Cổ phiếu bất động sản kỳ vọng được tái định giá

Triển vọng ngành bất động sản đang có những tín hiệu tích cực, trong khi P/B hiện tại của nhóm cổ phiếu này đang ở mức 1,08 lần - thấp hơn mức trung bình 5 năm là 1,5 lần.
Cổ phiếu bất động sản kỳ vọng được tái định giá
Ảnh minh họa.

Trong báo cáo triển vọng ngành bất động sản dân cư phát hành mới đây, Chứng khoán MB (MBS) kỳ vọng một chu kỳ bất động sản dân cư mới sẽ diễn ra, được thúc đẩy bởi ba yếu tố chính.

Thứ nhất, lãi suất ở ngưỡng hấp dẫn. Từ đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã giảm lãi suất điều hành 4 lần, đưa lãi suất tái cấp vốn hiện tại xuống mức 4,5% (thấp hơn cả giai đoạn Covid năm 2020). Như vậy, lãi suất cho vay trung và dài hạn hiện dao động quanh mức 6,7% - 9,1% (giảm từ 9,3% - 11,4% vào giữa năm 2023).

Lãi suất tiền gửi đang có dấu hiệu tăng dần để thu hút thanh khoản (tăng từ 0,1% - 0,7%/năm trong nửa đầu tháng 11/2024), điều này có thể gây áp lực nhẹ lên lãi suất cho vay trong thời gian tới. Tuy nhiên, MBS cho rằng ngay cả khi lãi suất tăng trong ngắn hạn, điều này sẽ không gây ảnh hưởng tiêu cực đáng kể đến thị trường bất động sản dân cư. Việc lãi suất cho vay tăng vừa phải có thể khuyến khích dòng vốn chảy vào bất động sản dân cư, do kỳ vọng rằng lãi suất đã chạm đáy và tâm lý nhà đầu tư muốn tận dụng chi phí vay vốn tương đối thuận lợi để đầu tư.

Thứ hai, nâng cấp hạ tầng. MBS cho rằng các khu vực đô thị ngoại ô sẽ được hưởng lợi từ sự đầu tư mạnh mẽ vào cơ sở hạ tầng. Trong giai đoạn 2021-2025, tổng mức đầu tư công của Hà Nội dự kiến sẽ đạt 340.153 tỷ đồng, tăng 36% so với giai đoạn 2016-2020. Đầu tư công hiện chủ yếu đến từ các dự án giao thông trọng điểm như Vành đai 4 và Vành đai 3,5, nhằm kết nối khu vực trung tâm với khu vực phía Đông, phía Tây Hà Nội và các tỉnh lân cận.

TP HCM thì đang ưu tiên triển khai 59 dự án giao thông với tổng ngân sách lên tới 231.000 tỷ đồng, tương đương 9,4 tỷ USD. Các dự án trọng điểm như Sân bay Long Thành (Đồng Nai) và Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu sẽ tạo ra triển vọng cho các dự án bất động sản dân cư tại các tỉnh phía Nam như Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Dương và Bình Phước.

Cổ phiếu bất động sản kỳ vọng được tái định giá
Lãi suất cho vay trung và dài hạn dự kiến vẫn ở mức thấp. Nguồn: MBS

Thứ ba, việc thay đổi khung pháp lý dẫn đến sự đánh đổi giữa việc giải quyết các nút thắt pháp lý về nguồn cung (định giá đất, đấu giá đất) và chi phí dự kiến tăng trong toàn bộ quá trình phát triển bất động sản.

Theo Luật Đất đai năm 2024, các quy định cụ thể về các trường hợp giao đất thông qua đấu giá/không đấu giá sẽ đẩy nhanh tiến độ pháp lý cho các doanh nghiệp bất động sản; bỏ khung giá đất cũ, bổ sung các phương pháp định giá đất để đảm bảo giá luôn sát với giá thị trường; áp dụng các khoản thuế bổ sung đối với các dự án không sử dụng đất hiệu quả hoặc chậm tiến độ triển khai...

Vào tháng 11/2024, Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đã được thông qua, cho phép đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp chuyển đổi để thực hiện các dự án nhà ở thương mại.

