Đường mở tới đâu, bất động sản phát triển tới đó

Đây là nhận định của bà Nguyễn Thị Hồng Huệ, Phó tổng giám đốc phụ trách kinh doanh Tập đoàn MIK Group tại Talkshow "Sức hút bất động sản vùng ven" do Báo Đầu tư tổ chức chiều 10/6. Còn theo các chuyên gia định nghĩa, khái niệm vùng ven ở đây là khu vực vệ tinh, ven của các đô thị lớn, các siêu đô thị hay những vùng ngoại thành thuộc địa giới hành chính của các thành phố lớn, chỉ cách khu trung tâm khoảng trên dưới 45 phút đi đường.

Với việc quỹ đất khu vực trung tâm các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM ngày càng hạn hẹp, giá cả đắt đỏ thì xu thế giãn dân ngày càng lớn khi các tuyến hạ tầng giao thông lớn hình thành khiến vùng ven đang trở thành địa chỉ thu hút dòng tiền đầu tư.

Thêm vào đó, việc Quốc hội đang đang xem xét 5 dự án về hạ tầng giao thông có quy mô lớn gồm 3 dự án đường cao tốc và 2 dự án đường vành đai tại vùng Thủ đô Hà Nội, TP HCM, cùng với triển khai giai đoạn tiếp theo của Đường Hồ Chí Minh càng “bật đèn xanh” cho sự lên ngôi của các thị trường lân cận vùng ven ở Hà Nội và TP HCM.

Theo ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc Kinh doanh, Tập đoàn Hải Phát (Hải Phát Invest), không chỉ riêng các dự án đường vành đai, mà còn cả những dự án hạ tầng khác như sân bay Long Thành, cao tốc Bắc - Nam đều tạo điều kiện phát triển bất động sản vùng ven các dự án này. "Động lực chính để phát triển bất động sản vùng ven vẫn là hạ tầng giao thông", ông Duy nhấn mạnh.

Ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc Kinh doanh, Tập đoàn Hải Phát.

Bên cạnh đó, nhiều dự án hiện nay với quỹ đất rộng, chủ đầu tư đáp ứng được đa dạng công năng, từ đó tạo ra nhiều sự lựa chọn hơn cho khách hàng có nhu cầu và tạo ra những “câu chuyện” để thu hút sự quan tâm đông đảo của nhà đầu tư. Đơn cử như câu chuyện về cơn sốt thanh khoản của “siêu dự án” Vinhome Ocean Park 2 (The Empire) 460 ha ở Hưng Yên, giáp Hà Nội đã trở thành điểm nóng bất động sản thời gian qua. Mặc dù cách xa trung tâm Hà Nội, nhưng việc chủ đầu tư xây dựng và phát triển thành một tổ hợp hệ sinh thái “All in one” khép kín tạo nên giá trị đặc biệt hấp dẫn người mua để ở và đầu tư.

Bàn thêm về vấn đề này, ông Đỗ Quý Duy cho biết, không chỉ dự án của Vin Group mà bất cứ dự án bất động sản vùng ven nào trong thời gian qua được phát triển bởi các chủ đầu tư, các tập đoàn có uy tín trong giới đều nhận được sự đón nhận nồng nhiệt của người dân và các nhà đầu tư. Trong năm 2022, thị trường bất động sản trong nước phải đối mặt với vấn đề hạn chế về nguồn cung, tuy nhiên, dòng tiền vẫn buộc phải vận động mà kênh đầu tư an toàn nhất vẫn là bất động sản.

Nhận định về thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2022, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường liên tục có những biến động mạnh, nguồn cung thị trường ngày càng khan hiếm do vướng mắc về chính sách chưa được tháo gỡ triệt để.

Trong khi đó, nhu cầu lại tăng mạnh do xuất hiện các thông tin quy hoạch về hạ tầng giao thông, quy hoạch thành phố và vùng kinh tế, cộng với dòng vốn tích lũy trong dân lớn. "Việc cung nhỏ hơn cầu đã xảy ra tình trạng giá cả bị đẩy lên cao, có nơi thậm chí giá đã tăng lên gấp 2 lần", ông Đính cho biết.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tại tọa đàm.

