 |
| KCN Becamex Cây Trường. Ảnh: Becamex IDC |
Trong báo cáo triển vọng ngành bất động sản khu công nghiệp phát hành mới đây, Chứng khoán MB (MBS) đánh giá thị trường khu công nghiệp sẽ tiếp tục là điểm sáng trong năm 2025.
Giá cho thuê đất KCN vẫn duy trì đà tăng
Đơn vị phân tích dẫn số liệu từ công ty tư vấn Cushman&Wakefield (CW) cho thấy, tính đến quý 3/2024, nguồn cung đất khu công nghiệp (KCN) tại thị trường phía Bắc đạt 16.700 ha, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước; chủ yếu từ các tỉnh Bắc Ninh, Hải Dương, Hải Phòng và Vĩnh Phúc. Tỷ lệ lấp đầy đạt 68%, giá cho thuê sơ cấp trung bình tăng nhẹ 5,7% so với cùng kỳ, đạt 130 USD/m². Nhu cầu thuê tăng cao, một số KCN tại Bắc Ninh và Hưng Yên thậm chí tăng giá thuê hơn 10% trong quý 3/2024 .
Tổng nguồn cung xây sẵn đạt 4,5 triệu m2, chiếm 30% nguồn cung cả nước, với 61% từ nhà xưởng và 39% từ nhà kho. Bắc Ninh dẫn đầu với 40% nguồn cung, tiếp theo là Hải Phòng với 33% thị phần. Tỷ lệ lấp đầy chung đạt 80%. Giá thuê trung bình là 5 USD/m2/tháng, với giá thuê cao được ghi nhận ở Bắc Ninh và Hải Phòng.
Cũng theo báo cáo của CW, tính đến quý 3/2024, nguồn cung đất KCN tại khu vực phía Nam tăng 1,6% so với cùng kỳ, đạt 28.300 ha, tỷ lệ lấp đầy khoảng 82%. Giá cho thuê sơ cấp trung bình đạt 176 USD/m², không thay đổi so với quý trước nhưng tăng 5,6% so với cùng kỳ. Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu là hai tỉnh dẫn đầu về diện tích cho thuê. Khách thuê chủ yếu đến từ các ngành như máy móc thiết bị, nhựa và dược phẩm.
Nguồn cung xây sẵn đạt 10,6 triệu m², trong đó nhà xưởng chiếm 49% và nhà kho chiếm 51%. Khu vực này đạt tỷ lệ lấp đầy 80%, với giá thuê trung bình là 4,4 USD/m²/tháng. Điều này có được là bởi lĩnh vực sản xuất tăng trưởng mạnh mẽ, tiếp tục mở rộng nhờ các chính sách thuận lợi và đầu tư chiến lược. Ngoài ra, nhu cầu cao về không gian hậu cần, được thúc đẩy bởi sự tăng trưởng nhanh chóng của thương mại điện tử và mức tiêu thụ ngày càng tăng trong khu vực, càng hỗ trợ cho xu hướng tích cực này.
 |
| Nguồn cung và giá thuê trung bình tại khu vực phía Bắc. Nguồn: MBS |
Sang năm 2025, MBS đánh giá thị trường KCN vẫn tiếp tục là điểm sáng nhờ dòng vốn FDI chảy vào mạnh mẽ. Trong 11 tháng đầu năm 2024, vốn FDI đăng ký và thực hiện lần lượt đạt 31,4 tỷ USD (tăng 1% so với cùng kỳ) và 21,7 tỷ USD (tăng 7,1%). Đây là mức tăng trưởng tốt trong bối cảnh kinh tế thế giới khó khăn khi nhiều quốc gia thắt chặt chính sách tiền tệ.
Trong đó, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục dẫn đầu trong việc thu hút vốn FDI, chiếm 64% tổng vốn FDI vào Việt Nam, tiếp theo là kinh doanh bất động sản với 18%. Bắc Ninh và Quảng Ninh là hai tỉnh dẫn đầu về thu hút vốn FDI, lần lượt đạt 5 tỷ USD (tăng 210% so với cùng kỳ) và 2,3 tỷ USD (giảm 26%).
