Bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục là điểm sáng của ngành bất động sản trong năm 2025. Ảnh minh họa: KCN Becamex Mỹ Phước

Nhộn nhịp thị trường M&A bất động sản

Dù lãi suất được điều chỉnh giảm và các chính sách tiền tệ phù hợp được ban hành nhằm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, thị trường mua bán và sáp nhập (M&A) tại khu vực Đông Nam Á nhìn chung vẫn khá ảm đảm trong năm 2024.

Theo báo cáo M&A Việt Nam 2024 công bố vào tháng 11/2024 của KPMG – một trong 4 công ty kiểm toán lớn nhất thế giới, khối lượng và giá trị giao dịch tại ASEAN vẫn ở mức thấp do ảnh hưởng từ những thách thức toàn cầu lẫn khu vực, dẫn đến tâm lý đầu tư thận trọng, hạn chế các hoạt động M&A.

Thông tin thị trường hiện tại đang phản ánh mức giao dịch này, cho thấy dù động lực tăng trưởng kinh tế vẫn duy trì, tâm lý thận trọng hơn của nhà đầu tư đang phần nào hạn chế hoạt động M&A tại Đông Nam Á nói chung.

Đi ngược với xu thế của khu vực, số liệu của KPMG cho thấy trong 9 tháng đầu năm 2024, Việt Nam ghi nhận sự cải thiện đáng kể về giá trị giao dịch M&A với mức tăng trưởng 45,9% so với cùng kỳ lên 3,2 tỷ USD; trong khi tổng giá trị giao dịch của Thái Lan, Indonesia, Malaysia, Singapore và Philippines lại giảm 11,3%.

Tăng trưởng trong giá trị giao dịch chủ yếu được thúc đẩy bởi một số giao dịch lớn từ các nhà đầu tư trong nước, khi chiếm 53% tổng giá trị giao dịch được công bố. Trong đó, bất động sản là lĩnh vực thống lĩnh thị trường M&A Việt Nam, chiếm hơn nửa tổng giá trị giao dịch với tỷ lệ 53%.

Giữa tháng 3/2024, Tập đoàn Vingroup chính thức thông qua quyết định thoái 100% vốn tại Công ty SDI, đơn vị sở hữu hơn 99% vốn của Công ty Kinh doanh Thương mại Sado - cổ đông lớn của Vincom Retail cho một nhóm nhà đầu tư trong nước. Tại thời điểm công bố, Sado nắm giữ 40,5% vốn của Vincom Retail với 943,2 triệu cổ phiếu, còn Vingroup trực tiếp sở hữu 18,37% vốn.

Đầu tháng 4/2024, Tập đoàn Vingroup hoàn tất chuyển nhượng 55% cổ phần tại SDI và cho biết sẽ tiếp tục chuyển nhượng 45% cổ phần còn lại trong những tháng tiếp theo đến cuối năm 2024. Với giá trị khoảng 982 triệu USD, thương vụ Vingroup thoái vốn khỏi Vincom Retail trở thành thương vụ M&A lớn nhất trong năm 2024.

Lĩnh vực bất động sản cũng ghi nhận thương vụ M&A lớn thứ 2 toàn thị trường, khi Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Becamex IDC) chuyển nhượng một phần dự án Khu đô thị mới thuộc Khu liên hợp công nghiệp dịch vụ – đô thị Bình Dương với quy mô gần 20 ha. Thương vụ trị giá 553 triệu USD, được Becamex IDC chuyển nhượng cho Công ty TNHH Sycamore, thành viên của CapitaLand Group (Singapore).

Hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản vẫn duy trì sự nhộn nhịp trong những tháng cuối năm 2024.

Đầu tháng 10/2024, Keppel Land (Singapore) cho biết sẽ bán 70% vốn tại Công ty TNHH Saigon Sports City, đơn vị nắm quyền phát triển dự án 64 ha tại Quận 2, TP HCM. Bên mua là hai doanh nghiệp Việt Nam - Công ty TNHH HTV Đại Phước và CTCP Đầu tư Bất động sản Vinobly, giá trị thương vụ dự kiến hơn 7.400 tỷ đồng.

Cũng trong tháng 10/2024, Công ty TNHH Bất động sản Phương Đông Hà Nội nhận chuyển nhượng toàn bộ 7.000 tỷ đồng vốn điều lệ của Công ty TNHH Saigon Glory từ tay Tập đoàn Bitexco.

