 |
| Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam. Ảnh: CTTĐT Quốc hội |
Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam ghi nhận những điểm tiến bộ trong dự thảo khi giá đất gắn với hạ tầng, quy hoạch và trần tăng giá thuê đất hàng năm không vượt quá CPI. Tuy nhiên, ông đánh giá rủi ro lớn nhất của dự thảo hiện nay là việc mở rộng hệ số K nhưng lại thiếu quy định về cơ sở xác định, cơ quan kiểm định và chu kỳ rà soát.
Ông Đính kiến nghị bổ sung một khung tối thiểu quy định rõ cơ sở xác định hệ số K; quy định chu kỳ, điều kiện rà soát và nghĩa vụ công bố thông tin; quy định ngoại lệ về định giá cụ thể cho các trường hợp đặc thù. Đồng thời yêu cầu kiểm định độc lập, tách bạch chức năng định giá với chức năng điều tiết và xây dựng cơ chế bảo vệ trực tiếp.
Cùng mối băn khoăn, Uỷ viên là đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách tại Uỷ ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường Lê Trung Thành cho rằng, chất lượng dữ liệu đầu vào có vai trò quyết định trong định giá đất. Ông đề nghị cơ quan soạn thảo xây dựng cơ chế nhận diện và loại trừ các giao dịch bất thường, thao túng giá hoặc đầu cơ. Đồng thời, cần đánh giá kỹ tác động của bảng giá đất đến chi phí chung của nền kinh tế và cụ thể hóa quy định về điều tiết phần giá trị địa tô tăng thêm do Nhà nước đầu tư hạ tầng hay thay đổi quy hoạch, tránh để rơi vào tay một số nhóm lợi ích.
Ngoài ra, theo đại biểu, cần bắt buộc kết nối dữ liệu đất đai với dữ liệu quy hoạch, xây dựng, nhà ở, thuế và công chứng để tạo dựng cơ sở dữ liệu tin cậy.
Ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng thư ký kiêm Trưởng ban Pháp chế Liên đoàn Công nghiệp và Thương mại Việt Nam (VCCI) kiến nghị đối với dự án đấu thầu trên quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng, thời điểm định giá nên là khi ban hành quyết định thu hồi đất hoặc phê duyệt phương án bồi thường.
Thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải là khi bàn giao đất trên thực địa. Theo ông, thực tế đã xảy ra trường hợp doanh nghiệp trúng đấu giá 4-5 năm không được bàn giao đất nhưng vẫn bị tính thuế, cưỡng chế và tạm xuất cảnh.
 |
| Ông Đậu Anh Tuấn phát biểu tại phiên họp. Ảnh: CTTĐT Quốc hội |
Về hình thức thuê đất dự án du lịch, ông Tuấn đề nghị cho phép nhà đầu tư bất động sản du lịch được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất (hằng năm hoặc một lần) thay vì bắt buộc trả tiền một lần, giúp giảm áp lực dòng tiền cho các dự án vốn lớn.
Ông Đậu Anh Tuấn cho rằng cần thống nhất điều kiện chuyển nhượng, khắc phục sự chênh lệch giữa quy định tại dự thảo Luật Đất đai (yêu cầu phải có giấy chứng nhận mới được chuyển nhượng) với dự thảo Luật Nhà ở (quy định không cấp giấy chứng nhận cho chủ đầu tư nhà ở xây để bán mà cấp thẳng cho người mua).
Ngoài ra, theo đại diện VCCI, cần làm rõ tiêu chí phân định cụ thể trường hợp nào đấu giá, trường hợp nào đấu thầu hoặc giao đất trực tiếp đối với quỹ đất sạch do Nhà nước quản lý; làm rõ quy định về thủ tục, thời hạn hoàn thành việc nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Đảm bảo quyền lợi và thuận tiện cho người dân
Từ góc độ thực tiễn địa phương, Uỷ viên là đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách tại Uỷ ban Kinh tế và Tài chính Bùi Văn Dũng chia sẻ các ví dụ thực tế đầy bức thiết hiện nay. Điển hình như trường hợp hộ gia đình có bìa đất 1.000 m² (gồm 200 m² đất ở và 800 m² đất nông nghiệp) song cơ quan thẩm quyền vẽ cố định vị trí 200 m² đất ở.