Toàn cảnh các doanh nghiệp bất động sản dân cư

Về tình hình hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản, MBS cho biết, sự gia tăng giá trị hàng tồn kho một cách ổn định, sau mức thấp điểm trong quý 2/2023, cho thấy sự phục hồi trong việc triển khai các dự án bất động sản dân cư. Sự phục hồi này chủ yếu được thúc đẩy bởi các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện tại và những dự án có tình trạng pháp lý rõ ràng.

Hơn nữa, giá trị trả trước của người mua đã tăng đáng kể trong những quý gần đây. Vào quý 3/2024, giá trị trả trước đạt 197.348 tỷ đồng (tăng 45,4% so với cùng kỳ), ghi nhận mức cao nhất từ trước đến nay, cho thấy sự phục hồi rõ rệt trong hiệu quả bán hàng.

Cổ phiếu bất động sản kỳ vọng được tái định giá
Giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản. Nguồn: MBS

Tổng giá trị vay của các doanh nghiệp bất động sản cũng ghi nhận sự tăng trưởng ổn định trong các quý gần đây, với sự giảm nhẹ trong quý 3/2024, đạt 475.731 tỷ đồng (tăng 4,8% so với đầu năm, và giảm 1,8% so với quý trước). Tỷ lệ vay dài hạn trên tổng vay đạt mức thấp nhất là 51% vào quý 1/2024, phục hồi lên 55% vào quý 3/2024 - phản ánh nỗ lực huy động vốn vay nhằm chuẩn bị cho các dự án bất động sản sắp tới.

Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu trong quý 3/2024 vẫn ổn định ở mức trung bình 8 năm qua, cho thấy sự cân bằng nguồn vốn giữa vốn vay và vốn chủ sở hữu. Trong khi đó, tỷ lệ nợ/tổng vốn đạt mức cao kỷ lục là 66%, cũng cho thấy việc nhận trả trước từ phía từ người mua ngày càng tăng.

Tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn trong giai đoạn 2025- 2026 sau khi mua lại là 103.177/ 94.875 tỷ đồng, giảm 14%/5% so với trước khi mua lại, điều này giúp giảm bớt gánh nặng cho doanh nghiệp. Rủi ro vỡ nợ ít có khả năng xảy ra khi thị trường bất động sản sôi động dần trở lại hơn.

MBS cho rằng việc huy động vốn thông qua phát hành cổ phiếu sẽ là một trong những điểm nhấn đối với các doanh nghiệp bất động sản dân cư vào năm 2025, khi họ hướng đến việc tái cấu trúc nợ, hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai và đối mặt với chi phí phát triển dự án ngày càng tăng. Các doanh nghiệp lớn như Novaland, Khang Điền, DIC Group, Đất Xanh, Phát Đạt... đều đã hoặc đang có kế hoạch phát hành cổ phiếu.

Cổ phiếu bất động sản kỳ vọng được tái định giá
Định giá nhóm cổ phiếu bất động sản. Nguồn: MBS

Về cổ phiếu, theo MBS, chỉ số nhóm ngành bất động sản dân cư đã tăng trưởng chậm hơn đáng kể so với VN-Index, với mức tăng của VN-Index là 9,8% còn nhóm bất động sản giảm 1,4%, từ đầu năm 2024 đến nay. P/B hiện tại của nhóm bất động sản dân cư đang ở mức 1,08 lần, thấp hơn mức trung vị 5 năm là 1,5 lần.

Đơn vị phân tích cho rằng với định giá của nhóm ngành bất động sản dân cư hiện ở mức tương đối thấp và triển vọng ngành đang có những tín hiệu tích cực hơn, thị trường sẽ có khả năng tìm đến các ngành dẫn dắt với câu chuyện hấp dẫn và tỷ lệ rủi ro - lợi nhuận phù hợp trong thời gian tới. “Chúng tôi không loại trừ khả năng nhóm cổ phiếu bất động sản dân cư sẽ được định giá lại để phản ánh mức định giá phù hợp hơn,” MBS nêu nhận định.

