Khu nhà ở xã hội tại xã Uy Nỗ, Đông Anh đang thi công. Ảnh: Thảo Ngân - Mekong ASEAN.

Mở rộng điều kiện xác định người chưa có nhà ở

Nghị định 54/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 9/2 sửa đổi quy định về điều kiện nhà ở tại Nghị định số 100/2024/NĐ-CP theo hướng mở rộng cách xác định người chưa có nhà ở.

Người dân được xác định chưa có nhà ở nếu trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại địa phương nơi có dự án nhà ở xã hội không thể hiện thông tin về nhà ở, không phân biệt thời điểm nộp hồ sơ mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội.

Nghị định mới mở rộng thẩm quyền xác nhận điều kiện nhà ở, giao cho cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai thực hiện. Việc xác nhận phải được giải quyết trong thời hạn tối đa bảy ngày kể từ khi nhận được đề nghị của người dân.

Chuyển thẩm quyền xác nhận thu nhập sang công an xã và bổ sung cơ chế kê khai, hậu kiểm

Về điều kiện thu nhập, Nghị định số 54/2026/NĐ-CP sửa đổi quy định tại Nghị định số 100/2024/NĐ-CP theo hướng điều chỉnh thẩm quyền xác nhận và cách thức xác định thu nhập của người dân.

Theo đó, việc xác nhận điều kiện thu nhập được chuyển từ UBND cấp xã sang Công an cấp xã nơi người dân thường trú, tạm trú hoặc đang sinh sống tại thời điểm làm thủ tục.

Quy định mới bổ sung cơ chế tự kê khai, cam kết về mức thu nhập bình quân hằng tháng của người dân, đồng thời áp dụng cơ chế hậu kiểm thông qua sự phối hợp giữa Công an cấp xã và các cơ quan liên quan khi cần thiết.

Đơn đề nghị xác nhận thu nhập vừa là căn cứ xác nhận thông tin nhân thân, vừa là giấy tờ chứng minh đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.

Đối với người thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội nhưng không có hợp đồng lao động, điều kiện về thu nhập vẫn được áp dụng theo quy định chung. Việc xác nhận thông tin được thực hiện bởi Công an cấp xã nơi người đó thường trú, tạm trú hoặc đang sinh sống tại thời điểm làm thủ tục. Trong thời hạn tối đa bảy ngày kể từ khi nhận được đơn đề nghị, Công an cấp xã có trách nhiệm xác nhận các thông tin nhân thân cơ bản của người dân, bao gồm họ tên, ngày sinh, giới tính, số định danh cá nhân, thông tin thẻ căn cước và nơi cư trú.

Mức trần thu nhập để được hưởng chính sách nhà ở xã hội vẫn được giữ nguyên, với người độc thân không quá 15 triệu đồng mỗi tháng và người đã kết hôn có tổng thu nhập không quá 30 triệu đồng mỗi tháng, bảo đảm tính nhất quán của chính sách an sinh trong bối cảnh mới.

Mua nhà ở xã hội: Công khai thông tin, xét duyệt rõ ràng hơn

Nghị định số 54/2026/NĐ-CP đã bổ sung và làm rõ các mốc thời hạn trong toàn bộ quy trình bán, thuê mua và cho thuê nhà ở xã hội.

Theo quy định mới, sau 30 ngày kể từ khi khởi công, chủ đầu tư phải công khai đầy đủ thông tin dự án để người dân theo dõi và chuẩn bị hồ sơ. Trước khi tiếp nhận hồ sơ, các thông tin về số lượng căn hộ, diện tích, giá bán và thời gian nhận hồ sơ cũng phải được công bố tối thiểu 30 ngày.

Việc công khai thông tin dự án phải đăng tải trên trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng, UBND cấp xã nơi có dự án, phải đăng tải ít nhất một lần trên báo là cơ quan ngôn luận của chính quyền địa phương, đồng thời công bố trên trang thông tin điện tử hoặc sàn giao dịch bất động sản của chủ đầu tư nếu có.

Thông tin công khai gồm: tên dự án; chủ đầu tư dự án; địa điểm xây dựng dự án; địa chỉ liên lạc, địa chỉ nộp đơn đăng ký; tiến độ thực hiện dự án; quy mô dự án; số lượng căn hộ/căn nhà (trong đó bao gồm: Số căn hộ/căn nhà để bán; diện tích căn hộ; giá bán (tạm tính) đối với từng loại căn hộ/căn nhà; dự kiến thời gian bắt đầu nhận hồ sơ đăng ký và các nội dung khác có liên quan).

Thời gian tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư quyết định nhưng không được dưới 30 ngày. Sau khi kết thúc nhận hồ sơ, trong vòng 10 ngày, chủ đầu tư phải tổng hợp danh sách và gửi Sở Xây dựng để rà soát việc hưởng chính sách. Trên cơ sở ý kiến của Sở Xây dựng, chủ đầu tư có trách nhiệm công khai danh sách hồ sơ đủ điều kiện trong thời hạn 30 ngày và trả lời, nêu rõ lý do đối với các hồ sơ không đủ điều kiện trong thời hạn 15 ngày.

Trên cơ sở các thông tin về dự án nhà ở xã hội đã được công khai, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nộp hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội trực tiếp cho chủ đầu tư. Mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được đăng ký mua nhà ở xã hội tại một dự án trong cùng một thời điểm.

Đối với trường hợp thuộc diện bị thu hồi đất, phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở, người đăng ký mua nhà ở xã hội phải có xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi. Việc xác nhận được thực hiện theo mẫu hướng dẫn của Bộ Xây dựng và phải hoàn thành trong thời hạn tối đa 7 ngày kể từ khi nhận được đề nghị.

Hồ sơ đăng ký có thể nộp trực tiếp, trực tuyến, qua dịch vụ bưu chính hoặc thông qua cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi người lao động đang làm việc để tổng hợp và gửi cho chủ đầu tư.

Hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội gồm đơn đăng ký theo mẫu và các giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Các giấy tờ này có giá trị trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày được xác nhận. Người đăng ký mua nhà ở xã hội phải cam kết chưa từng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở và chịu trách nhiệm về tính chính xác của thông tin tại thời điểm ký hợp đồng mua bán.

Chủ đầu tư được ưu tiên bán cho người đang thuê đủ điều kiện

Quy định mới cho phép chủ đầu tư được ưu tiên bán cho người đang thuê đủ điều kiện khi có nhu cầu mua nhà trước thời hạn 10 năm, dài hơn so với quy định cũ là trước 5 năm. Quy định mới cũng mở rộng thêm phương án bán lại nhà ở xã hội cho Quỹ nhà ở quốc gia và bổ sung chi tiết cách xác định giá bán nhà ở xã hội đang cho thuê.

Giá bán nhà ở xã hội đang cho thuê được xác định trên cơ sở giá đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm định, cộng với phần lãi vay tương ứng trong thời gian cho thuê và trừ đi giá trị khấu hao của căn nhà. Phần khấu hao được tính theo tỷ lệ thời gian người thuê đã sử dụng nhà so với tổng thời gian thu hồi vốn đầu tư đã được xác định cho dự án.