Khi nguồn cung rơi vào tình trạng khan hiếm, các nhà đầu tư sẽ tìm cách tạo ra nguồn hàng. Đây là lúc mà thị trường bất động sản xuất hiện "hàng lậu, hàng giả". Theo ông Đính, "hàng lậu" ở đây là việc thời gian qua đã xảy ra hiện tượng gom sổ đỏ ở các địa phương, các vùng nông thôn sau đó phân lô, tách thửa để kiếm lời. Còn "hàng giả" ở đây là hiện tượng gom đất rừng, đất đồi sau đó cũng phân lô tách thửa để mua bán sang nhượng.

Hai hiện tượng trên tuy không hoàn toàn là phạm pháp, nhưng nó không mang về nguồn lợi kinh tế cho địa phương, mà chỉ mang về nguồn lợi cho các nhà đầu cơ. "Việc mua đi bán lại tạo ra hệ lụy tăng giá phi mã ở khu vực giao dịch, nhưng lại không mang bất kỳ lợi ích gì về mặt kinh tế cho khu vực đó. Điều này làm cản trở chủ trương phát triển kinh tế và quy hoạch khu vực", ông Đính nhận định.

Cũng theo ông Đính, thời gian vừa qua, nhờ có Nghị định 32 và Nghị định 16 nên đã cơ bản ổn định được tình trạng sốt đất cục bộ cũng như các hoạt động mua bán sang nhượng tràn lan tại các vùng ven. Tuy nhiên, nếu tình trạng khan hiếm nguồn cung tiếp diễn thì hoạt động mua bán đầu cơ vẫn sẽ còn tồn tại.

Lựa chọn đầu tư vào những khu vực có tiềm năng

Trên quan điểm của nhà phát triển bất động sản, bà Nguyễn Thị Hồng Huệ cho rằng nên lựa chọn những sản phẩm tại những vùng có vị trí tốt, có tiềm năng sinh lời và được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín, có các tệp khách hàng lâu năm.

Trong khi đó, ngoài yếu tố về vị trí thì dựa trên quan điểm cá nhân và trải nghiệm thực tế, ông Đỗ Quý Duy đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư là cần phải nhìn nhận về văn hóa tiêu dùng của người dân khu vực đó. Ví dụ như khu vực xung quanh TP HCM, khách hàng có nhu cầu lớn về nhà ở, thì nhà đầu tư nên định hướng tập trung vào phân khúc này. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư cũng cần phải tính toán về tốc độ đô thị hóa của khu vực vùng ven để có thể cân đối tài chính hợp lý trong dài hạn.

Bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản EximRS.

Cùng quan điểm, bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản EximRS lưu ý các nhà đầu tư nên hạn chế nguồn vốn vay, nếu có sử dụng chỉ nên sử dụng dưới mức 40% và chủ yếu nên sử dụng nguồn vốn tự thân. Đặc biệt, đây không phải là thời điểm để đầu tư lướt sóng mà nên tính toán đến việc đầu tư dài hạn do tốc độ đô thị hóa cũng như tốc độ triển khai các dự án hạ tầng giao thông có thể sẽ chậm.

Ngoài ra, các chuyên gia cũng khuyên các nhà đầu tư nên tránh các dòng sản phẩm bất động sản tự phát từ hoạt động phân lô bán nền, do đây là những sản phẩm không đảm bảo về mặt pháp lý. Nhà đầu tư cũng cần nắm rõ về thông tin quy hoạch cũng như hệ thống cơ sở hạ tầng xung quanh khu vực định đầu tư.

Bà Trần Thị Cẩm Tú nhận định thêm là nên đầu tư vào những nơi "có hơi người", tức là những nơi có bán kính 10km xung quanh khu dân cư, có hạ tầng xã hội phát triển, hệ thống giao thông kết nối thuận lợi. Đó là những nơi có thị trường tiềm năng để đầu tư.