Cần kiểm soát và định hướng đúng đắn nguồn vốn vào bất động sản. Nguồn: Bộ Xây dựng.

Tắc nghẽn trong nguồn vốn đổ vào bất động sản

Phát biểu tại Tọa đàm “Kiểm soát nguồn vốn vào Bất động sản - Chính sách và tác động” do Báo Xây dựng tổ chức ngày 11/5, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV cho biết, một số ngân hàng, tổ chức tín dụng gần đây đã tạm dừng giải ngân cho lĩnh vực bất động sản.

Theo ông có 2 lý do chính cho vấn đề trên. Thứ nhất là những tổ chức tín dụng đó đã hết hạn mức tăng trưởng tín dụng trong quý I, đương nhiên lĩnh vực bất động sản phải “phanh” lại. Thứ hai là một số dự án, chủ đầu tư đang có vấn đề phức tạp về pháp lý đang phải dừng lại. Do đó, tình trạng "siết tín dụng bất động sản" chỉ xảy ra ở cục bộ chứ không phải ở nhiều tổ chức tín dụng.

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV phát biểu tại tọa đàm. Ảnh: Bộ Xây dựng.

Hiện nay, quy mô bất động sản và xây dựng Việt Nam vẫn còn khiêm tốn so với nhiều nước, do đó còn nhiều tiềm năng để phát triển. Trong khi đó vai trò thu hút vốn của bất động sản lại vô cùng quan trọng, mang tính quyết định đến sự phát triển của lĩnh vực này.

Theo thống kê từ Ngân hàng Nhà nước, nguồn vốn tín dụng bất động sản hết quý I tăng khoảng 2,4% so với đầu năm. Tổng dư nợ tín dụng bất động sản khoảng 2,23 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 20% tổng dư nợ của nền kinh tế. Trong đó, cho vay nhà ở ước đạt 65% (1,45 triệu tỷ đồng), còn lại là tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 35% (0,78 triệu tỷ đồng).

Tính đến hết tháng 4/2022, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới là 3.606 doanh nghiệp, tăng 32,2%. Tổng vốn FDI đăng ký mới vào bất động sản đạt gần 2,8 tỷ USD chiếm khoảng 26,5%. Về phát hành trái phiếu, đến hết tháng 4/2022, toàn thị trường phát hành 72.000 tỷ đồng, trong đó doanh nghiệp bất động sản phát hành 27.000 tỷ đồng, xếp thứ nhất với tỷ lệ 37,3%.

Trong khi đó, tác động của một số chính sách liên quan đến nguồn vốn thị trường bất động sản hiện nay có cả mặt tích cực và tiêu cực. Câu hỏi đặt ra ở đây là điều gì sẽ xảy ra nếu nghẽn dòng vốn đối với doanh nghiệp bất động sản? Thị trường có thể bị giảm nhiệt với hy vọng kiểm soát rủi ro tốt hơn, hay sẽ làm tăng mất cân đối cung cầu bất động sản.

Theo các chuyên gia, nếu để các dự án bất động sản dở dang, thanh khoản thị trường bất động sản giảm, thì nợ xấu theo đó tăng dẫn đến giảm đà phục hồi kinh tế. Nhưng hiện doanh nghiệp bất động sản trong nước lại đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn để phát triển thị trường.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam phân tích thêm các khó khăn của doanh nghiệp: "Khi một dự án được hình thành, các chủ đầu tư phải bỏ 50% vốn cho các thủ tục đầu tư, đóng thuế, chuẩn bị đầu tư, giải phóng đền bù. Giai đoạn hoàn thiện là 50% vốn còn lại chủ đầu tư mới bắt đầu được huy động vốn. Đây là thực trạng khó khăn cho doanh nghiệp, các doanh nghiệp phải có nguồn vốn tự có từ 10 – 15%, sau đó mới là từ vay tín dụng, phát hành trái phiếu,... và chỉ được huy động sau khi xong hạ tầng, nền móng. Như vậy, đây cũng là điểm khó cho doanh nghiệp".

Trái phiếu doanh nghiệp không có lỗi

Để giải quyết vấn đề vốn, trong các hình thức huy động vốn cho bất động sản mà các doanh nghiệp đang sử dụng thì phát hành trái phiếu được sử dụng nhiều. Trong khi đó, hiện có nhiều vấn đề do sai phạm của một số doanh nghiệp trong phát hành trái phiếu đã gây ảnh hưởng đến nhiều doanh nghiệp làm ăn kinh doanh minh bạch, nghiêm túc.

