Một góc dự án Khu du lịch quốc tế Đồi Rồng (Đồ Sơn, Hải Phòng) được PV Mekong ASEAN ghi lại ngày 16/4/2023. Ảnh: Võ Quyền

Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội vừa công bố thông tin tình hình tài chính năm 2022 của CTCP Đầu tư và Du lịch Vạn Hương (Vạn Hương Investoco). Cụ thể, tính tới ngày 31/12/2022, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp giảm nhẹ so với thời điểm đầu năm về còn 3.018 tỷ đồng, trong khi vốn điều lệ là 3.000 tỷ đồng.

Điểm nhấn trong bức tranh tài chính của Vạn Hương Investoco là quy mô tài sản tại cuối năm 2022 vượt ngưỡng 20.000 tỷ đồng lên 20.507 tỷ đồng. Đây là mức cao trong ngành bất động sản, ngang ngửa so với Khang Điền (21.539 tỷ đồng) hay Phát Đạt (22.843 tỷ đồng) và cao hơn nhiều các doanh nghiệp đầu ngành khác như Hà Đô (15.105 tỷ đồng), DIC Corp (14.748 tỷ đồng), Văn Phú – Invest (11.096 tỷ đồng).

Đáng chú ý, 85% cấu thành tổng tài sản là 17.489 tỷ đồng nợ phải trả, tăng 158% so với thời điểm cuối năm 2021 và cao gấp gần 6 lần vốn chủ sở hữu.

Thành lập năm 2010, Vạn Hương Investoco được biết đến là chủ đầu tư Khu du lịch quốc tế Đồi Rồng (Đồ Sơn, Hải Phòng) có quy mô 480 ha, tổng mức đầu tư dự kiến hơn 25.000 tỷ đồng.

Dự án bao gồm các hạng mục như: Sân golf 27 hố; trung tâm hội nghị, hội thảo; nhà ở nghỉ dưỡng cao cấp; khách sạn 5 sao; resort; khu phố thương mại; biển nhân tạo; bể bơi nước ngọt, bể bơi nước mặn; công viên nước; khu vui chơi giải trí.

Tại thời điểm cuối năm 2016, vốn điều lệ của Vạn Hương là 120 tỷ đồng với 3 cổ đông sáng lập gồm ông Phạm Văn Hùng nắm giữ 70% vốn, ông Bùi Quang Khả nắm giữ 25% và ông Nguyễn Thế Dũng sở hữu 5% còn lại.

Không có nhiều thông tin về các cổ đông sáng lập của Vạn Hương Investoco. Theo tìm hiểu của Mekong ASEAN, ông Phạm Văn Hùng từng ngụ tại Cống Quỳnh, Quận 1, TP HCM và từng sở hữu 8 triệu cổ phiếu của CTCP Đầu tư Vạn Thịnh Phát.

Đến ngày 13/12/2016, Vạn Hương tăng vốn điều lệ lên 200 tỷ đồng, tỷ lệ sở hữu của ông Phạm Văn Hùng giảm xuống còn 38,39%; ông Bùi Quang Khả còn 14%; trong khi ông Nguyễn Thế Dũng thoái toàn bộ vốn tại đây.

4 năm sau đó, vào ngày 5/11/2020, vốn điều lệ của doanh nghiệp này tăng từ 200 tỷ đồng lên 2.682 tỷ đồng. Tới ngày 15/6/2021, Vạn Hương tiếp tục tăng vốn lên 3.000 tỷ đồng, cơ cấu cổ đông không được công bố.

Tổng giám đốc kiêm người đại diện theo pháp luật của Vạn Hương từ tháng 7/2019 đến nay là ông Phạm Ngọc Tuân. Ông Tuân từng là thành viên HĐQT của CTCP Đầu tư Tổng hợp Hà Nội (HNX: SHN) - thành viên Tập đoàn Geleximco. Vợ ông Tuân - bà Trần Kim Khánh hiện là Ủy viên HĐQT của Chứng khoán An Bình (ABS), Trưởng ban Ban Tài chính của Tập đoàn Geleximco.