Với các tiêu chí trên, MBS đánh giá khả quan với cổ phiếu KDH của Khang Điền, DXG của Đất Xanh, NLG của Nam Long và VHM của Vinhomes.

Phát Đạt dự chi tối đa 650 tỷ đồng mua khu đất trung tâm TP HCM Phát Đạt dự chi tối đa 650 tỷ đồng mua khu đất trung tâm TP HCM
Đất Xanh được chấp thuận chào bán hơn 150 triệu cổ phiếu Đất Xanh được chấp thuận chào bán hơn 150 triệu cổ phiếu
Thị trường bất động sản năm 2025 được dự báo bứt phá vào chu kỳ tăng trưởng mới Thị trường bất động sản năm 2025 được dự báo bứt phá vào chu kỳ tăng trưởng mới
Nam Long, Novaland chi hàng nghìn tỷ đồng mua lại trái phiếu trước hạn Nam Long, Novaland chi hàng nghìn tỷ đồng mua lại trái phiếu trước hạn
Novaland giảm vốn tại một công ty bất động sản, thu về 2.000 tỷ đồng Novaland giảm vốn tại một công ty bất động sản, thu về 2.000 tỷ đồng
Gần 50.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp sẽ đáo hạn trong quý 2/2025

Gần 50.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp sẽ đáo hạn trong quý 2/2025

FiinGroup dự báo, dòng tiền phải trả từ trái phiếu (bao gồm gốc và lãi) sẽ tiếp tục dồn dập trong các tháng tới, ước tính lên đến 49,8 nghìn tỷ đồng trong quý 2/2025.
NVL tăng kịch trần trong ngày VN-Index suýt xuống đáy 1.200 điểm

NVL tăng kịch trần trong ngày VN-Index suýt xuống đáy 1.200 điểm

VN-Index chứng kiến phiên giao dịch đầu tuần kém tích cực. Áp lực bán chiếm ưu thế khiến chỉ số chính giảm về sát ngưỡng 1.200 điểm.
Môi giới, tự doanh hụt hơi, lợi nhuận HSC vẫn đi lên nhờ mảng cho vay

Môi giới, tự doanh hụt hơi, lợi nhuận HSC vẫn đi lên nhờ mảng cho vay

Quý đầu năm, doanh thu của HSC đạt 863 tỷ đồng, tăng 19% so với cùng kỳ năm 2024, nổi bật là mảng cho vay ký quỹ (margin).
Tổng tài sản LPBS tăng hơn 80% sau một quý

Tổng tài sản LPBS tăng hơn 80% sau một quý

Quy mô tài sản của LPBS tăng trưởng mạnh trong 3 tháng đầu năm 2025 lên vượt ngưỡng 9.000 tỷ đồng.
Top cổ phiếu của tuần: Bộ đôi nhà Gelex 'tỏa sáng'

Top cổ phiếu của tuần: Bộ đôi nhà Gelex 'tỏa sáng'

Dù các chỉ số không có nhiều biến động so với tuần trước, thị trường vẫn ghi nhận một số cổ phiếu tăng điểm tốt trong tuần vừa qua.
Cổ phiếu SHB bùng nổ, thị trường tích cực với đà tăng giá

Cổ phiếu SHB bùng nổ, thị trường tích cực với đà tăng giá

Sau khi đánh mất gần hết điểm tăng trong phiên sáng, VN-Index kết phiên áp sát mốc 1.220 điểm, thị trường giao dịch tích cực với đà tăng giá lan rộng.
Chứng khoán NSI đặt cược lớn vào mảng IB, kỳ vọng bứt phá sau tăng vốn

Chứng khoán NSI đặt cược lớn vào mảng IB, kỳ vọng bứt phá sau tăng vốn

Trong kịch bản bứt phá, Chứng khoán Quốc Gia (NSI) kỳ vọng lợi nhuận từ hoạt động IB sẽ tăng 100% trong năm 2025, với động lực chính đến từ mảng M&A.
Gelex Electric tiếp tục tăng trần, VN-Index vượt khó thành công

