Doanh nghiệp địa ốc chạy đua phát hành trái phiếu trước nguy cơ 'đeo vòng kim cô'

Trong khi Bộ Tài chính đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều quan đến phát hành trái phiếu doanh nghiệp, các công ty bất động sản vẫn đang hối hả tìm kiếm nguồn vốn qua kênh huy động này.

Doanh nghiệp địa ốc chạy đua phát hành trái phiếu trước nguy cơ &amp;apos;đeo vòng kim cô&amp;apos;

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã chứng khoán NVL) là một trong những đơn vị tăng tốc nhất khi trong hai tháng đầu năm 2022, đã phát hành xong 2 đợt trái phiếu với tổng giá trị 2.000 tỷ đồng. Đây là hai đợt phát hành được HĐQT thông qua từ cuối năm 2021.

Ngày 1/3, Novaland lại tiếp tục thông báo về kế hoạch sử dụng vốn đi liền với việc phát hành đợt trái phiếu mới giá trị 5.875 tỷ đồng. Cụ thể, Tập đoàn sẽ tăng vốn cho CTCP Nova Hospitality từ 11.849,5 tỷ đồng lên 15.774,5 tỷ đồng; cho CTCP Đầu tư Địa ốc Nova từ 4.427 tỷ đồng lên 5.577 tỷ đồng; cho CTCP Địa ốc No Va Mỹ Đình từ 6.852 tỷ đồng lên 7.652 tỷ đồng.

Một doanh nghiệp khác cũng mới huy động xong 3.230 tỷ đồng trái phiếu là CTCP Cung điện Mùa Đông - thành viên thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh. Đơn vị này hiện là chủ đầu tư dự án D’. El Dorado I tọa lạc tại ngã tư Lạc Long Quân và Nguyễn Hoàng Tôn, đối diện UBND quận Tây Hồ, Hà Nội.

Lô trái phiếu có kỳ hạn 48 tháng, ngày phát hành là 16/12/2021. Các thông tin liên quan đến lãi suất, trái chủ, tổ chức tư vấn phát hành đều không được công bố công khai. Theo Cung điện Mùa Đông, mục đích phát hành lô trái phiếu là để phục vụ hoạt động hợp tác đầu tư với CTCP Đầu tư và Phát triển Nhà Hoàng Hải Phú Quốc (Hoàng Hải Phú Quốc) tại khu phức hợp Bãi Trường thuộc huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang. Theo đó, tài sản bảo đảm cũng là quyền sử dụng đất của Hoàng Hải Phú Quốc.

Sau vụ bỏ cọc đất Thủ Thiêm, thành viên Tân Hoàng Minh vẫn huy động được lượng vốn lớn từ phát hành trái phiếu.

Ngoài Novaland, Cung điện Mùa Đông, hàng loạt công ty địa ốc khác đã phát hành thành công trái phiếu trong 2 tháng đầu năm. Như Tổng công ty phát triển đô thị Kinh Bắc (1.000 tỷ đồng), Công ty Bất động sản Nice Star (1.500 tỷ đồng), CTCP Bất động sản Mỹ (800 tỷ đồng), CTCP Thương mại Quảng cáo Xây dựng Địa ốc Việt Hân (300 tỷ đồng), CTCP Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia (300 tỷ đồng)…

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản liên tục thông qua phương án phát hành trái phiếu để bổ sung nguồn vốn. Như CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã chứng khoán KDH) vừa công bố Nghị quyết của HĐQT về việc thông qua chào bán tối đa 2.000 tỷ đồng trái phiếu ra công chúng. Đây là loại không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và không có tài sản đảm bảo, có kỳ hạn 36 tháng. Lãi suất cố định tối thiểu 9%/năm và tối đa 10%/năm, được thanh toán sau, định kỳ 6 tháng một lần.

Về số tiền huy động được, Khang Điền dự kiến dùng để bổ sung vốn hoạt động cho 2 Công ty con là Nhà Khang Phúc (1.600 tỷ đồng) và Bất động sản Thủy Sinh (400 tỷ đồng). Tính tới 31/12/2021, KDH đang sở hữu 100% tại Nhà Khang Phúc, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà, đầu tư xây dựng, kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp. Còn tại Bất động sản Thuỷ Sinh - doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, KDH cũng đang sở hữu 99,43% vốn.

Trước đó, ngày 17/2, Tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán DXG) thông báo về việc thông qua nghị quyết phát hành trái phiếu ra công chúng với tổng mệnh giá tối đa 4.000 tỷ đồng. Lô trái phiếu có tài sản đảm bảo là cổ phiếu của CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (Đất Xanh Services), xác lập nghĩa vụ trả nợ trực tiếp thuộc Đất Xanh Group.

Số tiền huy động được, Đất Xanh có kế hoạch góp toàn bộ vào CTCP Đầu tư kinh doanh bất động sản Hà An - hiện là chủ đầu tư dự án Gem Sky World (Đồng Nai) trên khu đất hơn 92 ha, tổng mức đầu tư 3.060 tỷ đồng. Sau khi hoàn tất, Tập đoàn sẽ sở hữu phần vốn góp xấp xỉ 12.800 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 99,99% vốn điều lệ của Bất động sản Hà An.