“Thâm tình” với hệ sinh thái Geleximco

Khu du lịch quốc tế Đồi Rồng (Đồ Sơn, Hải Phòng) có quy mô 480 ha, tổng mức đầu tư dự kiến hơn 25.000 tỷ đồng. Ảnh: Võ Quyền

Đồng pha với giai đoạn tăng vốn phi mã, Vạn Hương Investoco liên tục sử dụng các đòn bẩy tài chính để huy động vốn thực hiện dự án Khu du lịch Quốc tế Đồi Rồng.

Thống kê của Mekong ASEAN cho thấy, trong 2 năm từ 4/2020 - 4/2022, Vạn Hương hút về gần 5.770 tỷ đồng trái phiếu, trong đó, 2 lô trái phiếu mã DRGCH2124003 và DRGCH2126001 (tổng giá trị theo mệnh giá là 1.400 tỷ đồng) do CTCP Chứng khoán An Bình (ABS) và Ngân hàng TMCP An Bình (ABBank) – 2 thành viên mảng tài chính ngân hàng của Geleximco tham gia thu xếp.

Trực tiếp ABS còn là nhà đầu tư trái phiếu lớn của Vạn Hương khi sở hữu 701 tỷ đồng trái phiếu tính đến ngày 31/3/2023, tăng hơn 10% so với thời điểm đầu năm. Con số này tương đương gần 70% vốn điều lệ và chiếm hơn 1/3 tổng tài sản của ABS. Trong khi đó, Vạn Hương cũng có nhiều lần mang một phần Dự án Đồi Rồng đi thế chấp tại ABBank.

ABS và ABB không phải là pháp nhân duy nhất trong hệ sinh thái Geleximco của doanh nhân Vũ Văn Tiền “rót tiền” vào Vạn Hương Investoco.

Vào những ngày cuối năm 2022, cổ đông CTCP Glexhomes đồng thuận cho phép doanh nghiệp này đầu tư 5.000 tỷ đồng vào Vạn Hương Investoco. Đáng chú ý, theo BCTC năm 2022, tại ngày 31/12/2022, Glexhomes ghi nhận 7.059 tỷ đồng phải thu từ Vạn Hương, đây là các hợp đồng vay vốn có thời hạn 12 tháng, lãi suất không quá 8%/năm.

Ngoài ra, trong năm 2022, doanh nghiệp này cũng mua vào 734 tỷ đồng trái phiếu mã DRGCH2123005 của Vạn Hương từ 2 tổ chức không rõ danh tính.

Ở chiều ngược lại, Glexhomes ghi nhận 7.885 tỷ đồng các khoản nhận ký quỹ, ký cược ngắn hạn. Đây là các khoản nhận đặt cọc theo văn bản thỏa thuận cung cấp dịch vụ tìm kiếm, giới thiệu, tư vấn cho khách hàng các thông tin về bất động sản liên quan đến Dự án Khu Du lịch Quốc tế Đồi Rồng.

Một thành viên khác của Geleximco là CTCP Đầu tư Xây dựng và Kinh doanh Bất động sản HTL Việt Nam (chủ đầu tư dự án Gelexia Riverside 885 Tam Trinh, Hoàng Mai, Hà Nội) ngày 18/9/2019 đã ký hợp đồng hợp tác đầu tư với Vạn Hương Investoco tại khu đảo Balboa thuộc Dự án Đồi Rồng.

3 tháng sau đó, vào ngày 20/11/2019, toàn bộ quyền đòi nợ, quyền yêu cầu tài sản, quyền bồi thường thiệt hại, quyền thụ hưởng bảo hiểm phát sinh từ hợp đồng nói trên được HTL Việt Nam mang đi thế chấp tại Ngân hàng An Bình.

Vạn Hương ngày 18/1/2023 đã mua lại toàn bộ 1.499,6 tỷ đồng trái phiếu đang lưu hành của lô DRGCH2123005. Lô trái phiếu có thời hạn 2 năm, được phát hành ngày 31/12/2021 và mất gần 3 tháng để hoàn tất.