Cổ đông bất động sản 'ôm sầu' đến bao giờ

Bước sang những ngày đầu năm 2025, hầu hết các mã tiêu biểu trong nhóm bất động sản như VIC, VRE, NLG, DIG, CEO, PDR, DXG... đều đã đánh mất thành quả "nhỏ nhoi" đạt được trong năm 2024.

Dự án Aqua City của Novaland. Ảnh: Novaland

Những ngày đầu năm mới 2025, thị trường chứng khoán khiến nhà đầu tư thất vọng khi liên tục giảm điểm, VN-Index lùi về mốc 1.230 điểm kết phiên 10/1. Mặc dù không có thông tin gì quá tiêu cực tác động nhưng dòng tiền vẫn bị rút ra, bất chấp thanh khoản đã ở mức rất thấp.

Trong bối cảnh chung ấy, cổ đông nhóm bất động sản càng buồn hơn khi các cổ phiếu nhóm này tiếp tục “rơi” mạnh dù trong năm 2024 khá trầm lắng, không phục hồi mạnh mẽ như nhiều nhóm ngành khác.

Cổ phiếu NVL của Novaland đóng cửa phiên 10/1 ở mức giá 9.920 đồng/cp – mức thấp nhất trong lịch sử niêm yết. Trong một năm trở lại đây, NVL đã giảm 41%. Nếu so với đỉnh trên 92.000 đồng/cp từng lập vào giữa năm 2021, thị giá NVL đã giảm 93%. Vốn hóa thị trường hiện chỉ còn 19.988 tỷ đồng.

Các mã tiêu biểu khác trong nhóm như VIC, VRE, NLG, DIG, CEO, PDR, DXG... cũng đều đánh mất thành quả nhỏ nhoi trong năm 2024. VIC của Tập đoàn Vingroup lùi về vùng giá 40.000 đồng/cp - mức thấp nhất mà mã này bị đẩy xuống nhiều lần trong giai đoạn từ tháng 11/2023 đến nay.

VRE của Vincom Retail giảm về vùng giá 16.850 đồng/cp. Đây cũng là vùng đáy lịch sử mà mã này từng chạm hồi tháng 8/2024. So với cách đây một năm, hiệu suất đầu tư vào VRE là -26%.

NLG của Nam Long cũng đã lùi về mức giá thấp nhất kể từ tháng 11/2023, ở vùng 32.150 đồng/cp. DIG của DIC Group lùi về giá 17.900 đồng/cp - thấp nhất kể từ tháng 4/2023; CEO của Tập đoàn C.E.O về giá 11.800 đồng/cp - thấp nhất kể từ tháng 11/2022; PDR của Bất động sản Phát Đạt về giá 18.050 đồng/cp - giảm gần 40% so với mức đỉnh năm 2024; DXG của Tập đoàn Đất Xanh về giá 14.400 đồng/cp - giảm gần 30% so với mức đỉnh năm 2024...

Cổ phiếu NVL lần đầu về dưới mệnh giá.

Nhà đầu tư nhạy cảm và đề phòng hơn

Thị trường bất động sản mặc dù chưa thực sự khởi sắc nhưng đã phục hồi đáng kể trong năm 2024. Các doanh nghiệp trong ngành cũng bắt đầu ghi nhận kết quả kinh doanh khởi sắc hơn sau giai đoạn “chạm đáy”. Tuy nhiên sau cuộc “vụn vỡ” niềm tin hồi cuối năm 2022, nhà đầu tư chứng khoán đã cảnh giác cao với nhóm cổ phiếu này. Vì vậy, chỉ cần một thông tin ảnh hưởng cũng khiến cổ phiếu rơi vào đà giảm sâu.

Như cổ phiếu DIG, sau khi công bố thông tin được cơ quan quản lý chấp thuận chào bán 200 triệu cổ phiếu ra công chúng với giá 15.000 đồng/cp hồi giữa tháng 12/2024; mã này đã bị cổ đông bán ra mạnh mẽ trên sàn khiến thị giá giảm sâu. Sau đó, doanh nghiệp phải công bố tạm dừng triển khai phương án chào bán với lý do thị trường không thuận lợi.