Gelex Electric tiếp tục tăng trần, VN-Index vượt khó thành công

Dù giành phần lớn ngày 17/4 giao dịch dưới tham chiếu, VN-Index vẫn kết phiên tăng gần 7 điểm nhờ nhịp tăng mạnh cuối phiên chiều.
Lợi nhuận MBS tăng vọt nhờ cắt giảm chi phí, doanh thu môi giới giảm 28%

Lợi nhuận MBS tăng vọt nhờ cắt giảm chi phí, doanh thu môi giới giảm 28%

Dù doanh thu từ hoạt động môi giới và tự doanh giảm so với cùng kỳ, Chứng khoán MBS vẫn ghi nhận lãi trước thuế quý 1/2025 tăng 48%.
Gelex Electric chuẩn bị phát hành 61 triệu cổ phiếu, nâng vốn lên 3.660 tỷ đồng

Gelex Electric chuẩn bị phát hành 61 triệu cổ phiếu, nâng vốn lên 3.660 tỷ đồng

Gelex Electric ngày 16/4 công bố nghị quyết HĐQT, chốt danh sách cổ đông thực hiện nhận cổ phiếu phát hành thêm từ vốn chủ sở hữu.
FPT giảm sàn, VN-Index mất hơn 17 điểm trong phiên thanh khoản giảm sâu

FPT giảm sàn, VN-Index mất hơn 17 điểm trong phiên thanh khoản giảm sâu

Không thể thoát được thế giằng co trong phiên sáng, VN-Index giảm mạnh về chiều dưới áp lực thoát hàng ở loạt cổ phiếu VN30.
Cổ đông SHS sắp nhận hơn 800 tỷ đồng cổ tức tiền mặt

Cổ đông SHS sắp nhận hơn 800 tỷ đồng cổ tức tiền mặt

Công ty Chứng khoán Sài Gòn - Hà Nội (SHS) sẽ chi gần 813 tỷ đồng để trả cổ tức năm 2024 bằng tiền mặt, với tỷ lệ 10%, đồng thời phát hành hơn 40 triệu cổ phiếu trả cổ tức năm 2023.
Maybank: VN-Index có thể đạt 1.410 điểm trong kịch bản tích cực

Maybank: VN-Index có thể đạt 1.410 điểm trong kịch bản tích cực

Maybank dự báo biến động thị trường sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao trong thời gian tới. Trong kịch bản tích cực, VN-Index có thể đạt 1.410 điểm, nhưng cũng có thể giảm xuống 1.000 điểm.
Chủ tịch MBS: 'Chúng tôi hoàn toàn tự tin với đợt tăng vốn trong năm nay'

Chủ tịch MBS: 'Chúng tôi hoàn toàn tự tin với đợt tăng vốn trong năm nay'

Với sự đồng hành từ cổ đông chiến lược là Ngân hàng Quân đội (MB), Chủ tịch HĐQT MBS Lê Viết Hải khẳng định quá trình nâng vốn điều lệ lên gần 6.700 tỷ đồng trong năm nay sẽ diễn ra suôn sẻ.
Áp lực bán trên diện rộng, VN-Index bị đẩy lùi sau 3 phiên tăng mạnh

Áp lực bán trên diện rộng, VN-Index bị đẩy lùi sau 3 phiên tăng mạnh

Sau chuỗi giao dịch tích cực, đưa VN-Index tăng hơn 147 điểm lên vượt ngưỡng 1.240, thị trường chứng khoán bước vào phiên 15/4 với lực cản lớn.
Hai kịch bản cho thị trường chứng khoán tháng 4

Hai kịch bản cho thị trường chứng khoán tháng 4

ABS đề xuất 2 kịch bản cho thị trường tháng 4/2025, trong đó ở kịch bản tích cực có sự tham gia dòng tiền mới âm thầm mua dần, là động lực cho sự hồi phục trong các phiên tới.
VN-Index tiếp tục phục hồi mạnh mẽ trên ‘đôi cánh’ Vingroup

VN-Index tiếp tục phục hồi mạnh mẽ trên ‘đôi cánh’ Vingroup

Chỉ số VN-Index tiếp tục phục hồi khi tăng gần 19 điểm trong phiên 14/4, nhờ bộ đôi cổ phiếu họ Vingroup là VIC và VHM tăng kịch biên độ.
Nhóm ngành nào là 'nơi trú ẩn' cho danh mục đầu tư chứng khoán?

