Họp báo: "Thực hư chuyện môi giới bất động sản đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường" do Hội môi giới bất động sản Việt Nam tổ chức. Ảnh: Thảo Ngân - Mekong ASEAN.

Hành lang pháp lý siết chặt hoạt động kinh doanh bất động sản

Phân tích về vai trò và chức năng của nghề môi giới với thị trường bất động sản tại họp báo: "Thực hư chuyện môi giới bất động sản đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường" chiều 31/10 do Hội môi giới bất động sản Việt Nam tổ chức, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết:

"Môi giới bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối cung - cầu trên thị trường, kết nối chủ đầu tư với khách hàng/nhà đầu tư trong giao dịch mua, bán, thuê cho thuê bất động sản. Hàng năm, lực lượng này giúp thị trường kết nối thành công hàng trăm ngàn sản phẩm với giá trị giao dịch ước đạt hàng triệu tỷ đồng".

Hiện nay, hành lang pháp lý mới ngày càng siết chặt hoạt động môi giới bất động sản, làm tăng tính kỷ luật và chuyên nghiệp của nghề. Điển hình như Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực kể từ ngày 1/8/2024 đã có các quy định tương đối chặt chẽ đối với hoạt động môi giới bất động sản.

Theo đó, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện: Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

Điều này đồng nghĩa với việc muốn hành nghề môi giới bất động sản, các cá nhân phải trang bị đầy đủ kiến thức, kỹ năng, được kiểm chứng bởi "chứng chỉ hành nghề" thông qua các kỳ thi sát hạch. Như vậy, giống như các ngành nghề khác như bác sỹ, giáo viên, luật sư... môi giới bất động sản cũng đòi hỏi trình độ và năng lực đủ để có thể hành nghề.

Ngoài ra, để đảm bảo việc kiểm soát hoạt động của các cá nhân làm nghề, luật mới cũng quy định, không cho phép việc các cá nhân hành nghề tự do, mà phải gắn với một doanh nghiệp nhất định.

Ông Đính nhận định, với những hành lang pháp lý nói trên, hoạt động môi giới ngày càng được siết chặt, khó xảy ra tình trạng môi giới tự ý thổi giá bất động sản, tạo sóng gây nhũng nhiễu thị trường.

Phân tích thêm, ông Đính nêu, giá bán bất động sản không được quyết định bởi môi giới, môi giới không được phép tham gia bất cứ công đoạn nào liên quan đến việc định giá bất động sản. Giá bất động sản được quyết định bởi chủ đầu tư hoặc nhà phát triển bất động sản, môi giới chỉ được tiếp cận bảng giá của chủ đầu tư gần như cùng lúc với khách hàng.

Chủ tịch Hội môi giới bất động sản cũng bày tỏ, giá bán bất động sản càng cao, môi giới càng gặp khó khăn.

Hơn ai hết, môi giới bất động sản chính là người mong muốn giá bán bất động sản được xác định ở mức phù hợp nhất, có như vậy, môi giới mới bán hàng thuận lợi, người làm nghề môi giới mới có cơ hội nhận hoa hồng.

Chia sẻ ý kiến về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Phúc, nguyên Phó chủ nhiệm Ủy ban kinh tế Quốc hội cho biết, có thể không xảy ra việc môi giới thổi giá bất động sản nhưng chắc chắn có sự bắt tay, hợp tác giữa chủ đầu tư và các môi giới để tăng giá bất động sản.

Ông Nguyễn Văn Phúc, nguyên Phó chủ nhiệm Ủy ban kinh tế Quốc hội phát biểu tại sự kiện. Ảnh: Thảo Ngân - Mekong ASEAN.

Ông Phúc nêu thêm dẫn chứng, hiện Hội môi giới bất động sản Việt Nam đang là đơn vị thành viên của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - đơn vị quy tụ tất cả những người làm việc trong lĩnh vực thương mại bất động sản tại Việt Nam trong đó có cả các chủ đầu tư, vì vậy không thể phủ nhận hai đối tượng này có liên hệ với nhau.

"Việc chủ đầu tư và môi giới bắt tay với nhau tăng giá nhà ở ảnh hưởng rất lớn tới người dân và cả các thế hệ tương lai. Khi giá nhà ngày càng tăng, người trẻ hiện nay càng khó mua nhà, khó an cư, lạc nghiệp, lập gia đình, ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội," ông Phúc nhấn mạnh.

