Thị trường bất động sản quý 3/2025: Đà phục hồi lan tỏa và kỳ vọng tăng trưởng bền vững. Ảnh: Ngọc Linh

Cả hai đầu tàu Hà Nội và TP HCM đều ghi nhận sự cải thiện trong nguồn cung, thanh khoản và hoạt động cho thuê, phản ánh nền tảng cho giai đoạn tăng trưởng ổn định hơn trong những năm tới.

Theo Báo cáo Thị trường bất động sản Việt Nam quý 3/2025 của Savills, bức tranh kinh tế vĩ mô tiếp tục duy trì sắc tích cực. GDP tăng 7,9%, FDI đăng ký đạt 28,5 tỷ USD và xuất khẩu tăng 16% so với cùng kỳ, cho thấy nền tảng vĩ mô vững chắc.

Trong bối cảnh đó, các phân khúc chủ chốt như nhà ở, văn phòng và bán lẻ đều ghi nhận đà phục hồi, dù vẫn còn sự phân hóa giữa các thị trường.

Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam phát biểu tại buổi ra mắt Báo cáo Thị trường bất động sản Việt Nam quý 3/2025 và triển vọng 10 năm tới. Ảnh: Savills Việt Nam

Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam, nhận định: “Hiện nay, những nền tảng quan trọng cho sự tăng trưởng của thị trường bất động sản Việt Nam đã được thiết lập. Luật Đất đai mới, Luật Nhà ở mới và Luật Kinh doanh bất động sản mới tạo bộ khung pháp lý cho sự phát triển lành mạnh và bền vững hơn.

Nhờ đó, cơ quan quản lý có thể đẩy nhanh việc cấp phép dự án, giảm áp lực nguồn cung và đưa thêm sản phẩm mới ra thị trường. Đây là tiền đề quan trọng để duy trì tăng trưởng ổn định, kiểm soát tốc độ tăng giá và hướng tới sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở Việt Nam.”

TP HCM phục hồi trên diện rộng

Tại TP HCM, hầu hết phân khúc đều ghi nhận cải thiện so với cùng kỳ. Nguồn cung văn phòng và bán lẻ duy trì công suất trung bình gần 90%, phản ánh nhu cầu ổn định của các doanh nghiệp trong lĩnh vực công nghệ, tài chính và thương mại dịch vụ.

Ở mảng nhà ở, thị trường căn hộ sơ cấp đạt khoảng 5.200 căn, tỷ lệ hấp thụ 51% – tăng nhẹ so với quý 2. Phân khúc nhà thấp tầng ghi nhận thanh khoản tốt hơn, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3 và cao tốc Bến Lức – Long Thành.

Tuy nhiên, cơ cấu giá tiếp tục phản ánh sự chênh lệch đáng kể giữa trung tâm và vùng ven. Theo Savills, chỉ 9% lượng căn hộ tại TP HCM có giá dưới 3 tỷ đồng, trong khi con số này tại các đô thị vệ tinh lên tới 60%. Điều này cho thấy xu hướng “ly tâm” – dịch chuyển nguồn cung và nhu cầu ra ngoài trung tâm – đang trở nên rõ nét.

Ở mảng bán lẻ, tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 89%, với ngành F&B và thương hiệu châu Á dẫn đầu về mở rộng diện tích thuê. Savills đánh giá đây là tín hiệu tích cực, phản ánh niềm tin tiêu dùng được khôi phục và doanh nghiệp bán lẻ quay trở lại chiến lược mở rộng sau giai đoạn trầm lắng 2023–2024.

Hà Nội phục hồi gắn với nhu cầu thật

Song song với TP HCM, Hà Nội tiếp tục ghi nhận đà tăng ổn định ở nhiều phân khúc. Theo Báo cáo Savills Hà Nội quý 3/2025, nguồn cung căn hộ đạt 6.300 căn, với tỷ lệ hấp thụ trên 80%, cho thấy sức cầu bền vững từ người mua ở thực.

Giá sơ cấp trung bình tăng nhẹ 3–5%, dao động quanh 65 triệu đồng/m², phản ánh xu hướng thị trường phục hồi nhưng không tăng nóng. Dòng vốn FDI đổ vào sản xuất tại Hà Nội đạt 3,9 tỷ USD, đưa thủ đô đứng thứ ba toàn quốc về thu hút vốn đầu tư nước ngoài trong 9 tháng đầu năm.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội. Ảnh: Savills Việt Nam

“Khi các dự án hạ tầng trọng điểm được đẩy nhanh, nhu cầu nhà ở ngày càng được định hình bởi khả năng kết nối và tính tiếp cận. Tuy nhiên, nhà ở vừa túi tiền vẫn là khoảng trống lớn của thị trường,” bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội, cho biết.

