Tháng 8 vừa qua, 1 đoạn video đầy kịch tính được ghi lại ở thành phố Côn Minh cho thấy quy mô khổng lồ của bong bóng bất động sản ở Trung Quốc. Chỉ trong chưa đến 1 phút, tòa chung cư 15 tầng đổ sập sau 85.000 vụ nổ có kiểm soát.

Tòa nhà vẫn còn đang xây dở nằm trong khu phức hợp có tên gọi Sunshine City II và đã trở thành 1 "tòa nhà ma" kể từ năm 2013 sau khi công ty đứng sau nó cạn tiền. "Cuối cùng thì vết sẹo đã tồn tại gần 10 năm trong lòng đô thị sẽ lành lại", một bài báo trên tờ Nhật báo Côn Minh viết.

Những vết sẹo như vậy là điều thường thấy ở Trung Quốc, nơi Evergrande – tập đoàn bất động sản nặng nợ nhất thế giới – đang cạn kiệt thanh khoản. Nhìn vào cuộc khủng hoảng tại tập đoàn bất động sản từng có giá trị vốn hóa lớn nhất thế giới ở thời điểm cách đây 2 năm, có thể nhận ra những lỗ hổng rất lớn trong mô hình tăng trưởng của kinh tế Trung Quốc.

Những diễn biến kịch tính trên con đường sụp đổ của Evergrande chỉ là phần nổi của tảng băng chìm. Đóng góp 29% GDP, ngành bất động sản của Trung Quốc đã rơi vào tình trạng cung vượt quá cầu nghiêm trọng đến nỗi từ vị trí là động lực lớn nhất của nền kinh tế, giờ đây ngành này lại có nguy cơ trở thành gánh nặng.

Ở Trung Quốc, các dự án ma có thể đủ để chứa tới hơn 90 triệu người, theo Logan Wright, lãnh đạo công ty tư vấn Rhodium. Để dễ hình dung, trong nhóm G7 có 5 nước là Pháp, Đức, Italy, Anh và Canada có thể cho toàn bộ dân số vào sống trong những căn hộ bị bỏ hoang này mà vẫn còn thừa chỗ.

Trung bình 1 hộ gia đình Trung Quốc có hơn 3 người. "Chúng tôi ước tính lượng căn hộ chưa bán được có tổng diện tích vào khoảng 3 tỷ m2, đủ để chứa 30 triệu hộ gia đình", Wright nói.

Tình trạng dư cung đã tồn tại từ nhiều năm nay. Nhưng từ năm ngoái Trung Quốc bắt đầu nhìn nhận đây là căn bệnh kinh niên và cần phải xử lý triệt để. Chủ tịch Tập Cận Bình đã mất kiên nhẫn với tình trạng thừa mứa của thị trường bất động sản và vạch ra "3 lằn ranh đỏ" để giảm nợ của ngành này. Evergrande đang trở thành tội đồ đầu tiên.

Vụ việc của Evergrande làm dấy lên 1 câu hỏi quan trọng đối với nền kinh tế lớn thứ hai thế giới: Liệu có phải mô hình tăng trưởng dựa vào lĩnh vực bất động sản – cũng là cỗ máy hùng mạnh nhất của kinh tế toàn cầu – đã không còn hiệu nghiệm?

Câu trả lời là có, theo Leland Miller – CEO của công ty tư vấn biên soạn báo cáo China Beige Book. "Bắc Kinh lo ngại về đà tăng trưởng của Trung Quốc nhiều hơn bất cứ ai ở phương Tây. Họ nhận ra mô hình cũ chỉ tập trung vào việc xây dựng càng nhiều càng tốt không còn hiệu nghiệm nữa, thậm chí là sẽ mang lại nhiều mối nguy. Trung Quốc cần phải thay đổi mô hình tăng trưởng ngay lập tức", Miller nói.

