 |
| Sông Hồng được xác định là trục chính trong quy hoạch không gian đô thị Hà Nội. |
Phát biểu tại Diễn đàn “Quy hoạch đô thị ven sông Hồng chuyên đề 2: Điểm sáng phía Đông” sáng 25/10, ông Bùi Trung Nghĩa, Phó Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đánh giá vùng Thủ đô Hà Nội là đầu tàu của thị trường bất động sản cả nước. “Đầu tàu ấy sắp tới hứa hẹn sẽ tăng tốc mạnh mẽ hơn nữa khi rất nhiều doanh nghiệp nhà đầu tư lớn cả trong và ngoài nước đang rất kỳ vọng quy hoạch đô thị sông Hồng được thực hiện”, ông Nghĩa nhấn mạnh.
“Phía Đông Hà Nội với tâm điểm Sông Hồng là nơi thích hợp nhất và hiện cũng sở hữu những yếu tố không gian hiện đại để trở thành trung tâm của chuỗi cung ứng dịch hỗ trợ, hoạt động thương mại, sản xuất công nghiệp giá trị gia tăng cao, thu hút hàng vạn chuyên gia, nhân sự cao cấp và người lao động cùng với các dịch vụ hỗ trợ đi kèm”
Khu vực ven sông Hồng chưa được khai thác hết tiềm năng
TS KTS Trương Văn Quảng, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch, Phát triển đô thị Việt Nam cho biết, hình ảnh sông Hồng trong cấu trúc đô thị đã được nhiều lần đưa vào quy hoạch, nhưng lần này sẽ hiện thực hóa bằng việc thúc đẩy phát triển các đô thị vệ tinh theo Nghị quyết 1259/QĐ-TTg và phát triển tiếp mô hình thành phố trong thành phố.
Cụ thể, sẽ phát triển 2 thành phố trong thành phố theo Luật tổ chức chính quyền địa phương, là thành phố phía Bắc sông Hồng có thể ở khu vực Đông Anh, Mê Linh, Gia Lâm và khu vực thành phố nữa là Hòa Lạc. Khoảng năm 2023 hoặc muộn hơn một chút, hai huyện Đông Anh, Gia Lâm sẽ chính thức lên quận.
“Có thể nói, sông Hồng được coi là trục xanh, trục cảnh quan chính của đô thị, nhưng có rất nhiều lý do mà đến nay chúng ta chưa khai thác được cảnh quan đó. Mặc dù trong ý tưởng không gian đô thị đã nhiều lần đề cập nhưng vẫn chưa khai thác hết tiềm năng lợi thế của sông Hồng”
Cũng theo ông Quảng, trước đây, Hà Nội có xu hướng phát triển nghiêng về phía Tây, bởi toàn bộ kết nối sang phía Bắc, xuôi về phía Nam. Trong thời gian tới, Hà Nội sẽ phát triển nhiều cây cầu bắc qua sông Hồng và tạm thời khu vực phía Tây sẽ chững lại, bắt đầu sang phía Đông và phía Bắc. Đây là cơ hội để phát triển gắn với mô hình tăng trưởng cấu trúc đô thị mà Chính phủ đã phê duyệt trong Nghị quyết 15 của Bộ Chính trị.
Cùng bàn về vấn đề này, ông Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng, Ủy viên thường trực Hội Kiến trúc sư Việt Nam cho hay, xuyên suốt trong Quy hoạch chung của Hà Nội đều lấy sông Hồng làm trục phát triển. Đặc biệt, tại Quy hoạch chung của thành phố Hà Nội năm 2011, trục sông Hồng chính thức hiện thực hoá và nằm trong thành phố.
Tuy nhiên, theo ông Tùng, trước đây, quan điểm của chúng ta xem trục sông Hồng là đường biên phát triển Hà Nội. “Vì vậy, nhiều bệnh viện trong nội đô di dời ra khỏi thành phố chủ yếu về phía Nam, các trường đại học di dời về phía Tây, nhưng lại chưa có trường học đi qua sông Hồng về phía Đông”, ông Tùng cho hay.
“Để những điểm sáng phía Đông xuất hiện ngày càng nhiều, tôi cho rằng, vai trò của chính quyền rất quan trọng. Khu vực phía Đông sẽ tạo sức hút khi quận Gia Lâm được thành lập vào năm 2023, rồi đến quận Đông Anh cùng với việc triển khai đô thị sông Hồng để thu hút các nhà đầu tư và hướng dẫn để họ phát triển”
Nhắc lại một số công trình đã được thực hiện tại huyện Đông Anh như công viên Kim Quy nhưng hiện nay đang không triển khai được do đang còn một số vướng mắc trong khâu giải phóng mặt bằng, ông Phạm Thanh Tùng nhấn mạnh đến tầm quan trọng của việc quản lý và triển khai quy hoạch, từ bản vẽ, quyết định được duyệt đến ra thực tế rất khác.