Saigon Glory được Tập đoàn Bitexco thành lập từ tháng 6/2018, là chủ đầu tư dự án The Spirit of Saigon - phức hợp rộng 8.600 m2 tại khu Tứ Giác Bến Thành, đối diện chợ Bến Thành (quận 1, TP HCM).

Cơ hội của bất động sản công nghiệp

Một góc Cảng nước sâu Lạch Huyện, huyện Cát Hải, TP Hải Phỏng. Ảnh: Trọng Tùng

Trong những năm trở lại đây, khi nhiều phân khúc bất động sản rơi vào tình trạng đóng băng, ảm đạm, bất động sản công nghiệp duy trì là điểm sáng. Sự phát triển của các khu, cụm công nghiệp kéo theo hàng loạt các yếu tố về hạ tầng, dịch vụ, kho bãi, trung tâm logistics… làm gia tăng nhu cầu về nhà ở cho lao động, phát triển dịch vụ tiện ích.

Việt Nam sở hữu một vị trí chiến lược, là cầu nối của Trung Quốc và khu vực Đông Nam Á với 3.260 km đường bờ biển, tiếp giáp với biển Đông, một trong những khu vực giao thương đường biển trọng yếu của thế giới.

Khoảng 40% lượng hàng hóa vận chuyển từ Ấn Độ Dương đến Thái Bình Dương sẽ đi qua khu vực biển Đông này để đến được Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc và Mỹ.

Theo dữ liệu của Cushman & Wakefield, bắt đầu mở cửa từ năm 1986 với chỉ khoảng 335 ha đất dành riêng cho các khu công nghiệp, Việt Nam đã đẩy mạnh lên gần 150.000 ha trong năm 2024 và dần khẳng định vị thế của mình là một trong những trung tâm sản xuất hàng đầu ASEAN.

Trao đổi với MekongASEAN, bà Trang Bùi – Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam đánh giá Việt Nam đang ở vị thế thuận lợi để hưởng lợi từ sự chuyển hướng thương mại toàn cầu, và những thay đổi trong chuỗi cung ứng.

“Trong tháng 11/2024, Tập đoàn Cushman & Wakefield đã tổ chức diễn đàn thu hút đầu tư với gần 200 nhà sản xuất và hậu cần danh tiếng đang có mặt tại Trung Quốc, diễn ra ở Thượng Hải và Thâm Quyến. Chúng tôi đã có cơ hội chia sẻ về thị trường công nghiệp tại tất cả các quốc gia Đông Nam Á, và đa số các nhà sản xuất đều bày tỏ sự quan tâm đặc biệt đến thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam,” bà Trang Bùi chia sẻ.

Theo bà Trang Bùi, vào tháng 5/2024, tập đoàn Tripod Technology của Đài Loan đã thuê lại 18 ha đất tại KCN Châu Đức, Bà Rịa - Vũng Tàu, tổng vốn đăng ký 250 triệu USD, nhằm xây dựng nhà máy sản xuất các loại mạch điện tử và bảng mạch điện tử.

Trước đó vào tháng 3/2024, quỹ đầu tư của Singapore là Mapletree Logistics Trust đã chi 68,4 triệu SGD (hơn 50 triệu USD) mua lại 2 nhà kho hạng A tại Bình Dương và Hưng Yên, có vị trí chiến lược giáp ranh TP.HCM và Hà Nội.

“Ngoài các loại hình bất động sản công nghiệp truyền thống như trên, thị trường còn đang chứng kiến các loại hình mới nổi nằm bên trong khu công nghiệp,” bà Trang Bùi nhận định.

Vào tháng 5/2024, VNG Corporation và ST Telemedia Global Data Centres công bố hợp tác về xây dựng và vận hành các dự án trung tâm dữ liệu theo tiêu chuẩn quốc tế tại TP HCM. Tháng 7/2024, Daiwa House Logistics Trust đã hoàn tất việc mua lại dự án D Project Tan Duc 2 tại tỉnh Long An với mức giá 26,5 triệu USD, đánh dấu cột mốc lần đầu tiên quỹ tín thác này sở hữu bất động sản tại Việt Nam.