Ting Lu, chuyên gia kinh tế trưởng tại ngân hàng Nomura, dự đoán "bom nợ" Evergrande không thể khiến kinh tế sụp đổ, nhưng chắc chắn nỗ lực thay đổi mô hình tăng trưởng của Bắc Kinh sẽ gây ra nhiều áp lực lên tốc độ tăng trưởng GDP trong những năm sắp tới.

Wright đồng tình rằng sẽ rất khó để kinh tế Trung Quốc tăng trưởng quá 4% trong thập kỷ tới. Theo Miller, sẽ không có gì ngạc nhiên nếu con số chỉ là 1-2%.

Nếu những dự đoán này trở thành hiện thực, phép màu kinh tế Trung Quốc sẽ biến mất. Trong 10 năm từ 2000 đến 2009, trung bình GDP Trung quốc tăng trưởng 10,4% mỗi năm. Con số giảm xuống trong giai đoạn từ 2010 đến 2019, nhưng trung bình vẫn đạt 7,68% mỗi năm.

Cả thế giới sẽ cảm nhận rất rõ cú sụt giảm này. Trung Quốc lâu nay vẫn là cỗ máy lớn nhất tạo ra thịnh vượng cho toàn cầu, đóng góp tới 28% tăng trưởng GDP của toàn thế giới trong giai đoạn từ 2013 đến 2018, cao hơn gấp đôi so với tỷ trọng của Mỹ theo 1 nghiên cứu của IMF.

"Kể cả nếu như Trung Quốc tránh được 1 cuộc khủng hoảng nghiêm trọng và đột ngột, triển vọng trung hạn tồi tệ hơn nhiều so với những gì chúng ta vẫn nghĩ", Jonas Goltermann – chuyên gia của công ty nghiên cứu Capital Economics nói.

Vượt qua "lằn ranh đỏ"

Sau cơn địa chấn, thị trường tài chính toàn cầu đã hồi phục trở lại. Nhưng yếu tố khiến vụ Evergrande sẽ tạo ra những ảnh hưởng dài hạn là cú lao dốc của thị trường bất động sản Trung Quốc. Trong nửa đầu tháng 9, doanh số ở 52 thành phố lớn đã giảm 16% so với cùng kỳ năm ngoái, sau khi giảm 20% trong tháng 8.

Đáng chú ý hơn là trong 12 ngày đầu tiên của tháng 9, nguồn thu từ đất đai của các chính quyền địa phương đã giảm tới 90%. Nguồn thu này chiếm 1/3 thu ngân sách của các địa phương, và được sử dụng để trả tiền gốc và lãi vay cho các trái phiếu mà họ phát hành. Tổng cộng các tỉnh thành của Trung Quốc đang nợ khoảng 8.400 tỷ USD, huy động thông qua hàng nghìn Cơ sở tài trợ chính quyền địa phương (Local Government Financing Vehicles – LGFV). Các LGFV lâu nay vẫn được coi là "bình ắc quy" ngầm cung cấp năng lượng cho toàn bộ nền kinh tế, huy động vốn thông qua các đợt phát hành trái phiếu và sau đó lấy tiền tài trợ cho những dự án cơ sở hạ tầng khổng lồ.

Với đầu tư tài sản cố định (năm ngoái đạt 8.000 tỷ USD) đóng góp 43% GDP, rõ ràng nếu các địa phương bị giảm khả năng huy động vốn để tài trợ cho các dự án cơ sở hạ tầng, đà tăng trưởng của kinh tế Trung Quốc sẽ sụt giảm nghiêm trọng.

Trên thị trường trái phiếu USD offshore, nơi trái phiếu do hàng trăm công ty bất động sản Trung Quốc phát hành đang được giao dịch với tổng giá trị lên đến khoảng 221 tỷ USD, phần lớn đang được định giá ở mức rác. "Khoảng 16% đang có lợi suất hơn 30%, 11% có lợi suất hơn 50%". Mức lợi suất hơn 50% đồng nghĩa nhà đầu tư nghĩ rằng công ty đó có khả năng vỡ nợ.

