 |
| Ảnh minh họa. |
Trong báo cáo triển vọng ngành bất động sản dân cư phát hành mới đây, Chứng khoán MB (MBS) kỳ vọng một chu kỳ bất động sản dân cư mới sẽ diễn ra, được thúc đẩy bởi ba yếu tố chính.
Thứ nhất, lãi suất ở ngưỡng hấp dẫn. Từ đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã giảm lãi suất điều hành 4 lần, đưa lãi suất tái cấp vốn hiện tại xuống mức 4,5% (thấp hơn cả giai đoạn Covid năm 2020). Như vậy, lãi suất cho vay trung và dài hạn hiện dao động quanh mức 6,7% - 9,1% (giảm từ 9,3% - 11,4% vào giữa năm 2023).
Lãi suất tiền gửi đang có dấu hiệu tăng dần để thu hút thanh khoản (tăng từ 0,1% - 0,7%/năm trong nửa đầu tháng 11/2024), điều này có thể gây áp lực nhẹ lên lãi suất cho vay trong thời gian tới. Tuy nhiên, MBS cho rằng ngay cả khi lãi suất tăng trong ngắn hạn, điều này sẽ không gây ảnh hưởng tiêu cực đáng kể đến thị trường bất động sản dân cư. Việc lãi suất cho vay tăng vừa phải có thể khuyến khích dòng vốn chảy vào bất động sản dân cư, do kỳ vọng rằng lãi suất đã chạm đáy và tâm lý nhà đầu tư muốn tận dụng chi phí vay vốn tương đối thuận lợi để đầu tư.
Thứ hai, nâng cấp hạ tầng. MBS cho rằng các khu vực đô thị ngoại ô sẽ được hưởng lợi từ sự đầu tư mạnh mẽ vào cơ sở hạ tầng. Trong giai đoạn 2021-2025, tổng mức đầu tư công của Hà Nội dự kiến sẽ đạt 340.153 tỷ đồng, tăng 36% so với giai đoạn 2016-2020. Đầu tư công hiện chủ yếu đến từ các dự án giao thông trọng điểm như Vành đai 4 và Vành đai 3,5, nhằm kết nối khu vực trung tâm với khu vực phía Đông, phía Tây Hà Nội và các tỉnh lân cận.
TP HCM thì đang ưu tiên triển khai 59 dự án giao thông với tổng ngân sách lên tới 231.000 tỷ đồng, tương đương 9,4 tỷ USD. Các dự án trọng điểm như Sân bay Long Thành (Đồng Nai) và Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu sẽ tạo ra triển vọng cho các dự án bất động sản dân cư tại các tỉnh phía Nam như Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Dương và Bình Phước.
 |
| Lãi suất cho vay trung và dài hạn dự kiến vẫn ở mức thấp. Nguồn: MBS |
Thứ ba, việc thay đổi khung pháp lý dẫn đến sự đánh đổi giữa việc giải quyết các nút thắt pháp lý về nguồn cung (định giá đất, đấu giá đất) và chi phí dự kiến tăng trong toàn bộ quá trình phát triển bất động sản.
Theo Luật Đất đai năm 2024, các quy định cụ thể về các trường hợp giao đất thông qua đấu giá/không đấu giá sẽ đẩy nhanh tiến độ pháp lý cho các doanh nghiệp bất động sản; bỏ khung giá đất cũ, bổ sung các phương pháp định giá đất để đảm bảo giá luôn sát với giá thị trường; áp dụng các khoản thuế bổ sung đối với các dự án không sử dụng đất hiệu quả hoặc chậm tiến độ triển khai...
Vào tháng 11/2024, Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đã được thông qua, cho phép đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp chuyển đổi để thực hiện các dự án nhà ở thương mại.