Một trong những điều kiện để phát triển bất động sản công nghiệp là một nguồn năng lượng ổn định, bền vững. Gần đây các nhà đầu tư đã bắt đầu quan tâm đến lĩnh vực này. Cụ thể, vào tháng 6/2024, Tập đoàn Sembcorp (Singapore) công bố hoàn tất việc mua lại gần như toàn bộ cổ phần tại ba trong số bốn công ty con của Tập đoàn Gelex, bổ sung tổng cộng 196 MW công suất năng lượng điện gió và điện mặt trời vào danh mục hoạt động của tập đoàn.

Triển vọng thị trường năm 2025, nguồn cung được tháo gỡ

Chia sẻ với Mekong ASEAN về triển vọng thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhìn nhận, năm 2025, thị trường bất động sản sẽ bước vào chu kỳ mới với chất lượng tốt hơn.

Trong năm 2025, các hạ tầng trọng điểm quốc gia sẽ đồng loạt được đầu tư triển khai, qua đó sẽ thúc đẩy được sự kết nối liền mạch, lẫn phát triển logistics, từ đó sẽ thúc đẩy sự tăng trưởng của thị trường bất động sản.

Luật Đất đai thông qua tạo điều kiện thông thoáng pháp lý, đẩy mạnh giải tỏa đền bù hơn cho việc làm hạ tầng. Năm 2025 được kỳ vọng sẽ là năm khởi sắc cho thị trường bất động sản Việt Nam, với sự hỗ trợ từ chính sách pháp luật, kinh tế vĩ mô ổn định, hạ tầng phát triển, niềm tin nhà đầu tư vào thị trường. Với luật mới cùng các quy định chặt chẽ, cuộc chơi sẽ không còn cơ hội cho việc lợi dụng kẽ hở để hoạt động một cách không lành mạnh.

Đáng chú ý, năm 2025 là năm đầu tiên nguồn cung của thị trường sẽ được tháo gỡ, song không phải là tháo gỡ toàn bộ. Những dự án đảm bảo đủ điều kiện về quy định pháp luật, năng lực của chủ đầu tư tốt sẽ được tháo gỡ để đưa sản phẩm vào thị trường, qua đó giúp thị trường cân bằng cung cầu.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, bất động sản nhà ở sẽ là động lực dẫn dắt thị trường trong năm 2025, với nhu cầu lớn ở phân khúc căn hộ bình dân.

Nhận diện phân khúc tiềm năng, theo Chủ tịch VARS, năm 2025 sẽ là một năm hứa hẹn với đà tăng trưởng ổn định của bất động sản công nghiệp và thương mại. Dù trải qua nhiều biến động, hai phân khúc này vẫn duy trì được sự ổn định đáng ghi nhận, nhất là trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, khi nhu cầu cho các khu sản xuất, nhà xưởng và logistics vẫn rất cao. Riêng đối với bất động sản thương mại, hai quý gần đây đã xuất hiện nhiều tín hiệu tích cực hơn, cho thấy nhu cầu sử dụng và mở rộng không gian thương mại đang dần phục hồi mạnh mẽ.

Ngoài ra, bất động sản nhà ở, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư sẽ là động lực chủ chốt dẫn dắt thị trường năm 2025, trong bối cảnh nhu cầu rất lớn ở phân khúc căn hộ bình dân.

Đây là nhu cầu vừa mang tính thực tế cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình, vừa thu hút các nhà đầu tư muốn tìm kiếm các sản phẩm bất động sản có tính thanh khoản cao. Việc khan hiếm nguồn cung căn hộ giá phải chăng tạo ra tiềm năng lớn cho phân khúc này, đặc biệt là với các chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở gần đây.

Cũng với góc nhìn tích cực, bà Trang Bùi dự báo thị trường bất động sản Việt Nam sẽ đón nhận nhiều cơ hội từ các chính sách lãi suất và những thay đổi trong luật pháp.

Theo Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, trước hết, về chính sách lãi suất, dự báo lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) cho năm 2025 cho thấy khả năng sẽ có sự cắt giảm lãi suất. Theo các chuyên gia, lãi suất ngắn hạn có thể giảm xuống mức thấp nhất là 3%, nhưng cũng có thể duy trì gần mức hiện tại là 4,5% - 4,75% tùy thuộc vào các dữ liệu kinh tế. Dự kiến, lãi suất có thể dao động từ 3% đến 4% vào cuối năm 2025.