Một số người nhận định Trung Quốc sẽ đối mặt với "khoảnh khắc Lehman" với những chấn động tương tự như những gì thị trường chứng khoán Mỹ và toàn cầu phải trải qua khi ngân hàng đầu tư Lehman Brothers sụp đổ 13 năm trước. Tuy nhiên, với tầm ảnh hưởng của chính phủ Trung Quốc lên hệ thống tài chính, Bắc Kinh có thể dễ dàng yêu cầu các ngân hàng giải cứu Evergrande để ngăn chặn rủi ro hệ thống.

Điều quan trọng hơn là 3 "lằn ranh đỏ" mà ông Tập đã vạch ra từ năm ngoái để giữ cho tỷ lệ nợ của lĩnh vực bất động sản ở trong tầm kiểm soát. Cụ thể, tỷ lệ nợ phải trả/tài sản phải ở dưới 70%, tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu phải dưới 100% và tỷ lệ tiền mặt và các khoản tương đương tiền/nợ ngắn hạn phải đạt tối thiểu 100%.

Tính đến tháng 6, Evergrande đã vi phạm cả 3 lằn ranh này và do đó bị chặn các kênh huy động vốn và tạo ra cuộc khủng hoảng vừa qua.

Dòng tiền của các công ty bất động sản niêm yết của Trung Quốc cho thấy họ đang đối mặt với tình trạng cạn kiệt thanh khoản. Nguồn: FT.

Muôn vàn khó khăn

Tình hình hiện nay buộc các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc phải thừa nhận bất động sản không còn là động lực tin cậy để tăng trưởng bền vững. Không chỉ bởi vì năm 2017 ông Tập từng có phát ngôn nổi tiếng "nhà là nơi để ở, không phải để đầu cơ", mà bởi vì nhu cầu nhà ở đã thay đổi rất nhiều so với trong quá khứ. Cuộc cải cách kinh tế trong thời kỳ cuối những năm 1990 đã tạo ra cơn sốt bất động sản lớn nhất trong lịch sử loài người.

Năm 2020, chỉ có 12 triệu trẻ em được sinh ra ở đất nước tỷ dân, giảm từ mức 14,65 triệu của 1 năm trước đó. Đây là xu hướng sẽ tiếp diễn trong thập kỷ tới vì số lượng phụ nữ trong độ tuổi 22 đến 35 được dự báo sẽ giảm hơn 30%. Một số chuyên gia dự báo dân số Trung Quốc sẽ suy giảm, khiến nhu cầu nhà ở càng giảm hơn nữa.

Sau 3 thập kỷ chứng kiến hàng trăm triệu người lũ lượt rời nông thôn lên thành thị, Trung Quốc đang xuất hiện xu hướng ngược lại. Khoảng 75% thành phố đang bị suy giảm dân số, theo Houze Song, chuyên gia phân tích tại think-tank MacroPolo.

Trung Quốc đang đối mặt với quá trình chuyển đổi đầy rủi ro. Đó là chuyển từ mô hình phụ thuộc nặng nề vào bất động sản sang những cỗ máy khác như sản xuất công nghệ cao và công nghệ xanh, theo các chuyên gia phân tích. Trong 8 ưu tiên hàng đầu được liệt kê trong bản kế hoạch 5 năm mà Trung Quốc công bố cuối năm ngoái, nước này tuyên bố sẽ triệt tiêu hiện tượng đầu cơ bất động sản, thay vào đó hướng dòng vốn đến sáng tạo công nghệ và theo đuổi mục tiêu trung hòa carbon.

Những thay đổi này sẽ phải mất vài năm và sẽ mang lại một nền kinh tế bền vững hơn. Tuy nhiên, trước mắt thì cuộc sống của nhiều người dân đang bị xáo trộn vì những chúa nợ như Evergrande.