Sự kiện “Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2025” tại Hà Nội ngày 24/7 do Batdongsan.com.vn tổ chức. Ảnh: Thảo Ngân - Mekong ASEAN.

Đây là một trong những thông tin được các nhà phân tích chỉ ra tại sự kiện “Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2025”, diễn ra tại Hà Nội ngày 24/7.

TP HCM hút dòng tiền

Tại sự kiện,ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn nêu một chỉ báo cho tiềm năng phát triển bất động sản tại TP HCM là dòng tiền đầu tư từ miền Bắc đổ mạnh vào khu vực này khi quý 2/2025.

"Dòng tiền từ phía Bắc đổ vào TP HCM tăng mạnh từ 44% (quý 2/2024) lên 61% (quý 2/2025). Đây là thời điểm trùng khớp với giai đoạn giá chung cư Hà Nội vượt TP HCM, khiến nhà đầu tư phía Bắc xem TP HCM như khu vực có dư địa tăng giá tốt hơn, ông Tuấn phân tích.

Bên cạnh nhu cầu từ bên ngoài, ông Tuấn cũng cho biết TP HCM vẫn duy trì sức hút nội tại khi trong quý 2/2025, lượng tìm kiếm chung cư tại TP HCM từ người dân địa phương vẫn chiếm tới 73%.

Cơ cấu mức độ quan tâm chung cư TP HCM theo khu vực người tìm kiếm. Nguồn: Batdongsan.com.vn.

Hiện giá trung bình căn hộ tại Hà Nội đạt 70 triệu đồng/m2, cao hơn khoảng 11% so với TP HCM (cũ). Trong khi đó, TP HCM mới có giá trung bình chỉ 57 triệu đồng/m2, tạo dư địa lớn cho tăng giá và sinh lời trong trung - dài hạn.

Ngoài ra, các khu vực lân cận TP HCM như Bình Dương, Đồng Nai cũng thu hút dòng tiền nhờ giá dễ tiếp cận và tỷ suất cho thuê cao (4,1 - 4,4%, so với TP HCM cũ là 2,8%). Mức độ quan tâm bất động sản tại Bình Dương tăng tới 46% trong 6 tháng đầu năm.

Nguồn cung chung cư tại TP HCM. Nguồn: Batdongsan.com.vn.

TP HCM hình thành cực tăng trưởng mới hậu sáp nhập

Ông Nguyễn Quốc Anh, Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định một trong những động lực quan trọng giúp bất động sản TP HCM hút vốn là mô hình phát triển đa cực hậu sáp nhập. Khu vực liên kết TP HCM - Bình Dương - Bà Rịa - Vũng Tàu đã hình thành chuỗi giá trị liên hoàn gồm công nghiệp - điều phối - logistics, trong đó mỗi địa phương đóng vai trò riêng biệt:

TP HCM (cũ) là trung tâm tài chính, điều phối và dịch vụ cao cấp; Bình Dương (cũ) là hạt nhân công nghiệp - công nghệ cao; Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) đảm nhận chức năng logistics và cảng biển quốc tế.

"Mô hình phát triển đa cực này không chỉ thúc đẩy tăng trưởng từng địa phương mà còn tạo nền tảng cho một đại đô thị lớn nhất cả nước trong tương lai," ông Quốc Anh nhận định.

Ông Quốc Anh cho hay TP HCM sau sáp nhập có đầy đủ điều kiện để bứt phá, trở thành cực tăng trưởng mới của Việt Nam. Đặc biệt, khu vực này được quy hoạch theo 6 phân vùng đô thị chức năng với định hướng phát triển cân bằng, trong đó các vùng như Thủ Đức (phía Đông), quận 7 - Nhà Bè (phía Nam) và Củ Chi - Hóc Môn (phía Bắc) đang nổi lên như các trung tâm đô thị - công nghiệp - công nghệ mới.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn. Ảnh: Thảo Ngân - Mekong ASEAN.

Bên cạnh đó, quá trình công nghiệp hóa diễn ra mạnh mẽ, đặc biệt tại Bình Dương sau sáp nhập đang tạo động lực thúc đẩy thị trường bất động sản TP HCM tăng trưởng nhanh. Nhiều khu công nghiệp mới được hình thành, kéo theo sự phát triển sôi động của các dự án chung cư và mức tăng giá rõ rệt ở cả phân khúc căn hộ lẫn đất nền, Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định.

Bảng so sánh sự phát triển của thị trường bất động sản hai trung tâm công nghiệp lớn ở 2 miền. Nguồn: Batdongsan.com.vn.

