Hội thảo công bố báo cáo thị trường quý 1/2023 của Đất Xanh Services.

Nguồn cung khan hiếm

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2023 của Viện nghiên cứu tài chính, kinh tế, bất động sản Đất Xanh Services công bố ngày 4/4, trong quý 1, nguồn cung bất động sản mới mở bán tại các khu vực vẫn khan hiếm, chủ yếu thị trường bán các sản phẩm ở giỏ hàng cũ.

Nguồn cung bất động sản trong quý 1/2023. Ảnh: Đất Xanh Services.

Cụ thể, tại thị trường Hà Nội và các tỉnh lân cận (Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh, Hải Phòng) chỉ có khoảng 500 sản phẩm, giảm 92% theo năm, tỷ lệ hấp thụ 15%.

Nguồn cung sơ cấp căn hộ chủ yếu tập trung tại Hà Nội & Hải Phòng. Tại Hà Nội, nguồn cung sơ cấp căn hộ đa số từ các dự án nhỏ lẻ, các dự án đã giao nhà hiện hữu từ rổ hàng của chủ đầu tư.

Hưng Yên đóng góp tỷ trọng lớn trong tổng nguồn cung sơ cấp nhà gắn liền với đất và đất nền, với lượng sản phẩm lớn đến từ 2 dự án The Empire, The Crown.

Các tỉnh miền Trung (Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Định, Quảng Nam, Phú Yên) nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án hiện hữu, không có dự án mới, tỷ lệ hấp thụ giỏ hàng cũ chỉ 5%.

Nguồn cung sơ cấp tại Đà Nẵng chủ yếu tập trung loại hình căn hộ cao cấp, tăng 50% theo năm. Quảng Nam tập trung vào phân khu đất nền, dự án chủ yếu đã mở 2-3 năm. Bình Định tăng mạnh nguồn cung căn hộ; Phú Yên và Khánh Hòa tập trung ở phân khúc thấp tầng, nguồn cung sơ cấp ghi nhận tăng 20% - 30% theo năm.

TP HCM và các tỉnh lân cận (Bình Dương, Đồng Nai, Long An) nguồn cung mới đạt 2.000 sản phẩm, giảm 67% theo năm, tỷ lệ hấp thụ đạt 20%.

Trong đó, nguồn cung căn hộ tại TP HCM và Bình Dương chiếm ~63% giỏ hàng sơ cấp của khu vực. TP HCM định hướng phát triển bất động sản cao tầng và hạn chế quỹ đất, giỏ hàng sơ cấp phần lớn đến từ căn hộ, tăng 20% so với cùng kỳ năm ngoái.

Bình Dương sau thời kỳ phát triển nhanh từ 2018 - 2021, nguồn cung căn hộ tăng vượt bậc so với Đồng Nai, Long An.

Trong 2 năm qua, Đồng Nai hạn chế dự án mới, nguồn cung sơ cấp giảm mạnh theo năm. Nguồn cung thấp tầng vẫn chiếm ưu thế tại khu vực Long An, tuy nhiên, dự án cao tầng phân khúc bình dân cũng dần xuất hiện trong những năm qua.

Tại các tỉnh miền Tây (Cần Thơ, Hậu Giang, Bạc Liêu, An Giang, Cà Mau, Vĩnh Long) nguồn cung khiêm tốn so với các khu vực khác, không ghi nhận sản phẩm mới, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 5%.

Trong đó, Cần Thơ và Hậu Giang chiếm gần 60% giỏ hàng sơ cấp, dẫn đầu thị trường bất động sản miền Tây đa số dự án đã có thời gian triển khai từ 2-3 năm. Căn hộ thương mại đang hạn chế tại khu vực này, tuy nhiên, trong năm 2023, dự án căn hộ dự kiến sẽ phát triển tại khu vực này.

Báo cáo cũng thể hiện mặc dù tỷ lệ hấp thụ không cao nhưng thị trường vẫn ghi nhận mức giá tăng ở cả TP HCM và Hà Nội. Cụ thể, giá bán sơ cấp bình quân căn hộ tại Hà Nội từ 42 – 55 triệu/m2, tăng 3 – 8% theo năm.

Biến động giá các loại hình bất động sản. Ảnh: Đất Xanh Services.