Nhóm ngành nào là 'nơi trú ẩn' cho danh mục đầu tư chứng khoán?

Theo chuyên gia phân tích MBS, nhiều nhóm ngành sẽ là "nơi trú ẩn" an toàn cho danh mục bao gồm ngân hàng, chứng khoán, công nghệ, tiêu dùng,...
Những ‘trụ cột’ của thị trường trong tuần giao dịch nhiều biến động

Những ‘trụ cột’ của thị trường trong tuần giao dịch nhiều biến động

Thị trường chứng khoán vừa trải qua tuần giao dịch giàu cảm xúc, khi giảm sâu không phanh rồi quay xe tăng phi mã.
Doanh nghiệp phát hành gần 10.700 tỷ đồng trái phiếu trong tháng 3

Doanh nghiệp phát hành gần 10.700 tỷ đồng trái phiếu trong tháng 3

Tổng giá trị 5 đợt trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong tháng 3/2025 đạt gần 10.700 tỷ đồng.
Chủ tịch Phát Đạt cùng công ty liên quan bị bán giải chấp 2,5 triệu cổ phiếu PDR

Chủ tịch Phát Đạt cùng công ty liên quan bị bán giải chấp 2,5 triệu cổ phiếu PDR

Ông Nguyễn Văn Đạt cùng pháp nhân liên quan là Phát Đạt Holdings bị bán giải chấp hàng triệu cổ phiếu sau nhịp giảm mạnh của mã PDR.
Khối ngoại mua ròng mạnh, VN-Index tăng vượt ngưỡng 1.220 điểm

Khối ngoại mua ròng mạnh, VN-Index tăng vượt ngưỡng 1.220 điểm

Bên cạnh việc VN-Index tăng điểm mạnh mẽ, một trong những chỉ dấu cho thấy sự phục hồi của thị trường là đà mua ròng của khối ngoại.
Đà tăng của VN-Index giảm hơn 50 điểm trong phiên ATO

Đà tăng của VN-Index giảm hơn 50 điểm trong phiên ATO

VN-Index bật tăng hơn 70 điểm ngay từ những phút đầu phiên 11/4, tuy nhiên áp lực chốt hàng mạnh nhanh chóng thu hẹp đà tăng của chỉ số.
Gemadept lên kế hoạch mua cổ phiếu quỹ, loạt lãnh đạo đăng ký mua cổ phiếu

Gemadept lên kế hoạch mua cổ phiếu quỹ, loạt lãnh đạo đăng ký mua cổ phiếu

Gemadept muốn mua lại cổ phiếu quỹ trong bối cảnh cổ phiếu GMD vừa chứng kiến nhịp giảm sàn 4 phiên liên tiếp trên thị trường chứng khoán.
SHS tâm sự sau nhịp sập thị trường: Bắt đáy VN30, không chạy theo 'zero fee'

SHS tâm sự sau nhịp sập thị trường: Bắt đáy VN30, không chạy theo 'zero fee'

Tại ĐHĐCĐ 2025 chiều 10/4, lãnh đạo SHS chia sẻ về chiến lược đầu tư dài hạn và tiết lộ đã 'bắt đáy' cổ phiếu FPT ở vùng giá sàn.
Tranh nhau gom hàng, VN-Index tăng gần kịch biên trong phiên ‘tắt’ thanh khoản

Tranh nhau gom hàng, VN-Index tăng gần kịch biên trong phiên ‘tắt’ thanh khoản

Trái với tâm lý thoát hàng ở phiên 9/4, thị trường chứng khoán phiên 10/4 tăng mạnh sau thông tin Mỹ hoãn áp thuế đối ứng ở mức cao trong 90 ngày.
ĐHĐCĐ SHS: Dừng kế hoạch chào bán cổ phiếu, vẫn chia cổ tức 20%

ĐHĐCĐ SHS: Dừng kế hoạch chào bán cổ phiếu, vẫn chia cổ tức 20%

Trước sức nóng từ thị trường chứng khoán nhiều biến động, ĐHĐCĐ thường niên 2025 tại SHS phải bố trí thêm chỗ ngồi do số lượng người tham dự vượt dự kiến.
DSC báo lãi 67 tỷ đồng quý đầu năm

DSC báo lãi 67 tỷ đồng quý đầu năm

Dù đi lùi so với cùng kỳ, khoản lãi 67 tỷ đồng trong quý 1/2025 của DSC vẫn tăng trưởng 103% so với quý 4/2024, hoàn thành 26% kế hoạch năm.
Sau tin hoãn thuế, VN-Index tăng hơn 70 điểm, 29 mã VN30 tăng trần

Sau tin hoãn thuế, VN-Index tăng hơn 70 điểm, 29 mã VN30 tăng trần

Thị trường chứng khoán Việt Nam nở hoa đầu phiên 10/4 sau 4 phiên giảm mạnh liên tiếp, chỉ số VN-Index bật tăng 71 điểm.
Chứng khoán thế giới bùng nổ sau quyết định hoãn áp thuế của Mỹ

Chứng khoán thế giới bùng nổ sau quyết định hoãn áp thuế của Mỹ

Thị trường chứng khoán Châu Á - Thái Bình Dương bùng nổ sáng 10/4, theo bước đợt mua vào lớn nhất của Phố Wall kể từ năm 2008.
Lãnh đạo Nam A Bank đăng ký bán 1,8 triệu cổ phiếu

Lãnh đạo Nam A Bank đăng ký bán 1,8 triệu cổ phiếu

Ước tính theo thị giá cổ phiếu NAB phiên 9/4 là 15.600 đồng/cp, ông Hoàng Việt Cường - Phó Tổng giám đốc Nam A Bank có thể thu về khoảng hơn 28 tỷ đồng.
Khối ngoại quay lại mua ròng, VN-Index mất mốc 1.100 trong phiên giao dịch giàu cảm xúc

Khối ngoại quay lại mua ròng, VN-Index mất mốc 1.100 trong phiên giao dịch giàu cảm xúc

Dù từng có lúc tăng 8,56 điểm trong phiên sáng, VN-Index vẫn giảm hơn 38 điểm dưới áp lực bán mạnh trong phiên chiều ngày 9/4.
Hòa Phát đổi cách chia cổ tức giữa biến động thương mại toàn cầu

Hòa Phát đổi cách chia cổ tức giữa biến động thương mại toàn cầu

Dù lãi hơn 12.000 tỷ đồng năm 2024, Tập đoàn Hoà Phát vẫn ưu tiên giữ dòng tiền ổn định cho năm 2025 bằng việc không chia cổ tức tiền mặt 5% như kế hoạch trước đó.
FTSE Russell vẫn giữ Việt Nam trong danh sách chờ nâng hạng

FTSE Russell vẫn giữ Việt Nam trong danh sách chờ nâng hạng

Ngày 9/4, FTSE Russell công bố báo cáo phân loại thị trường, giữ nguyên Việt Nam trong danh sách theo dõi nâng hạng.
Dòng tiền khối ngoại có thể quay lại TTCK vào nửa cuối năm

Dòng tiền khối ngoại có thể quay lại TTCK vào nửa cuối năm

Nửa cuối năm 2025, dòng tiền của khối ngoại có thể quay trở lại mua ròng theo sự hấp dẫn của định giá và quá trình nâng hạng lên thị trường mới nổi, SGI Capital dự báo.
Gần 388 nghìn tài khoản chứng khoán được mở mới quý 1/2025

Gần 388 nghìn tài khoản chứng khoán được mở mới quý 1/2025

Tính chung 3 tháng đầu năm, số lượng tài khoản chứng khoán đã tăng thêm gần 388 nghìn đơn vị, đưa tổng số lượng tài khoản giao dịch chứng khoán tại thị trường Việt Nam đến cuối quý 1/2025 đạt 9,69 triệu đơn vị.
Xem thêm