Bà Trang Bùi đánh giá Việt Nam đang có nhiều lợi thế trong việc thu hút dòng tiền khối ngoại vào lĩnh vực bất động sản nói chung.

Những thay đổi này sẽ có tác động đáng kể đến thị trường bất động sản. Khi lãi suất giảm, chi phí vay vốn sẽ giảm theo, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư và người mua nhà. Điều này có thể kích thích nhu cầu giao dịch bất động sản, từ đó thúc đẩy thị trường tăng trưởng. Lãi suất giảm cũng sẽ giúp nhà đầu tư giảm chi phí tài chính, tạo điều kiện thuận lợi cho việc mở rộng và phát triển các dự án mới.

“Bên cạnh đó, việc Chính phủ nhìn nhận một cách thẳng thắn những khó khăn và vai trò của thị trường bất động sản, từ đó có các chính sách giải quyết kịp thời sẽ là cơ sở rất lớn để thị trường bất động sản sẽ khởi sắc vào năm 2025,” bà Trang Bùi cho biết.

Việc sửa đổi Luật Đất đai, đặc biệt là việc bỏ khung giá đất và yêu cầu cập nhật bảng giá đất hàng năm, sẽ giúp giá đất phản ánh sát hơn giá trị thị trường. Đồng thời, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với các quy định mới về năng lực và trách nhiệm của chủ đầu tư sẽ nâng cao chất lượng các dự án, đồng thời thúc đẩy thị trường trở nên minh bạch và bền vững hơn.

Ngoài ra, Luật Nhà ở (sửa đổi) với các chính sách ưu đãi và hỗ trợ mới cho nhà ở xã hội sẽ cải thiện nguồn cung, giúp người dân có nhiều lựa chọn hơn và ổn định giá cả. Đây là một bước tiến quan trọng nhằm giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp và trung bình, đồng thời góp phần ổn định thị trường bất động sản.

Ngôi sao sáng của khu vực trong việc hút vốn ngoại

Chia sẻ thêm góc nhìn về lợi thế của Việt Nam trong việc thu hút dòng tiền ngoại vào lĩnh vực bất động sản so với những thành viên khác của khối ASEAN, bà Trang Bùi nhận xét: “Trong 20 năm qua, Việt Nam đã khẳng định vị thế là một trong những ngôi sao sáng giá nhất ở Đông Nam Á”.

Năm 2005, thị phần thu hút vốn đầu tư FDI của Việt Nam chỉ chiếm 13% khu vực ASEAN. Đến năm 2024, Việt Nam hiện chiếm 37% thị phần của các nước nổi bật nhất Đông Nam Á. Kể từ năm 1993 đến nay, Việt Nam đón nhận làn sóng đầu tư đến từ nhiều quốc gia khác nhau như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Mỹ và sự tăng trưởng của các nhóm nhà đầu tư đến từ Trung Quốc.

Theo Cushman & Wakefield, Việt Nam đang có nhiều lợi thế vượt trội trong việc thu hút dòng tiền khối ngoại vào lĩnh vực bất động sản nói chung so với các quốc gia trong khu vực.

Bên cạnh sở hữu vị trí địa lý chiến lược, Việt Nam còn có chi phí sản xuất thấp hơn so với nhiều nước trong khu vực cùng với lực lượng lao động trẻ và tài năng. Hiện nay, Việt Nam có lực lượng lao động dồi dào với khoảng 52,4 triệu người trong độ tuổi lao động, trong đó lực lượng lao động trẻ chiếm tỷ lệ cao. Điều này tạo ra một môi trường kinh doanh hấp dẫn cho các nhà đầu tư nước ngoài.

Hơn nữa, Việt Nam đã và đang đầu tư mạnh mẽ vào cơ sở hạ tầng, bao gồm hệ thống cao tốc Bắc - Nam và sân bay quốc tế Long Thành, giúp nâng cao năng lực cạnh tranh và thu hút đầu tư.

“Các chính sách mới về đất đai và kinh doanh bất động sản sẽ đơn giản hóa thủ tục pháp lý, tăng nguồn cung bất động sản và tạo cơ hội cho nhà đầu tư nước ngoài. Những cải cách này giúp thị trường bất động sản Việt Nam trở nên minh bạch và hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư quốc tế,” bà Trang Bùi nhận định.