Theo bà Hằng, nếu bài toán chi phí đất và kỳ vọng lợi nhuận được giải quyết hợp lý, thị trường có thể bổ sung thêm sản phẩm phù hợp với nhu cầu thật của người dân đô thị.

Savills đánh giá phân khúc trung – cao cấp vẫn chiếm ưu thế, chiếm hơn 90% tổng nguồn cung mới, trong khi phân khúc hạng C gần như vắng bóng. Dù giá tăng ổn định và thanh khoản tốt, sự mất cân đối này vẫn là rào cản cho khả năng phục hồi toàn diện.

Việc ba đạo luật trọng yếu nêu trên có hiệu lực từ giữa năm 2024 đã tạo ra một khung pháp lý thống nhất, giúp doanh nghiệp và cơ quan quản lý rút ngắn quy trình cấp phép, giảm độ trễ của dự án mới.

Cùng với đó, hàng loạt dự án hạ tầng lớn đang được triển khai đồng loạt tại cả hai thành phố. Tại TP HCM là đường Vành đai 3, cao tốc Bến Lức – Long Thành, metro số 1. Tại Hà Nội có đường Vành đai 4, metro Nhổn – Ga Hà Nội, các tuyến kết nối liên vùng phía Bắc.

Các dự án này không chỉ cải thiện khả năng tiếp cận, mà còn mở rộng không gian phát triển đô thị và thúc đẩy sự dịch chuyển nguồn cung ra vùng ven – yếu tố then chốt giúp hình thành thị trường nhà ở vừa túi tiền trong tương lai.

Tầm nhìn 10 năm: tăng trưởng bền vững và đô thị thông minh

Triển vọng trong 10 năm tới, Savills Việt Nam nhận định thị trường đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới. Ảnh: Savills Việt Nam

Về triển vọng, Savills Việt Nam nhận định thị trường đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới. Cùng với sự hoàn thiện thể chế, hoạt động giám sát và điều tiết của cơ quan quản lý được tăng cường, giúp thị trường phát triển theo hướng minh bạch và bền vững hơn.

Savills dự báo trong thập kỷ tới, bất động sản Việt Nam sẽ được định hình bởi ba động lực chính: Khung pháp lý ổn định và minh bạch hóa thông tin; Dòng vốn FDI mạnh mẽ, nhờ quy trình phê duyệt hiệu quả hơn; Và sự bùng nổ hạ tầng giao thông, mở ra không gian phát triển mới cho vùng ven và thị trường nhà ở vừa túi tiền.

Song song đó, các xu hướng mới như đô thị thông minh, ứng dụng trí tuệ nhân tạo trong quản lý bất động sản và phát triển xanh sẽ định hình giai đoạn tiếp theo. Việc tích hợp công nghệ và tiêu chuẩn bền vững sẽ giúp tăng giá trị tài sản, đồng thời nâng cao chất lượng sống đô thị.

Cả hai trung tâm kinh tế lớn là Hà Nội và TP HCM đang cùng lúc thể hiện tín hiệu hồi phục bền vững. Nếu như Hà Nội duy trì cầu thật mạnh mẽ và hạ tầng đồng bộ, thì TP HCM cho thấy sức bật của thị trường đầu tư và thương mại dịch vụ.

Trong ngắn hạn, phân khúc cao cấp vẫn chiếm ưu thế, nhưng về dài hạn, đà phục hồi lan tỏa sẽ phụ thuộc vào khả năng cân đối giữa cung – cầu và tính tiếp cận của người mua.

Ba thập kỷ Savills tại Việt Nam – một chu kỳ mới của thị trường Hoạt động kỷ niệm 30 năm Savills có mặt tại Việt Nam. Ảnh: Savills Việt Nam Sự kiện ra mắt Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý 3/2025 và triển vọng 10 năm tới tại TP HCM (ngày 28/10) và tại Hà Nội (ngày 31/10) cũng đánh dấu 30 năm hoạt động của Savills Việt Nam. Bắt đầu từ năm 1995 với tên gọi Chesterton Petty, Savills là một trong những đơn vị tư vấn quốc tế đầu tiên tại Việt Nam, từng tham gia các dự án biểu tượng như Diamond Plaza và Indochine Park Tower. Sau khi Tập đoàn Savills mua lại vào năm 2008, công ty mở rộng hoạt động sang quản lý tài sản, thẩm định giá và nghiên cứu thị trường. Trong giai đoạn 2016–2025, giữa bối cảnh thị trường biến động, Savills vẫn duy trì định hướng phát triển bền vững, với các văn phòng đạt chứng nhận LEED tại Hà Nội và TP HCM, cùng việc khai trương Văn phòng Dịch vụ kinh doanh nhà ở tại Thủ Thiêm. Những mốc này không chỉ đánh dấu sự trưởng thành của Savills, mà còn phản ánh quá trình chuyên nghiệp hóa và hội nhập của thị trường bất động sản Việt Nam trong ba thập kỷ qua.