Dòng vốn vào bất động sản có "nóng" tới mức phải siết lại?. Nguồn: Dân Trí.

Tránh rủi ro trong câu chuyện về vốn

Thời gian qua, câu chuyện siết, quản tín dụng vào bất động sản nhận được sự quan tâm của dư luận. Tại kỳ họp thứ 3 Quốc hội khóa XV, chủ đề siết tín dụng bất động sản cũng được không ít đại biểu đưa ra thảo luận, chất vấn. Tại Tọa đàm trực tuyến "Quản tín dụng bất động sản thế nào cho đúng, trúng?" ngày 16/6 do báo Dân trí tổ chức, câu chuyện về siết, quản tín dụng bất động sản cũng tiếp tục được các chuyên gia thảo luận, đánh giá.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng, cho biết Ngân hàng Nhà nước (NHNN) hiện chưa có văn bản nào chỉ đạo siết tín dụng bất động sản. Dòng tiền tín dụng vẫn đầu tư cho bất động sản thời gian vừa qua, nhưng tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản chưa cao bằng tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Điển hình là năm 2021, tốc độ tăng trưởng tín dụng chung là 14%, còn của bất động sản là 12%. Đây là một trong những định hướng của Chính phủ và NHNN.

Theo ông Hùng, nói đến tín dụng bất động sản, phải đặt vấn đề đây là ngành nghề hết sức quan trọng, liên quan đến rất nhiều lĩnh vực phụ trợ, vì vậy việc đầu tư cho lĩnh vực bất động sản luôn được quan tâm. NHNN đã thực hiện chức năng chính sách tiền tệ và việc bơm vốn tín dụng cho các lĩnh vực, với đầu tư vốn ngắn hạn là chủ yếu, vốn trung dài hạn tập trung vào một số lĩnh vực, trong đó có bất động sản.

Hiện nay, NHNN đã ban hành Thông tư 22, trước đó cũng có nhiều thông tư yêu cầu ngân hàng thương mại điều chỉnh tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn đầu tư trung dài hạn xuống 40%, 37% rồi 30%. Đến tháng 10, nguồn vốn ngắn hạn, đầu tư trung dài hạn khoảng 30%. Vì vậy, dòng tiền ngắn hạn đầu tư trung dài hạn tới đây cần phải được điều chỉnh cho phù hợp.

Các ngân hàng xem xét, đầu tư vào lĩnh vực bất động sản cần chọn dự án đầu tư có hiệu quả, dự án đầy đủ tính pháp lý thì mới cho vay. NHNN vẫn chỉ đạo các ngân hàng thương mại đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, tuy nhiên, xem xét chọn lọc đối tượng phù hợp và đầu tư có hiệu quả, đảm bảo an toàn hệ thống, cần có chính sách phù hợp, đầu tư vào sản xuất. Đầu tư vào bất động sản, chứng khoán, trái phiếu có tính rủi ro nên các ngân hàng phải cân nhắc đầu tư phù hợp.

"Thị trường đang nóng đến mức cần phải siết hay chưa? Về quan điểm của tôi, không đặt vấn đề là siết tín dụng bất động sản mà phải đặt vấn đề là chỉ đạo của Chính phủ, NHNN rằng lĩnh vực bất động sản là một lĩnh vực rủi ro, đặc biệt trong giai đoạn hiện nay, giá bất động sản biến động rất lớn, quá cao so với thu nhập của người dân. Vì vậy, đầu tư trong lĩnh vực bất động sản hết sức rủi ro", ông Hùng phân tích.

Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng cũng lấy ví dụ trước đây một dự án bất động sản giá 100 triệu đồng/m2 và ngân hàng cho vay 50% giá trị tài sản đảm bảo, tức cho vay 50 triệu đồng. Nhưng giá thời điểm hiện nay có thể lên đến 300 triệu đồng. Như vậy, vẫn tài sản đấy mà ngân hàng cho vay 150 triệu đồng, nếu không phải là giá trị thật, khi có sự biến động khiến giá bất động sản giảm xuống thì rủi ro rất lớn. Vì vậy, theo ông không đặt vấn đề siết tín dụng bất động sản, nhưng các tổ chức tín dụng phải xem xét những dự án nào hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của người tiêu dùng để đảm bảo an toàn hệ thống và có thể thu hồi được gốc và lãi.

Cùng quan điểm, ông Vương Duy Dũng, Trưởng phòng Quản lý thị trường bất động sản, Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, thời gian vừa qua, NHNN cũng đã lên tiếng khẳng định không có chủ trương siết tín dụng mà là kiểm soát dòng vốn để tránh rủi ro, hướng dòng vốn sử dụng đúng mục đích. Thông tin từ phía cơ quan quản lý đã khá rõ ràng.