Vì vậy, ông Phúc đề xuất tách Hội môi giới thành tổ chức nghề nghiệp riêng biệt, đồng thời hội cũng phải có những biện pháp xử lý những cá nhân vi phạm, đẩy giá bất động sản và có những kiến nghị lên cơ quan quản lý để làm rõ chức năng, nhiệm vụ của hội, tách hội ra làm tổ chức riêng biệt, không "chung mâm" với các chủ đầu tư bất động sản.

Tránh đánh đồng môi giới bất động sản với các đối tượng đầu cơ

Trả lời Mekong ASEAN về nhận định có hay không việc chủ đầu tư bắt tay với môi giới để đẩy giá bán nhà lên cao, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes - đơn vị môi giới bất động sản có 13 năm kinh nghiệm cho biết:

"Hiện nay không có tình trạng môi giới bắt tay với chủ đầu tư thổi giá, môi giới đang làm đúng chức năng phân phối, môi giới sản phẩm cho các chủ đầu tư. Giá bất động sản là 100% do chủ đầu tư quyết định, thực tế chi phí mà các chủ đầu tư chi trả cho các môi giới hiện nay cũng đang rất thấp nhưng với nguồn cung khan hiếm như hiện nay môi giới cũng không có nhiều sự lựa chọn".

Để môi giới có thể tồn tại trong thời điểm hiện nay thì các môi giới phải chấp nhận bán theo giá mà chủ đầu tư yêu cầu với mức phí có thể không hấp dẫn.

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes phát biểu tại sự kiện. Ảnh: Thảo Ngân - Mekong ASEAN.

Còn về việc môi giới có đang thổi giá gây rối loạn thị trường hay không, ông Chung khẳng định rằng phía môi giới không có đủ tiềm lực tài chính và năng lực để có thể làm việc này. Theo ông, chỉ các đối tượng đầu cơ bất động sản, găm hàng mới có thể thực hiện hành vi trên.

Do đó, ông Chung cho rằng một số đối tượng lợi dụng sự mất cân bằng của cung - cầu đề ôm hàng, thổi giá nhằm "lướt sóng" bất động sản, ăn chênh lệch và cần xác định rất rõ đây là hành vi của những "tay đầu cơ" có tài chính.

"Những đối tượng này hoàn toàn khác với môi giới bất động sản bởi môi giới bất động sản làm nghề và hưởng thù lao từ hoạt động tư vấn, giới thiệu và chốt khách, họ không đủ tài chính để ôm hàng, chờ tăng giá. Nếu có, thì số lượng cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay, không đủ để điểm mặt, đặt tên, chứ chưa nói đến nguy cơ "tạo sóng" hay lũng đoạn thị trường," ông Chung phân tích.

Còn về giá bất động sản đang quá cao, ông Chung thông tin từ cuối năm 2023 đến nay, giá bất động sản đã tăng hơn 50%, giá tăng do các sản phẩm ra hàng gần đây đều được chủ đầu tư định vị ở mức cao cấp khiến mặt bằng giá đã cao nay lại càng tăng. Hơn nữa, trải qua 2 năm khó khăn của thị trường, các chủ đầu tư cũng có nhiều kỳ vọng về lợi nhuận nên định giá sản phẩm ở mức cao.

Giá bán các sản phẩm sơ cấp tăng cũng sẽ kéo theo sự tăng giá các sản phẩm thứ cấp bởi tâm lý của chủ sở hữu các sản phẩm thứ cấp luôn là đất/nhà của mình đã có giấy chứng nhận sở hữu chính thức. Loại bất động sản này cũng thường có vị trí tốt nên dù có cũ kỹ, xập xệ cũng không thua kém các sản phẩm mới ra mắt nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu.

Tuy nhiên, theo ông Chung, giá bất động sản chỉ tăng nóng ở khu vực Hà Nội, các tỉnh thành lân cận hầu như không tăng nhiều. Chuyên gia này nhận định rằng sang năm 2025 giá bất động sản bao gồm cả chung cư và đất nền ven đô sẽ không có dấu hiệu giảm.