"Siết" chặt nhưng vẫn còn dư địa tăng trưởng

Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), số lượng trái phiếu phát hành của doanh nghiệp bất động sản năm 2021 gấp 3 lần so với năm 2020, đạt 71.000 tỷ đồng. Mức lãi suất phát hành dao động trong khoảng 8 - 13 %/năm. Đáng chú ý, tổng giá trị phát hành của nhóm này chiếm 36% tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp các lĩnh vực. Trong đó, khoảng 29% giá trị trái phiếu phát hành không có tài sản đảm bảo hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu.

Theo Bộ Xây dựng, điều này có thể tiềm ẩn rủi ro cho thị trường và Thủ tướng đã yêu cầu Bộ Tài chính kiểm tra, rà soát để điều chỉnh. Ngay sau đó, Ngân hàng Nhà Nước cũng đã ban hành Thông tư 16/2021/TT-NHNN (có hiệu lực vào ngày 15/1/2022) quy định về hoạt động đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của các ngân hàng thương mại. Trong đó, các ngân hàng không được bán và mua lại trái phiếu của doanh nghiệp chưa niêm yết trong vòng 12 tháng.

Bộ Tài chính cũng đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 153/2020/NĐ-CP về phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Trong đó có nội dung đáng chú ý là sửa đổi quy định về mục đích phát hành trái phiếu, nhằm tăng cường trách nhiệm và nghĩa vụ của doanh nghiệp phát hành trong việc sử dụng tiền thu từ phát hành trái phiếu đúng mục đích. “Doanh nghiệp không được phát hành trái phiếu để góp vốn dưới mọi hình thức, mua cổ phần, mua trái phiếu của doanh nghiệp khác, hoặc cho doanh nghiệp khác vay vốn”, dự thảo Nghị định nêu.

Doanh nghiệp Việt chủ yếu chọn hình thức phát hành trái phiếu riêng lẻ - không theo quy định của pháp luật về chứng khoán và thị trường chứng khoán. Nguồn: FiinRatings, HNX

Tại Tọa đàm Triển vọng đầu tư 2022 mới đây, ông Lê Hồng Khang, Trưởng phòng, Khối dịch vụ Xếp hạng tín nhiệm – FiinRatings (FiinGroup) cho rằng, thị trường trái phiếu ở Việt Nam hiện đã trở thành một trong những kênh dẫn vốn quan trọng của nền kinh tế, tuy nhiên quy mô mới chiếm khoảng 15% GDP, thấp hơn nhiều so với một số nước trong khu vực như Malaysia (hơn 50%), Singapore (gần 40%)... Như vậy dư địa tăng trưởng còn rất lớn.

Theo ông Khang, có hai lực dẫn khiến hoạt động phát hành vẫn sẽ diễn ra sôi động và mạnh mẽ trong năm 2022. Thứ nhất, thống kê về giá trị trái phiếu doanh nghiệp trên thị trường, 60% sẽ đáo hạn trong 2 năm tới. Hai năm qua, nhiều doanh nghiệp phải chật vật xoay xở “sống còn” do những đợt giãn cách xã hội vì Covid-19. Vì vậy, áp lực phải phát hành mới để tái tài trợ cho các khoản nợ đến hạn sẽ lớn.

Thứ hai, theo khảo sát các nhóm doanh nghiệp trên sàn của FiinGroup, gần như chi tiêu cho tài sản trong trong 2 năm qua thấp hơn bình quân 5 năm, đặc biệt nhóm ngành bất động sản. Khi hoạt động sản xuất được khôi phục, các doanh nghiệp ngay lập tức sẽ có nhu cầu huy động vốn để tài trợ cho hoạt động xây mới, hoàn thiện các dự án dang dở đã đổ nhiều tiền vào.

Trong báo cáo mới đây, Chứng khoán Vietcombank (VCBS) cũng dự báo thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong năm 2022 sẽ tiếp tục có những bước phát triển với sự mở rộng cả về quy mô lẫn tính đa dạng của sản phẩm. Trong đó, trái phiếu bất động sản, trái phiếu các tổ chức tín dụng hay trái phiếu ngành năng lượng vẫn sẽ là các nhóm tiếp tục có khả năng phát hành thành công cao.

Tuy nhiên, nhóm nghiên cứu VCBS cho rằng, thách thức và cơ hội luôn song hành khi cạnh tranh gia tăng đến từ kênh tín dụng ngân hàng; khung pháp lý tiếp tục hoàn thiện đòi hỏi thành viên thích nghi cao. Các doanh nghiệp cần chủ động nâng cao hồ sơ tín nhiệm của mình để có thể tăng khả năng huy động vốn. Nhờ đó, thị trường trái phiếu cũng sẽ phát triển theo hướng tích cực hơn.