"Đúng là trong thời gian vừa qua, giá bất động sản có xu hướng biến động rất mạnh. Tuy nhiên đó không phải là tất cả. Bất động sản có nhiều phân khúc, loại hình khác nhau chứ không chỉ có một, có phân khúc cao cấp, dành cho nhà đầu cơ, có phân khúc phục vụ chủ yếu để tiêu dùng. Những phân khúc dành cho người dân, người thu nhập thấp, trung bình, cho công nhân là những bất động sản chủ yếu phục vụ mục đích tiêu dùng thì việc đầu tư cho các loại hình này tương đối an toàn, đáp ứng mục tiêu an sinh xã hội", ông Dũng nhận định.

Ông cũng nhấn mạnh quan điểm cần khuyến khích để hỗ trợ phát triển các loại hình trên. Còn những phân khúc có tính đầu cơ, giá rất cao, thì cần có sự kiểm soát, sự xem xét thận trọng. Không chỉ kiểm soát tín dụng, theo ông Dũng ngay cả về việc kiểm soát quản lý đầu tư kinh doanh những loại hình đó cũng cần được quan tâm chặt chẽ.

"Nhìn chung, theo tôi việc kiểm soát vốn tín dụng cũng phải tùy theo các phân khúc, tùy dự án, chứ không áp chung với mọi dự án", Trưởng phòng Quản lý thị trường bất động sản chia sẻ.

Để dòng vốn vào bất động sản "đúng và trúng"

Theo ông Vương Duy Dũng, dòng vốn cần hướng vào những chủ đầu tư có đủ năng lực triển khai dự án, những dự án có tính khả thi, những dự án có dòng vốn vào có thể triển khai được ngay, cơ sở pháp lý đầy đủ. Nhưng theo ông Dũng, cái khó ở đây là có rất nhiều tiêu chí để đánh giá.

Về vấn đề kiểm soát nguồn vốn từ trái phiếu doanh nghiệp, theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, đây vốn là một bài toán rất khó và không hề đơn giản. "Với cách quản lý trái phiếu theo Nghị định 153 thì đã phù hợp với các thị trường OTC trên thế giới, nhưng thị trường OTC của chúng ta lại chưa phát triển", ông Thịnh nhận định.

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, các chủ thể kinh doanh chưa nắm được nên việc phát hành trái phiếu thế nào cho đúng, trúng cũng là vấn đề nan giải. Từ quy định về mục đích sử dụng cho đến cách thức phát hành, các yếu tố. Vì thế trong năm 2021, trong tổng số phát hành hơn 720.000 tỷ đồng thì trái phiếu doanh nghiệp chưa niêm yết chiếm 94 - 95%, chủ yếu là trái phiếu bất động sản. Từ đó thấy được, quy định hiện hành về quản lý trái phiếu doanh nghiệp còn nhiều vấn đề.

"Nhìn chung, chúng ta rất khó khi xem xét mạch khác nhau của vốn, ngay cả quỹ đầu tư có quy định tương đối rõ, đối vốn đầu tư mạo hiểm hoàn toàn khác, tỷ lệ khác nên việc đưa ra tiêu chí đúng, trúng thì tùy tổ chức, tổ chức tín dụng, tùy giai đoạn", ông Thịnh cho biết.

Trong khi đó, chia sẻ về việc doanh nghiệp kêu khó tiếp cận vốn, theo Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Nguyễn Quốc Hùng, vấn đề đặt ra là có bao nhiêu dự án được phê duyệt hiện nay vẫn chưa triển khai, bao nhiêu dự án mà chủ đầu tư chưa tiếp cận được vốn. "Còn đối tượng mua 50 căn chung cư, mua 5 biệt thự thì không thể kêu được, những đối tượng đó là đầu cơ, mà đầu cơ thì phải xem xét lại", ông nói thêm.

Ông Hùng cũng khẳng định, ngành ngân hàng không bao giờ mong muốn giá bất động sản có những chao đảo và dẫn tới hệ quả giá bất động sản xuống dưới giá trị. Lý do bởi 70% tài sản đảm bảo mà các tổ chức tín dụng đang nắm giữ của doanh nghiệp là bất động sản. Nếu bất động sản đi xuống, tức khách hàng khó khăn không trả được nợ, thì phát mại tài sản cũng không đảm bảo thu hồi vốn. Do đó, điều quan trọng theo ông là cần đặt vấn đề phải kiểm soát làm sao cho thị trường bất động sản phát triển bền vững.