MBS quan sát thấy dòng vốn chảy vào có dấu hiệu chậm lại khi các doanh nghiệp nước ngoài chờ đợi kết quả bầu cử tại Mỹ và các chính sách mới ở Việt Nam; tuy nhiên Việt Nam vẫn là điểm đến hàng đầu cho các doanh nghiệp nước ngoài đang dịch chuyển dòng vốn đầu tư ra khỏi Trung Quốc nhờ khẳng định vị thế trong thương mại toàn cầu thông qua hình thành nhiều liên minh và hiệp định FTA như EVFTA, CPTPP...; có lợi thế cạnh tranh về năng suất lao động và chi phí năng lượng cho sản xuất. Năng suất lao động tại Việt Nam ngày càng được cải thiện, cao hơn nhiều so với các nước lân cận. Trong khi đó, giá điện cho sản xuất thấp hơn các nước khác nhờ nguồn thủy năng lớn, giá rẻ.
Thị trường phía Bắc hấp dẫn hơn
Theo MBS, thị trường KCN phía Bắc hấp dẫn hơn nhờ cơ sở hạ tầng cải thiện và giá cho thuê cạnh tranh.
Khu vực phía Bắc chiếm khoảng 61% tổng chiều dài đường cao tốc của Việt Nam, bao gồm tuyến cao tốc hiện đại và dài nhất cả nước, tuyến cao tốc Lào Cai – Quảng Ninh (khoảng 600 km). Hệ thống cảng biển tại Hải Phòng, Quảng Ninh, Thái Bình và Nam Định, cùng với sân bay quốc tế Nội Bài và Cát Bi, tạo điều kiện kết nối toàn khu vực. Nhiều tuyến cao tốc liên vùng nối các KCN tới Hà Nội và biên giới Trung Quốc càng làm tăng sức hút của khu vực này đối với các nhà đầu tư nước ngoài.
Giá cho thuê trung bình tại khu vực phía Bắc thấp hơn 26% so với khu vực phía Nam. Đơn vị phân tích kỳ vọng giá cho thuê tại các tỉnh phía Bắc sẽ tăng khoảng 5- 10% mỗi năm. Theo báo cáo từ CW, từ nay đến năm 2027, thị trường phía Bắc sẽ có thêm khoảng 4.700 ha đất KCN. Trong đó, Hải Phòng và Hưng Yên chiếm lần lượt 27% và 23% tổng nguồn cung mới.
Trong khi đó, khu vực phía Nam cần được bổ sung nguồn cung đất KCN mới. Nguồn cung đất mới kỳ vọng được bổ sung sau khi 4 tỉnh công nghiệp (Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa-Vũng Tàu) có quy hoạch tỉnh giai đoạn 2021-2030 và từ việc chuyển đổi đất cao su sang đất KCN.
 |
| Giá điện cho sản xuất (trái) và năng suất lao động của Việt Nam so với một số nước. Nguồn: MBS |
Về cổ phiếu, MBS đánh giá triển vọng với KBC của Đô thị Kinh Bắc và BCM của Becamex IDC. Với KBC, đơn vị phân tích dự phóng lợi nhuận ròng năm 2024 sẽ giảm 42% so với cùng kỳ và tăng 26%/33% trong năm 2025-2026. Mảng KCN sẽ tích cực nhờ dòng vốn FDI chảy vào Việt Nam. Mảng bất động sản sẽ cải thiện nhờ mở bán dự án nhà ở xã hội Nếnh và khu đô thị Tràng Duệ trong năm nay. Các dự án KCN Tràng Duệ 3 và khu đô thị Tràng Cát dự kiến sẽ hoàn tất các thủ tục pháp lý và đi vào hoạt động trong giai đoạn 2025-2026.
Với BCM, lợi nhuận ròng dự kiến tăng 29%/33% so với cùng kỳ trong giai đoạn 2025-2026 nhờ dòng vốn FDI tích cực chảy vào Việt Nam sau khi Việt Nam nâng cấp quan hệ ngoại giao với Mỹ, Nhật Bản và Hàn Quốc. Dự án KCN Cây Trường đang dần hoàn thiện pháp lý để đưa vào vận hành trong 2-3 năm tới. VSIP sẽ đóng góp phần lớn doanh thu bất động sản KCN của BCM, nhờ đưa vào khai thác KCN VSIP III Bình Dương, VSIP Bắc Ninh II, và Becamex VSIP Bình Định... BCM cũng dự kiến phát hành 300 triệu cổ phiếu mới với giá bán tối thiểu 50.000 đồng/cp trong năm 2024-2025 .