Thị trường phục hồi, nhu cầu thực chiếm ưu thế

Phân tích rõ hơn về thị trường chung 6 tháng đầu năm và những điểm nổi bật của TP HCM, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết, trong quý 2/2025, thị trường bất động sản ghi nhận xu hướng giá bán tiếp tục tăng, đặc biệt ở phân khúc căn hộ, mức độ quan tâm các loại hình bất động sản cũng có nhiều thay đổi:

Về mức độ quan tâm giá các sản phẩm bất động sản rao bán - thuê tại TP HCM mới (bao gồm khu vực sáp nhập) tăng 6% so với cùng kỳ (YoY), TP HCM cũ tăng 6% YoY, trong khi Hà Nội giảm 16% YoY - phản ánh sự phân hóa rõ rệt giữa hai trung tâm kinh tế lớn. Đối với thị trường cho thuê, các đô thị lớn vẫn giữ nhịp ổn định: TP HCM giảm nhẹ 4% YoY mức độ quan tâm còn Hà Nội giảm 1% YoY.

Biến động mức độ quan tâm và giá rao bán bất động sản. Nguồn: Batdongsan.com.vn.

Xét theo loại hình, chung cư là phân khúc ghi nhận mức độ quan tâm tăng mạnh nhất trong quý 2/2025, với mức tăng 8% YoY. Tỷ trọng mức độ quan tâm dành cho chung cư đạt 29%, vượt đất nền (28%) và nhà riêng (22%). Diễn biến này cho thấy xu hướng dịch chuyển rõ rệt của người mua từ đầu cơ ngắn hạn sang nhu cầu ở thực và đầu tư khai thác dòng tiền ổn định.

Tỷ trọng mức độ quan tâm của loại hình chung cư so với các sản phẩm khác. Nguồn: Batdongsan.com.vn.

Ông Tuấn cho biết thêm, khảo sát từ 502 môi giới cho thấy thị trường chung cư đang chuyển hướng lành mạnh khi 64% môi giới cho biết khách mua để ở, chiếm trên 40% tổng số giao dịch; 57% môi giới nhận định khách mua để cho thuê cũng chiếm tỷ lệ tương đương.

Còn lại 46% môi giới đánh giá tỷ trọng nhà đầu tư lướt sóng dưới 20%, thể hiện tâm lý đầu tư ngắn hạn đang suy yếu rõ rệt. Đây là tín hiệu tích cực, cho thấy thị trường đang phát triển theo hướng lành mạnh và bền vững hơn.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy thị trường căn hộ tại TP HCM đã phục hồi rõ rệt từ tháng 6/2025. So với tháng 4/2025, mức độ quan tâm chung cư tại TP.HCM mới tăng 11%, TP HCM cũ tăng 9%. Đồng thời, lượng tin đăng bán chung cư tại TP HCM mới và cũ cũng ghi nhận mức tăng 12%, cho thấy nguồn cung đang hồi phục theo nhu cầu.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn. Ảnh: Thảo Ngân - Mekong ASEAN.

Theo ông Tuấn, sự quan tâm gia tăng dành cho TP HCM mới là kết quả của quá trình giãn dân hợp lý, quy hoạch hành chính mới, cùng với sự hình thành của các trung tâm kinh tế - dịch vụ vệ tinh. Đây là những yếu tố nền tảng giúp khu vực này thu hút mạnh dòng tiền đầu tư trong trung và dài hạn.

Ngược lại, phân khúc đất nền giảm 19% mức độ quan tâm so với cùng kỳ, cho thấy sự “hạ nhiệt” rõ rệt sau giai đoạn tăng nóng đầu năm. Mức độ quan tâm loại hình này giảm sâu tại Hà Nội (-47% YoY) và TP HCM cũ (-28% YoY), các khu vực khác giảm -33% YoY.

Nguồn cung cũng co lại khi lượng tin đăng tại Hà Nội giảm 15% YoY, TP HCM cũ giảm 9% YoY, các khu vực khác giảm 3% YoY. Điều này phản ánh tâm lý thận trọng từ cả người mua lẫn người bán, trong bối cảnh chi phí nắm giữ tăng và chính sách chưa rõ ràng.

Mức độ quan tâm đất nền quý 2/2025 cho thấy sự phân hóa theo vùng. Tại miền Bắc, mức độ quan tâm phân bố rộng, nổi bật tại các tỉnh có nội lực kinh tế mạnh như Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên. Tại miền Nam, mức độ tập trung cao quanh TP HCM, điển hình như các tỉnh cũ: Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu.