Ảnh minh họa: Thu Thảo/Mekong ASEAN.

Giá thuê các khu công nghiệp đều tăng

Nhận định về thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam tại họp báo ngày 8/1, ông Lê Trọng Hiếu, Trưởng bộ phận Tư vấn và giao dịch, CBRE Việt Nam đánh giá, trong suốt năm 2024 vừa qua, các nhà sản xuất toàn cầu lớn như Samsung, LG, Foxconn, Hyosung và Nestle đã công bố kế hoạch mở rộng và khởi động nhiều dự án tại nhiều khu vực khác nhau ở Việt Nam.

"Đặc biệt, những cam kết mạnh mẽ trong việc mở rộng sản xuất của các đơn vị này, minh chứng bằng giải ngân vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đạt mức kỷ lục lịch sử 25 tỷ USD, là động lực cho kết quả tích cực của bất động sản công nghiệp Việt Nam trong năm 2024," ông Hiếu nhận định.

Đối với thị trường đất công nghiệp, các khu công nghiệp ở các thị trường cấp 1 tại khu vực phía Bắc ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trung bình là 80%, trong khi khu vực phía Nam đạt 89%.

Cụ thể, diện tích hấp thụ của khu vực phía Bắc đạt hơn 400 ha trong năm 2024, được thúc đẩy bởi các giao dịch lớn trong các ngành công nghiệp khác nhau như điện tử, xe điện. Trong khi đó, do quỹ đất công nghiệp hạn chế ở các thị trường chính, khu vực miền Nam ghi nhận diện tích hấp thụ đạt 265 ha và thấp hơn 52% so với năm 2023, chủ yếu các giao dịch lớn tập trung ở Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An.

Theo đại diện CBRE Việt Nam, khoảng cách về giá thuê ở hai khu vực công nghiệp chính đang dần thu hẹp do tăng trưởng giá thuê mạnh mẽ ở các thị trường có ngưỡng giá cạnh tranh hơn ở phía Bắc, như Hải Dương và Hải Phòng.

Tính đến cuối năm 2024, giá thuê trung bình của các khu công nghiệp ở phía Bắc đạt 137 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tăng 4,2% so với cùng kỳ năm 2023, trong khi ở phía Nam đạt 175 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tăng 1,4% so với cùng kỳ năm trước.

"Đáng chú ý, trong những năm gần đây, khu vực miền Trung, đặc biệt là Nghệ An, đã thu hút các nhà sản xuất lớn như Luxshare ICT và Foxconn. Điều này đã thay đổi bối cảnh phát triển công nghiệp của Nghệ An và các tỉnh miền Trung lân cận, như Thanh Hóa. Với những lợi thế như lực lượng lao động dồi dào và giá thuê cạnh tranh từ 60 - 90 USD/m2/kỳ hạn còn lại, thị trường công nghiệp ở khu vực miền Trung được kỳ vọng sẽ phát triển mạnh mẽ trong những năm tới," ông Hiếu chỉ ra.

Nhà kho và nhà xưởng xây sẵn tăng trưởng mạnh mẽ

Đánh giá về thị trường nhà kho và nhà xưởng xây sẵn, ông Lê Trọng Hiếu nhận định thị trường này cũng đã có một năm 2024 tăng trưởng đầy ấn tượng.

Theo đó, đối với phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF), cả hai khu vực đều ghi nhận diện tích hấp thụ cao nhất trong ba năm qua. Tỷ lệ lấp đầy của các dự án RBF ở phía Bắc đạt 88%, tăng 1,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước, trong khi tỷ lệ lấp đầy của các dự án RBF ở phía Nam tăng 7,7 điểm phần trăm theo năm, đạt 89%.

Ông Lê Trọng Hiếu, Trưởng bộ phận Tư vấn và giao dịch, CBRE Việt Nam trình bày báo cáo tại họp báo ngày 8/1. Ảnh: Thu Thảo/Mekong ASEAN.

"Đây là kết quả ấn tượng, đặc biệt khi cả hai khu vực đều đón nhận lượng cung mới cao nhất trong ba năm qua khi mỗi khu vực có khoảng 0,5 triệu m2 nguồn cung mới," ông Hiếu nhận định.

Về giá thuê, cả hai khu vực đều ghi nhận mức tăng 2,0% so với năm ngoái, đạt 4,9 USD/m2/tháng ở phía Bắc và 5,0 USD/m2/tháng ở phía Nam.

Đối với phân khúc nhà kho xây sẵn (RBW), trong khi các dự án ở phía Bắc duy trì mức hấp thụ ròng khoảng 0,2 triệu m2 - tương tự như mức của hai năm qua - thì diện tích hấp thụ ròng ở phía Nam đã tăng gấp đôi năm ngoái, đạt 0,4 triệu m2.

Kết quả cho thuê khả quan giúp mức tăng trưởng giá thuê đạt 5,3% theo năm ở phía Nam, trong khi các dự án ở phía Bắc ghi nhận mức tăng trưởng vừa phải là 2,1%. Đến cuối năm 2024, giá thuê của các dự án RBW ở cả phía Bắc và phía Nam trung bình đạt 4,7 USD/m2/tháng.

Các giao dịch cho thuê chủ yếu được dẫn dắt bởi các đơn vị phát triển kho, xưởng lớn với danh mục đầu tư trải khắp nhiều tỉnh thành. Các nhà sản xuất trong các ngành nội thất, đồ gia dụng và thiết bị điện tử, cùng với sự mở rộng của các công ty trong ngành thương mại điện tử và logistics dẫn dắt nhu cầu ở phía Nam. Trong khi đó, các giao dịch lớn ở phía Bắc đến từ các ngành logistics, điện tử và sản xuất vật liệu.

Về quốc tịch của khách thuê, theo các yêu cầu hỏi thuê công nghiệp tới CBRE, cả hai khu vực đều thu hút các nhóm khách thuê đa dạng. Ở phía Bắc, cùng với nhu cầu ổn định từ các công ty Trung Quốc và Việt Nam, các nhà sản xuất châu Âu là nhóm khách đang tích cực tìm kiếm các diện tích đất công nghiệp và kho xưởng.

Trong khi đó, ở phía Nam, các nhà sản xuất Trung Quốc chiếm một phần tư các yêu cầu hỏi thuê gửi tới CBRE, tăng từ mức 10% của năm trước. Nhu cầu đa dạng hơn từ các quốc gia khác nhau cho thấy sự phát triển thị trường lành mạnh của thị trường bất động sản công nghiệp trên cả nước.

Trong 3 năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ tăng từ 4 - 8% mỗi năm ở phía Bắc và 3 - 7% mỗi nằm ở phía Nam. Các khu công nghiệp mới dự kiến sẽ tập trung ở các thị trường như Hải Phòng và Vĩnh Phúc ở phía Bắc hoặc Bình Dương, Đồng Nai, Long An ở phía Nam.

Vị chuyên gia CBRE Việt Nam cũng chỉ ra, các tỉnh miền Trung như: Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh và Quảng Nam dự kiến sẽ có các khu công nghiệp mới được phát triển bởi các chủ đầu tư chuyên nghiệp, hỗ trợ sự phát triển của các thị trường công nghiệp mới nỗi này.

Trong khi đó, giá thuê nhà kho và nhà xưởng xây sẵn được dự báo sẽ tăng nhẹ từ 0 - 4% mỗi năm trong ba năm tới do nguồn cung mới dự kiến vẫn ở ngưỡng cao tại cả hai khu vực công nghiệp trọng điểm.