 |
| Ảnh minh họa |
Trong báo cáo triển vọng thị trường bất động sản phát hành mới đây, Chứng khoán Vietcap cho biết, vào năm 2023, thị trường nhà ở tại Việt Nam đã chạm đáy và dần phục hồi từ quý 3/2023, với dự dẫn đầu của phân khúc căn hộ tại Hà Nội. Sự gia tăng các hoạt động chuẩn bị cho việc mở bán dự án mới cùng sự cải thiện niềm tin của người mua nhà củng cố cho quan điểm về sự tăng trưởng lượng giao dịch bất động sản sơ cấp trong năm 2024 so với năm 2023.
Đối với năm 2025, Vietcap cho rằng nhu cầu ở thực (người mua để ở hoặc mua để cho thuê) sẽ bền vững, nhắm vào các dự án căn hộ trung cấp; cùng với đó là sự trở lại của người mua đầu tư (đầu tư dài hạn để tích trữ tài sản) đối với các sản phẩm nhà ở thấp tầng có chọn lọc. Người mua nhà sẽ tiếp tục ưa chuộng các dự án từ các chủ đầu tư có uy tín với thành tích tốt trong việc bàn giao sổ hồng và dịch vụ hậu mãi, có pháp lý rõ ràng và có vị trí chiến lược, kết nối tốt với các tiện ích, phát triển cơ sở hạ tầng.
Theo Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Đất Xanh Services (DXS-FERI), khách hàng có nhu cầu ở thực chiếm 69% giao dịch bất động sản trong nửa đầu năm 2024, trong khi nhu cầu mua đầu tư và lướt sóng chiếm 25%. Chỉ số mức độ quan tâm bất động sản toàn quốc (theo Batdongsan.com.vn) trong 9 tháng đầu năm 2024 cho thấy sự cải thiện mạnh mẽ nhất về mức độ quan tâm đối với các sản phẩm căn hộ chung cư, phục vụ nhiều hơn cho nhu cầu ở thực, tiếp theo là các sản phẩm nhà ở thấp tầng. Nhu cầu đối với đất nền vẫn ở dưới mức năm 2022.
Đơn vị phân tích cũng cho rằng, việc thực hiện Luật Đất đai sửa đổi (có hiệu lực từ ngày 1/8/2024) sẽ dần hỗ trợ thủ tục pháp lý suôn sẻ hơn và tạo điều kiện cho hoạt động mở bán nhiều dự án mới trên thị trường sơ cấp trong năm 2025. Thực tê thời gian qua, một số dự án từ các chủ đầu tư đã đạt được tiến triển pháp lý tích cực sau thời gian dài trì hoãn.
Dự án Cần Thơ của Nam Long (phân khu đất nền) được phê duyệt giao đất vào tháng 2/2023 và tiền sử dụng đất đã được thanh toán vào tháng 9/2024; Gem Riverside của Đất Xanh (căn hộ chung cư) đã được cấp giấy phép xây dựng vào tháng 9/2024 sau khi hoàn thành việc thanh toán bổ sung tiền sử dụng đất trong quý 1/2024.
Từ tháng 8/2024, một số tỉnh, bao gồm TP HCM đã ban hành bảng giá đất mới, có hiệu lực đến cuối năm 2025. Các bảng này sẽ được cập nhật hàng năm từ năm 2026 trở đi theo Luật Đất đai sửa đổi. Việc ban hành bảng giá đất mới sát với giá thị trường hơn, theo Vietcap, sẽ giúp tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình bồi thường đất và hỗ trợ các thủ tục pháp lý cho dự án, đặc biệt là ở bước xác định tiền sử dụng đất.
 |
 |
| Lượng giao dịch căn hộ trên thị trường sơ cấp tại Hà Nội và TP HCM. Nguồn: CBRE, Vietcap |
Tốc độ tăng giá sẽ chậm lại
Với những yếu tố hỗ trợ trên, Vietcap cho rằng các giao dịch trên thị trường Hà Nội sẽ tiếp tục vượt trội; thị trường sơ cấp của TP HCM và các tỉnh vệ tinh cũng dần phục hồi.
Về giá bán, đơn vị phân tích dự báo giá bán trung bình ròng cho căn hộ chung cư và nhà ở thấp tầng sơ cấp tại Hà Nội và TP HCM sẽ tiếp tục tăng trong năm 2025 do các chủ đầu tư tiếp tục tập trung vào phân khúc trung cấp và cao cấp, cung cấp các tiêu chuẩn bàn giao chất lượng cao trong bối cảnh nguồn cung mới hạn chế và chi phí phát triển có thể cao hơn. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá sẽ chậm lại ở mức tăng trưởng một chữ số so với mức nền cao trong năm 2024 đối với phân khúc căn hộ chung cư, do dự kiến sẽ có thêm nguồn cung từ các dự án mới.
Trên thị trường thứ cấp, Vietcap nhận thấy căn hộ chung cư và nhà ở thấp tầng trong một số dự án tại Hà Nội và TP HCM đã phục hồi trong năm 2024 cho đến nay, theo xu hướng tăng của thị trường sơ cấp. Xu hướng phục hồi của các phân khúc này dự báo sẽ tiếp tục trong năm 2025. Trong khi đó, giá bán lại của các lô đất nhỏ hơn, cùng với bất động sản nghỉ dưỡng ở các tỉnh cấp 2 nơi đang phát triển cơ sở hạ tầng có thể bắt đầu phục hồi vào cuối năm 2025, nhưng khả năng sẽ hợp lý hơn so với mức đã thấy trong giai đoạn 2020-2021.
Trong số các chủ đầu tư nhà ở theo dõi, Vietcap dự báo tổng doanh số bán hàng của Khang Điền, Nam Long, Đất Xanh và Hodeco sẽ lần lượt tăng 9%/125%/21% so với cùng kỳ trong các năm 2024/2025/2026; sau khi lần lượt giảm 14%/38% trong các năm 2022/2023. Doanh số bán hàng của Vinhomes sẽ ổn định trong các năm 2024/2025, trước khi tăng 8% vào năm 2026, sau khi tăng trưởng 62% vào năm 2022 và giảm 32% vào năm 2023.
Dự báo doanh số bán hàng giai đoạn 2025-2026 của Vietcap dựa trên dự án mới được triển khai và/hoặc các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu.
Vinhomes: Các dự án mới là Wonder Park (Hà Nội), International University Town (TP HCM), Cần Giờ (TP HCM), Hạ Long Xanh (Quảng Ninh); và tiếp tục mở bán các dự án đã ra mắt bao gồm Royal Island (Hải Phòng).
Khang Điền: Các dự án mới là dự án liên doanh với Keppel, The Solina và Tân Tạo (tất cả đều ở TP HCM).
Nam Long: Các đợt mở bán giai đoạn tiếp theo của 5 dự án hiện tại là Akari City (TP HCM), Mizuki Park (TP HCM), Southgate (Long An), Izumi City (Đồng Nai) và Cần Thơ (Cần Thơ).
Đất Xanh: Mở bán trở lại Gem Sky World (Đồng Nai) và Gem Riverside (TP HCM).
Hodeco: Các đợt mở bán giai đoạn tiếp theo của 3 dự án hiện tại là The Light City Giai đoạn 1, Ngọc Tước 2 và khu nhà ở Tây 3/2; và các dự án quy mô nhỏ mới là Ecotown Phú Mỹ và Đông 3/2 (tất cả đều ở Bà Rịa-Vũng Tàu).