Giá bán tại các tỉnh lân cận Hà Nội ổn định, riêng dòng sản phẩm shophouse giá bán giảm 10 – 13% theo quý. Giá bán sơ cấp bình quân căn hộ tại TP HCM từ 60 – 80 triệu/m2, tăng 3 – 10% theo năm.

Các tỉnh lân cận TP HCM phân khúc đất nền và biệt thự có mức giá ổn định. Tuy nhiên, các phân khúc căn hộ, nhà phố, shophouse lại ghi nhận mức giá tăng từ 3 – 10% tùy phân khúc.

Nhận định về thị trường bất động sản trong quý 1, Tiến sĩ Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng Tập đoàn Đất Xanh Services cho biết, do nhiều yếu tố như nguồn vốn, lãi suất khiến doanh nghiệp bất động sản gặp khó, thị trường bất động sản phải chịu ảnh hưởng lớn với những nút thắt khó gỡ.

"Vướng mắc pháp lý khiến nhiều dự án chưa thể ra sổ hay ký hợp đồng mua bán, dẫn đến nguồn cung mới mở bán ngày càng hạn chế. Chính sách thắt chặt tín dụng dẫn đến việc thiếu vốn cùng với tâm lý hoang mang, thiếu niềm tin vào sự hồi phục của thị trường từ các khách hàng khiến thị trường chậm hồi phục", ông Khôi cho hay.

Cuối năm 2023 là cơ hội cho nhà đầu tư bất động sản

Dự báo thị trường trong năm 2023, ông Khôi cho biết, thị trường bất động sản có thể phục hồi vào khoảng từ cuối quý 3, đầu quý 4/2023.

Đất Xanh Services cũng dự báo, quý 2/2023 thị trường dự kiến tăng trưởng nhẹ so với quý 1/2023, nhưng giảm mạnh so về nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ so với quý 2/2022. Các chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản chưa phát huy hiệu quả rõ rệt, lãi suất ngân hàng giảm nhẹ nhưng vẫn ở mức cao.

TS. Phạm Anh Khôi nhận định: "Tăng trưởng tín dụng và chính sách sẽ là 2 yếu tố mang lại tác động tích cực và đẩy nhanh tiến trình xoay chiều cho thị trường bất động sản năm 2023".

"Về tín dụng, cơ bản, dòng tiền đang đậu trong hệ thống ngân hàng, tổng lượng tiền gửi ròng tăng thêm 873.312 tỷ trong năm 2022. Nhưng sang năm 2023, khi đáo hạn các khoản tiền gửi, lãi suất đáo hạn không còn ở mức cao, dự báo dòng tiền sẽ quay lại thị trường bất động sản".

Tiến sĩ Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng Tập đoàn Đất Xanh Services

Về chính sách, ông Khôi cho rằng với các yếu tố như gói tín dụng gần 470.000 tỷ đồng, lãi suất từ 7% - 8% từ các ngân hàng thương mại hỗ trợ sản xuất kinh doanh. Lãi suất cho vay mua nhà giảm từ 0,6% - 2,5% trong tháng 3/2023; dự thảo Nghị quyết Quốc hội Thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển Nhà ở xã hội; tháng 10, trình Quốc hội thông qua: Luật Đất đai (sửa đổi); Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi); Luật Nhà ở (sửa đổi) khi được thông qua, thị trường nhanh chóng được phục hồi.

Ông Khôi cũng lưu ý, thời điểm cuối năm khi lãi suất ngân hàng giảm, các chính sách được thông qua sẽ là lúc thích hợp để các nhà đầu tư mới tham gia vào thị trường.

Thời điểm thích hợp để M&A các dự án bất động sản

Chia sẻ với Mekong ASEAN về một trong những xu hướng phát triển của các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh hiện nay, TS. Phạm Anh Khôi cho rằng M&A và mở rộng hợp tác đang trở thành xu hướng của các chủ đầu tư lớn tại Việt Nam và các chủ đầu tư nước ngoài.

"Hiện tại là thời điểm thích hợp để các doanh nghiệp bất động sản tiến hành các thương vụ M&A các dự án. Đầu năm 2023, Capital Land đã mở rộng ra phía Bắc, thực hiện đàm phán mua một phần trong dự án Ocean Park 3 của Vinhomes và một dự án khác ở Hải Phòng. M&A chính là một trong những phương án chính của Gamuda Land để mở rộng quy mô hoạt động tại Việt Nam", Kinh tế trưởng Tập đoàn Đất Xanh Services nêu ý kiến.