Toàn cảnh các doanh nghiệp bất động sản dân cư
Về tình hình hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản, MBS cho biết, sự gia tăng giá trị hàng tồn kho một cách ổn định, sau mức thấp điểm trong quý 2/2023, cho thấy sự phục hồi trong việc triển khai các dự án bất động sản dân cư. Sự phục hồi này chủ yếu được thúc đẩy bởi các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện tại và những dự án có tình trạng pháp lý rõ ràng.
Hơn nữa, giá trị trả trước của người mua đã tăng đáng kể trong những quý gần đây. Vào quý 3/2024, giá trị trả trước đạt 197.348 tỷ đồng (tăng 45,4% so với cùng kỳ), ghi nhận mức cao nhất từ trước đến nay, cho thấy sự phục hồi rõ rệt trong hiệu quả bán hàng.
 |
| Giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản. Nguồn: MBS |
Tổng giá trị vay của các doanh nghiệp bất động sản cũng ghi nhận sự tăng trưởng ổn định trong các quý gần đây, với sự giảm nhẹ trong quý 3/2024, đạt 475.731 tỷ đồng (tăng 4,8% so với đầu năm, và giảm 1,8% so với quý trước). Tỷ lệ vay dài hạn trên tổng vay đạt mức thấp nhất là 51% vào quý 1/2024, phục hồi lên 55% vào quý 3/2024 - phản ánh nỗ lực huy động vốn vay nhằm chuẩn bị cho các dự án bất động sản sắp tới.
Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu trong quý 3/2024 vẫn ổn định ở mức trung bình 8 năm qua, cho thấy sự cân bằng nguồn vốn giữa vốn vay và vốn chủ sở hữu. Trong khi đó, tỷ lệ nợ/tổng vốn đạt mức cao kỷ lục là 66%, cũng cho thấy việc nhận trả trước từ phía từ người mua ngày càng tăng.
Tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn trong giai đoạn 2025- 2026 sau khi mua lại là 103.177/ 94.875 tỷ đồng, giảm 14%/5% so với trước khi mua lại, điều này giúp giảm bớt gánh nặng cho doanh nghiệp. Rủi ro vỡ nợ ít có khả năng xảy ra khi thị trường bất động sản sôi động dần trở lại hơn.
MBS cho rằng việc huy động vốn thông qua phát hành cổ phiếu sẽ là một trong những điểm nhấn đối với các doanh nghiệp bất động sản dân cư vào năm 2025, khi họ hướng đến việc tái cấu trúc nợ, hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai và đối mặt với chi phí phát triển dự án ngày càng tăng. Các doanh nghiệp lớn như Novaland, Khang Điền, DIC Group, Đất Xanh, Phát Đạt... đều đã hoặc đang có kế hoạch phát hành cổ phiếu.
 |
| Định giá nhóm cổ phiếu bất động sản. Nguồn: MBS |
Về cổ phiếu, theo MBS, chỉ số nhóm ngành bất động sản dân cư đã tăng trưởng chậm hơn đáng kể so với VN-Index, với mức tăng của VN-Index là 9,8% còn nhóm bất động sản giảm 1,4%, từ đầu năm 2024 đến nay. P/B hiện tại của nhóm bất động sản dân cư đang ở mức 1,08 lần, thấp hơn mức trung vị 5 năm là 1,5 lần.
Đơn vị phân tích cho rằng với định giá của nhóm ngành bất động sản dân cư hiện ở mức tương đối thấp và triển vọng ngành đang có những tín hiệu tích cực hơn, thị trường sẽ có khả năng tìm đến các ngành dẫn dắt với câu chuyện hấp dẫn và tỷ lệ rủi ro - lợi nhuận phù hợp trong thời gian tới. “Chúng tôi không loại trừ khả năng nhóm cổ phiếu bất động sản dân cư sẽ được định giá lại để phản ánh mức định giá phù hợp hơn,” MBS nêu nhận định.
Với các tiêu chí trên, MBS đánh giá khả quan với cổ phiếu KDH của Khang Điền, DXG của Đất Xanh, NLG của Nam Long và VHM của Vinhomes.