Bên cạnh đó, ông cũng đồng tình với quan điểm cần lấy trục kinh tế phát triển tạo sức mạnh thu hút các nhà đầu tư tham gia phát triển dịch vụ đi kèm chứ không phải là nhà ở. “Nếu nhà ở đi trước một bước, trục kinh tế đi chỗ khác thì những khu nhà ở tại đó thành những khu nhà ở ma”, ông Tùng nhận định.
Chất lượng quy hoạch quyết định giá trị bất động sản
Liên quan đến chủ đề quy hoạch đô thị ven sông Hồng, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản cho biết: “Với vai trò của những người làm bất động sản, chúng tôi đánh giá quy hoạch là cực kỳ quan trọng, vì có quy hoạch thì mới tạo ra việc sử dụng đất có hiệu quả, tạo ra các khu kinh tế và hệ thống hạ tầng xã hội. Việc hiện thực hóa các quy hoạch mang đến ý nghĩa về phát triển kinh tế, đặc biệt là phát triển các hệ thống bất động sản”.
Ông nhận định, nếu quy hoạch chiến lược không cao thì sẽ tạo ra những giá trị bất động sản không cao. Đây là kinh nghiệm rút ra từ thực tiễn, từ thị trường. Ở những khu vực nào quy hoạch không tốt thì giá trị bất động sản sẽ rất thấp. Bởi lẽ, quy hoạch tạo ra các giá trị lợi ích như: phân bổ sử dụng đất đai hợp lý, các chức năng trong việc quy hoạch tạo ra giá trị tương tác lẫn nhau.
Chủ tịch Hội môi giới bất động giản cho rằng nhà ở, đô thị, hệ thống hạ tầng chất lượng đồng bộ tạo ra giá trị cho đất đai và các công trình xây dựng. Nếu cứ xây bừa bãi ở một vùng nông thôn nào đó thì chỉ có giá trị xây dựng mà không có giá trị chung một cách phù hợp. Đồng thời, quy hoạch cũng là nguyên nhân làm tăng giá đất đai khi các đề án quy hoạch được nghiên cứu và công bố.
“Bài học trực tiếp trên thị trường cả nước ngay trong giai đoạn đầu năm 2022 đó là khi chúng ta công bố quy hoạch về đô thị ven sông Hồng và triển khai đường vành đai 4 thì đất đai, nhà ở quanh khu vực này như Mê Linh đã tăng giá mạnh mẽ, thậm chí tăng một cách bất hợp lý. Có những chỗ chưa được đầu tư, nhưng khi chúng tôi đi khảo sát ở khu vực này, nhiều dự án cỏ mọc xanh um, xung quanh là hàng rào nhưng giá đất đắt ngang với khu Mỹ Đình đã được đầu tư bài bản”
Như vậy, theo ông Đính, khi quy hoạch cần tránh việc đất đô thị tăng giá ảo, giá rất cao nhưng không tạo ra giá trị, rồi giá trị thực trong các đô thị đó có hay không, cũng như tính khả thi của đô thị.
Chia sẻ thêm về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn chia sẻ, có 3 điều kiện cần ảnh hưởng tới tăng giá đất là quy hoạch, chính sách và nguồn vốn. Trong khi đó, khu vực phía đông mà đặc biệt là đô thị hai bên sông Hồng đã có quy hoạch rõ ràng. Về chính sách, đặc biệt chính sách phát triển cơ sở hạ tầng kết nối của khu vực phía Đông thủ đô đều được đề ra cụ thể, đồng bộ.
Về vấn đề nguồn vốn và vốn FDI, các nhà đầu tư đều kỳ vọng vào tương lai khi đầu tư bất động sản, trong khi khu vực phía đông có Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Hải Phòng… có nguồn vốn đầu tư FDI lớn, chỉ số cạnh tranh tốt.
 |
| Các chuyên gia thảo luận tại diễn đàn. Nguồn: VCCI. |
Ông Quốc Anh dẫn ví dụ khu vực Gia Lâm, so sánh giá quý III/2022 và quý III/2021 cho thấy, lượng tìm kiếm tăng 54%, giá đất tăng 40% và nhà chung cư tăng 3%. Vì vậy khu vực phía đông được đánh giá là nhiều tiềm năng phát triển ở khu vực Hà Nội và các tỉnh tiếp giáp. Nhưng thực tế có đúng như kỳ vọng hay không phụ thuộc vào hiện thực các đề án quy hoạch này.
Nghị quyết số 15-NQ/TƯ về “Phương hướng, nhiệm vụ phát triển Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045” xác định rõ sông Hồng là trục xanh, cảnh quan trung tâm, phát triển đô thị hài hoà hai bên sông của Hà Nội. Nghị quyết nhấn mạnh quan điểm cần tạo bước chuyển có tính đột phá trong huy động sức mạnh tổng hợp, khai thác hiệu quả tiềm năng lợi thế của thủ đô, kết hợp với nguồn lực của cả nước và nguồn lực quốc tế, xây dựng và phát triển thủ đô thực sự xứng đáng là trung tâm đầu não chính trị - hành chính quốc gia, trái tim của cả nước.
