Diễn đàn thị trường bất động sản Việt Nam năm 2026 với chủ đề: "Định hình để thị trường phát triển bền vững" do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tổ chức sáng 9/1. Ảnh: VARS.

Nhà ở thương mại: Nguồn cung cao nhất 7 năm, nhưng không dành cho số đông

Năm 2025 đánh dấu sự phục hồi rõ nét của thị trường bất động sản Việt Nam, thể hiện qua sự gia tăng mạnh của nguồn cung và giao dịch.

Báo cáo thị trường năm 2025 do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) công bố tại Diễn đàn thị trường bất động sản Việt Nam năm 2026 ngày 9/1, cho biết, trong năm có 128.000 sản phẩm nhà ở thương mại được đưa ra thị trường, tăng 88% so với năm trước, đây cũng là mức cao nhất giai đoạn 2019 - 2025.

Riêng quý 4/2025 ghi nhận 42.000 sản phẩm mới, phản ánh tiến độ triển khai dự án được đẩy nhanh sau khi nhiều vướng mắc pháp lý được tháo gỡ.

Cơ cấu nguồn cung nhà ở thương mại. Nguồn: VARS.

Trong tổng nguồn cung năm 2025, 62% là căn hộ chung cư, 38% là nhà thấp tầng, đất nền. Đáng chú ý, căn hộ bình dân hoàn toàn không xuất hiện, phần lớn nguồn cung mới tập trung vào phân khúc cao cấp, sang trọng và siêu sang.

Giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập

Mặt bằng giá tiếp tục neo ở mức cao, khi giá căn hộ chào bán mới tại Hà Nội đạt trung bình 100 triệu đồng/m2, tăng 40% so với năm 2024 (YoY); tại TP HCM là 111 triệu đồng/m2, tăng 23% YoY; Đà Nẵng là 83 triệu đồng/m2, tăng 14% YoY.

Trong đó, căn hộ có giá trên 100 triệu đồng/m2 chiếm tới 25% tổng nguồn cung, gấp gần 10 lần năm 2024. Điều này đồng nghĩa, với một căn hộ 70 m2, người mua phải chuẩn bị tối thiểu 7 - 8 tỷ đồng, chưa tính chi phí phát sinh.

Diễn biến giá nhà ở thương mại trong vòng 5 năm qua. Nguồn: VARS.

Ở thị trường thứ cấp, tại Hà Nội, giá bán tăng nhanh trong thời gian ngắn, có nơi tăng từ hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng mỗi căn; tuy nhiên, về cuối năm, đà tăng chậm lại và xuất hiện tình trạng rao bán “cắt lỗ” từ nhóm nhà đầu tư mua theo tâm lý thị trường, trong khi mặt bằng giá khu vực trung tâm vẫn được giữ ở mức cao.

Tại TP HCM, giá thứ cấp tiếp tục đi lên, chủ yếu tập trung ở các khu vực hưởng lợi từ các dự án hạ tầng đang triển khai. Trong khi đó, tại Đà Nẵng, giá bán tăng mạnh nhờ dòng tiền đầu tư, đặc biệt đến từ nhà đầu tư Hà Nội, song thanh khoản có dấu hiệu chững lại vào cuối năm, khiến giá chuyển sang trạng thái đi ngang.

Giao dịch sôi động, nhưng động lực chính vẫn đến từ đầu tư

Phân tích về thanh khoản trong báo cáo, ông Lê Đình Chung, Phó chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường của VARS, cho biết, dù giá cao nhưng tỷ lệ hấp thụ bình quân đối với tổng nguồn cung mới trong năm đạt khoảng 68%, tương đương gần 88.000 giao dịch thành công, tăng 78% YoY. Tuy nhiên, động lực chính của thị trường đến từ cầu đầu tư, trong khi nhu cầu ở thực không đủ sức dẫn dắt mặt bằng giá.

Khoảng 75% giao dịch đến từ nhóm người mua nhà thứ hai trở lên, trong đó có tỷ lệ đáng kể sử dụng đòn bẩy tài chính để “lướt sóng”. Điều này lý giải vì sao dù giao dịch tăng mạnh, người dân có nhu cầu an cư vẫn khó tiếp cận nhà ở phù hợp, ông Chung nói.