Tương tự, ngày 23/12/2024, Tập đoàn Đất Xanh công bố được UBCKNN cấp giấy chứng nhận chào bán thêm cổ phiếu ra công chúng. Tổng số lượng đăng ký chào bán là hơn 150 triệu cổ phiếu, giá chào bán 120.000 đồng/cp. Từ sau đó, cổ phiếu DXG liên tục giảm giá.

Cổ phiếu PDR thì liên tục giảm từ đầu năm 2025 đến nay, sau khi một số lãnh đạo của Bất động sản Phát Đạt đăng ký bán ra cổ phiếu. Ngày 8/1 vừa qua, Phát Đạt đã phải lên tiếng về thông tin này, cho biết đăng ký giao dịch bán cổ phiếu ESOP của các lãnh đạo công ty đã mua từ 3 năm trước để phục vụ các nhu cầu cá nhân dịp cuối năm. Theo Phát Đạt, các giao dịch bán cổ phiếu ESOP là hoạt động bình thường của các cá nhân, không liên quan hay ảnh hưởng đến nhiệm vụ, chức trách của các nhân sự.

Doanh nghiệp còn trấn an cổ đông khi chia sẻ thông tin trong 3 năm tới, Phát Đạt dự kiến mang về 50.000 tỷ đồng doanh thu từ 6 dự án lớn.

Diễn biến cổ phiếu ngành bất động sản nhà ở. Nguồn: SSI

Định giá hấp dẫn với triển vọng ngành tích cực

Trong báo cáo chiến lược năm 2025 phát hành mới đây, Chứng khoán SSI cho biết, tính đến ngày 9/12/2024, các cổ phiếu bất động sản nhà ở giảm 8,3% so với đầu năm 2024, mặc dù chỉ số VN-Index tăng 12,1%. Hệ số P/B của ngành tiếp tục giảm từ 1,27x vào đầu năm xuống còn 1,08x vào cuối năm 2024, sau khi giảm trong suốt cả năm 2023.

Đơn vị phân tích cho rằng mức này khá hấp dẫn cho việc nắm giữ dài hạn, vì thị trường bất động sản dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng trong năm 2025 với các yếu tố hỗ trợ: Mở bán các dự án mới với tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới tốt, Chính phủ tiếp tục có các biện pháp hỗ trợ nhằm tăng cường tính thanh khoản của thị trường, có nhiều dự án được chấp thuận sau quá trình đấu giá đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Với triển vọng tích cực đối với ngành, SSI lựa chọn KDH và NLG là 2 cổ phiếu ưa thích do có những dự án sắp mở bán tại miền Nam trong năm 2025, cùng với quỹ đất rộng hỗ trợ tăng trưởng trong tương lai. Ngoài ra, đơn vị phân tích cũng đưa DXG và TCH vào danh sách theo dõi, do các dự án mới của các công ty này sẽ mở bán trong năm 2025 cũng có thể hỗ trợ tăng giá cổ phiếu.

Trong báo cáo triển vọng ngành bất động sản dân cư phát hành đầu tháng 1/2025, Chứng khoán MB (MBS) cũng kỳ vọng cổ phiếu bất động sản sẽ sớm được tái định giá.

Theo công ty chứng khoán, chỉ số nhóm ngành bất động sản dân cư đã tăng trưởng chậm hơn đáng kể so với VN-Index trong năm 2024. P/B hiện tại của nhóm bất động sản dân cư đang ở mức 1,08 lần, thấp hơn mức trung vị 5 năm là 1,5 lần.

Đơn vị phân tích cho rằng với định giá của nhóm ngành bất động sản dân cư hiện ở mức tương đối thấp và triển vọng ngành đang có những tín hiệu tích cực hơn, thị trường sẽ có khả năng tìm đến các ngành dẫn dắt với câu chuyện hấp dẫn và tỷ lệ rủi ro - lợi nhuận phù hợp trong thời gian tới. “Chúng tôi không loại trừ khả năng nhóm cổ phiếu bất động sản dân cư sẽ được định giá lại để phản ánh mức định giá phù hợp hơn,” MBS nêu nhận định.

Với các tiêu chí trên, MBS đánh giá khả quan với cổ phiếu KDH, DXG, NLG và VHM.