Khi chia tách đất cho các con, vị trí cố định này gây ra bất cập lớn về lối đi, không gian sinh hoạt và thủ tục tách thửa rất phức tạp. Vì vậy đại biểu đề nghị chỉ ghi nhận diện tích đất ở trên tổng diện tích và cho phép phân chia theo tỷ lệ.
Về thủ tục chuyển đổi đất lúa, hiện tồn tại quy định bắt buộc tất cả thành viên trong hộ gia đình phải có mặt trực tiếp tại Trung tâm một cửa để xác nhận ký tên. Theo ông Dũng, điều này gây rất nhiều khó khăn khi các con đi làm ăn xa. Do vậy cần cải cách theo hướng cho phép ủy quyền hoặc xác nhận hợp pháp.
Ngoài ra, có thực tế khi nhiều dự án đô thị tồn đọng 7-8 năm, người dân đã nộp tiền góp vốn và xây nhà ở nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận. Các giao dịch chuyển nhượng thứ cấp sau đó vừa gây thất thu thuế cho Nhà nước, vừa khiến người dân sống trong bấp bằng, không thể thế chấp vay vốn ngân hàng.
Theo đại biểu, các thực tế trên đang là vướng mắc cần luật hoá trong lần sửa đổi này, đảm bảo quyền lợi và thuận tiện cho người dân.
 |
| Đại biểu Bùi Văn Dũng góp ý Luật Đất đai (sửa đổi). Ảnh: CTTĐT Quốc hội |
Phát biểu kết luận phiên họp thẩm tra sơ bộ dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Nguyễn Ngọc Bảo cho rằng, Luật cần thể chế hóa đầy đủ Nghị quyết 18-NQ/TW, hướng tới quản trị đất đai hiệu quả, khơi thông nguồn lực, phát triển thị trường bất động sản lành mạnh và phòng ngừa lãng phí, trục lợi chính sách.
Cần phân định rõ thẩm quyền của Quốc hội và Chính phủ; lấy sự thuận lợi, tiết kiệm thời gian, chi phí của người dân và doanh nghiệp làm thước đo. Rà soát tính thống nhất giữa Luật Đất đai với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các dự án luật liên quan. Các cơ chế đặc thù, thí điểm chỉ đề xuất khi có căn cứ thực tiễn rõ ràng.
Theo ông Bảo, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh cần làm rõ nội dung phân cấp, tránh tạo điểm nghẽn mới. Kế hoạch sử dụng đất cấp xã phải đơn giản, linh hoạt, không biến thành "quy hoạch cứng" hay danh mục dự án máy móc. Đồng thời, chỉ quản lý chỉ tiêu cứng với đất lúa, đất quốc phòng - an ninh, đất rừng; đơn giản hóa thủ tục tiếp cận đất đai cho các mục đích khác.
Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính cũng nêu yêu cầu cụ thể hóa, định lượng rõ các tiêu chí thu hồi đất đối với dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (kể cả dự án nhà ở thương mại). Quy định chặt chẽ điều kiện bồi thường, tái định cư và phân định rõ trường hợp đấu giá, đấu thầu hay giao đất không qua đấu giá.
Theo ông, phương án sử dụng đất phải tuân thủ quy hoạch kinh tế - xã hội địa phương, không áp đặt cứng nhắc. Giá trị địa tô chỉ phát sinh khi được cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; doanh nghiệp muốn tiếp cận đất đai sau chuyển đổi phải thông qua đấu giá, đấu thầu theo đúng quy định pháp luật.