Một điểm đáng chú ý được ông Chung nhắc đến về thanh khoản trong năm nay là tỷ lệ người trẻ mua căn nhà đầu tiên đang có xu hướng tăng nhờ các chính sách ưu đãi và phương thức thanh toán linh hoạt từ chủ đầu tư.

Cơ cấu giao dịch bất động sản nhà ở thương mại. Nguồn: VARS.

Nhà ở xã hội: Có chuyển động, nhưng vẫn “chạy sau” nhu cầu

Tiếp tục phân tích báo cáo, theo bà Phạm Thị Miền, Trưởng ban Nghiên cứu thị trường VARS, trong khi nhà ở thương mại ngày càng đắt đỏ, nhà ở xã hội được kỳ vọng là “lối ra” cho người thu nhập thấp và trung bình. Theo thống kê, nhu cầu nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2025 lên tới 1,24 triệu căn, nhưng thực tế đến hết năm 2025, cả nước mới hoàn thành khoảng 102.633 căn, tương đương 39,5% kế hoạch.

Dù vậy, năm 2025 ghi nhận một điểm tích cực là 19 địa phương vượt chỉ tiêu được giao, trong đó có các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng. Tuy nhiên, VARS nhấn mạnh con số này vẫn rất hạn chế so với nhu cầu thực tế, đặc biệt tại các đô thị có tốc độ đô thị hóa cao.

Nguyên nhân chính khiến nhiều địa phương chưa đạt kế hoạch là thiếu quỹ đất phù hợp, chất lượng đất chưa đáp ứng yêu cầu phát triển dự án, cùng với thủ tục triển khai còn kéo dài.

Theo bà Miền, dù áp lực giai đoạn 2025 - 2030 rất lớn (nhu cầu thêm 1,16 triệu căn nhà ở xã hội), nhưng với sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, sự tham gia đồng bộ của hệ thống chính trị và doanh nghiệp, chương trình nhà ở xã hội có cơ sở để kỳ vọng đạt mục tiêu trong trung hạn.

Tình hình phát triển nhà ở xã hội trên cả nước trong năm 2025. Nguồn: VARS.

Tuy nhiên, trong ngắn hạn, người dân vẫn phải đối mặt với thực tế: nhà ở thương mại ngày càng vượt tầm với, còn nhà ở xã hội chưa đủ nhanh để “hạ nhiệt” áp lực an cư. Bài toán không chỉ là tăng nguồn cung, mà là đưa đúng loại nhà ra thị trường, đúng mức giá mà số đông có thể tiếp cận.

Bất động sản 2026: Thận trọng tín dụng, hướng tới phát triển bền vững và minh bạch

Nhận định về triển vọng thị trường năm 2026, bà Nguyễn Thị Hương Lan, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Bảo Hưng, cho rằng bước sang năm 2026, lãi suất tín dụng có xu hướng quay về mặt bằng năm 2023, trong khi "room" tín dụng đối với bất động sản thương mại có thể bị siết chặt hơn, khiến thị trường chững lại trong ngắn hạn.

Theo bà Lan, các dự án cần được phát triển theo hướng “bất động sản bền vững”, nghiên cứu bài bản, ưu tiên khả năng khai thác dòng tiền ổn định và đáp ứng nhu cầu ở thực, tránh đầu tư dàn trải, lãng phí nguồn lực.

Bà Lan cũng cho biết nhiều chủ đầu tư đang quan tâm hơn tới các khu thương mại tự do, hướng tới xây dựng môi trường sống cho chuyên gia và nhà đầu tư, đồng thời nhấn mạnh doanh nghiệp cần bám sát định hướng phát triển chung của Nhà nước, hạn chế các dự án manh mún, thiếu liên kết chính sách.

Một điểm đáng chú ý của thị trường bất động sản năm 2026 là việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Bà Hoàng Thị Thu Hằng, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết năm 2026 Bộ Xây dựng sẽ triển khai hệ thống định danh bất động sản, thí điểm Trung tâm giao dịch bất động sản trên nền tảng số, và quản lý đồng bộ thị trường, nhất là quản lý hoạt động môi giới bất động sản.

Bà Hoàng Thị Thu Hằng, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng). Ảnh: VARS.

Đây là lần đầu tiên Việt Nam triển khai định danh bất động sản hướng tới một thị trường minh bạch, lành mạnh hơn, bà Hằng nói.