex chưa tạo dòng tiền.
Tại Tổng Công ty Viglacera - CTCP (mã VGC), lợi nhuận ròng được dự báo đạt 168 tỷ đồng, tăng 83% từ nền thấp cùng kỳ. MBS ước tính mảng KCN có thể ghi nhận khoảng 25-30 ha, cao hơn mức khoảng 20 ha một năm trước. Mảng vật liệu xây dựng cũng được kỳ vọng cải thiện nhờ hoạt động kính giảm lỗ và thiết bị vệ sinh tăng trưởng.
 |
| Lợi nhuận nhóm khu công nghiệp phân hóa mạnh trong quý 3 |
IDC, SZC "đi lùi"
Ở chiều ngược lại, Tổng Công ty Idico - CTCP (mã IDC) được dự báo đạt 428 tỷ đồng lợi nhuận ròng, giảm 49% so với cùng kỳ.
MBS ước tính IDC bàn giao khoảng 20 ha đất KCN, chủ yếu tại KCN Hựu Thạnh và Phú Mỹ II mở rộng. Hoạt động năng lượng được dự báo ổn định, sản lượng điện phân phối tăng 10%, trong khi doanh thu BOT đi ngang so với quý trước. Tuy nhiên, diện tích đất KCN bàn giao thấp hơn khiến lợi nhuận giảm so với nền cao của cùng kỳ năm trước.
CTCP Sonadezi Châu Đức (mã SZC) cũng được dự báo giảm 33%, xuống 14 tỷ đồng. Theo đơn vị phân tích, doanh thu cho thuê đất KCN của SZC duy trì ổn định so với quý trước do được ghi nhận theo phương pháp phân bổ theo thời gian. Mảng bất động sản chủ yếu đóng góp từ cho thuê nhà ở xã hội, trong khi hoạt động kinh doanh tại khu dân cư Hữu Phước vẫn ảm đạm.
Với nhóm doanh nghiệp cao su sở hữu quỹ đất KCN, Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam - CTCP (mã GVR) được dự báo đạt 2.258 tỷ đồng lợi nhuận ròng, tăng 19% YoY. MBS cho rằng doanh nghiệp có thể ghi nhận khoảng 600 tỷ đồng thu nhập bất thường từ bồi thường đất.
CTCP Cao su Phước Hòa (mã PHR) được dự báo có mức tăng mạnh hơn, với lợi nhuận đạt khoảng 625 tỷ đồng, tăng 141% YoY. Động lực đến từ giá cao su tăng và tiền đền bù đất từ Thaco và VSIP, trong đó khoản đền bù được MBS ước tính mang lại khoảng 440 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế.
Kỳ vọng từ KCN xanh, công nghệ cao
Theo MBS, BCM, KBC và IDC đang dần chuyển đổi từ KCN truyền thống sang KCN xanh, sinh thái, qua đó thu hút thêm khách thuê trong lĩnh vực công nghệ cao.
BCM cùng VSIP mở rộng quỹ đất, thu hút các dự án xanh và bền vững tại TP HCM, Huế và mới nhất là khu công nghệ cao 628 ha tại Ninh Bình. KBC có gần 170 ha hợp đồng MOU với các doanh nghiệp lớn như LG, Luxshare, đồng thời đang xúc tiến hợp tác phát triển các dự án trung tâm dữ liệu quy mô lớn.
IDC tập trung thu hút các dự án quy mô vừa và nhỏ trong lĩnh vực công nghiệp chế tạo, dược phẩm và trung tâm dữ liệu. Trên cơ sở đó, MBS kỳ vọng doanh số ký mới của ba doanh nghiệp này tăng mạnh trong thời gian tới.