Cùng bàn về vấn đề này, TS. Vũ Đình Ánh, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả (Bộ Tài Chính) cho rằng, Việt Nam vẫn đang mông lung, hiểu sai vai trò của bất động sản. Do đó, cần thay đổi suy nghĩ về vai trò của bất động sản, đánh giá và nhìn nhận đúng bất động sản là bộ phận quan trọng của nền kinh tế, là kết quả và đầu vào của tăng trưởng. Vì thế, tư duy phải được thay đổi, phải gắn liền với bất động sản – tài chính.

TS. Vũ Đình Ánh, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả (Bộ Tài Chính) tại buổi tọa đàm. Nguồn: Bộ Xây dựng.

Theo ông Ánh, không phải siết, kiểm soát, điều chỉnh nguồn vốn hay bất kỳ từ ngữ nào khác, mà vấn đề đang đối mặt cần giải quyết hiện nay là thị trường bất động sản phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng. Do đó vấn đề chính là phải lành mạnh hóa mối quan hệ bất động sản – tài chính, kinh tế. Ông cho rằng, nếu tiếp tục siết tín dụng thì sẽ "bóp chết" ngành bất động sản nước nhà.

TS. Vũ Đình Ánh cũng nhận định, trên thực tế nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng không phải là nguồn vốn phù hợp cho bất động sản cả về kỳ hạn lẫn rủi ro và thế chấp. Tuy nhiên, hiện nay chúng ta không có phương án khác nào ngoài chứng khoán, trái phiếu, đấu giá và tất cả những phương án này lại đều có những ví dụ thất bại điển hình.

Theo ông Ánh, bản thân trái phiếu doanh nghiệp không sai. Ông đánh giá thị trường trái phiếu doanh nghiệp thời gian vừa qua là một bước đột phá, là nguồn vốn vô cùng thích hợp cho bất động sản về mặt kỳ hạn và tính chất. Trong khi đó, theo ông thị trường lại đang nói về trái phiếu doanh nghiệp "3 không": Không bảo đảm, không xếp hạng tín nhiệm, không bảo lãnh thanh toán.

"Chúng ta đang có thị trường trái phiếu không giống ai. Nền tảng lớn nhất của trái phiếu phải là xếp hạng tín nhiệm. Về mặt nguyên tắc, trái phiếu doanh nghiệp phải đảm bảo xếp hạng tín nhiệm. Tuy nhiên ở Việt Nam hiện nay không có tổ chức nào xếp hạng tín nhiệm trái phiếu doanh nghiệp. Rõ ràng, như vậy thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam không phải thị trường thật sự. Việt Nam phải xây dựng hệ thống giống thông lệ quốc tế, phải lành mạnh, minh bạch thị trường này", ông Ánh nhấn mạnh.

Theo TS. Vũ Đình Ánh, nên thay từ “kiểm soát” nguồn vốn cho bất động sản bằng từ “lành mạnh hóa”. Bên cạnh đó là "lành mạnh hóa" mối quan hệ giữa các ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, theo ông những chính sách phải là do cơ quan quản lý Nhà nước quyết định.

Ở góc độ chính sách, PGS.TS Ngô Trí Long, Nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) cũng góp ý, Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng Thương mại cần tiếp tục duy trì, cải thiện dòng vốn cho thị trường bất động sản, với những chính sách tiền tệ vận hành linh hoạt, đảm bảo tăng trưởng tín dụng ổn định, nhằm liên kết khách hàng gồm nhà đầu tư – nhà thầu – nhà cung cấp vật liệu xây dựng.

Ngoài ra, Chính phủ cần sớm bổ sung hành lang pháp lý quy định chế tài phi ngân hàng như: Quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tín thác bất động sản…; quản lý trái phiếu doanh nghiệp theo lộ trình để khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản uy tín tiếp tục phát hành trái phiếu, coi đây là kênh huy động vốn trung, dài hạn quan trọng, giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng...

Thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 30/1/2022 của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng thương mại phải hướng tín dụng vào sản xuất, kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ. Đồng thời, tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, trái phiếu doanh nghiệp. Gần đây, một số ngân hàng cũng có động thái thông báo dừng cho vay bất động sản. Mặt khác, các kênh huy động vốn khác cho bất động sản như kênh trái phiếu doanh nghiệp thời gian qua đã bộc lộ nhiều lỗ hổng bất cập cần điều chỉnh và hoàn thiện.