Bất động sản công nghiệp dẫn dắt dòng vốn đầu tư vào Đông Nam Á

Trong làn sóng tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu, bất động sản công nghiệp và trung tâm dữ liệu trở thành phân khúc dẫn dắt, trong khi Việt Nam tiếp tục thu hút dòng vốn vào sản xuất.

Bất động sản công nghiệp là phân khúc tăng trưởng nhanh nhất trong năm 2025 tại Đông Nam Á. Nguồn ảnh: Internet

Bất chấp những biến động của thương mại toàn cầu, khu vực Đông Nam Á vẫn duy trì đà tăng trưởng và tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản.

Theo báo cáo Toàn cảnh thị trường bất động sản Đông Nam Á 2026 (Southeast Asia Outlook 2026) của Cushman & Wakefield công bố tháng 3/2026, tổng giá trị giao dịch đầu tư bất động sản tại sáu nền kinh tế lớn của khu vực, gồm Indonesia, Malaysia, Philippines, Singapore, Thái Lan và Việt Nam, đạt 21,8 tỷ USD trong năm 2025, tăng 16% so với năm trước.

Dòng vốn bất động sản ASEAN đạt 21,8 tỷ USD: Việt Nam trong làn sóng dịch chuyển sản xuất

Giá trị đầu tư 3 lĩnh vực bất động sản hàng đầu phân theo quốc gia (năm 2025).

Trong bức tranh đó, Singapore giữ vai trò trung tâm thanh khoản của khu vực khi chiếm khoảng 61% tổng giá trị giao dịch.

Ở các thị trường còn lại, dòng vốn đầu tư đang dịch chuyển rõ rệt sang những tài sản phục vụ chuỗi cung ứng và hạ tầng số. Bất động sản công nghiệp trở thành phân khúc tăng trưởng nhanh nhất, với giá trị đầu tư tại các thị trường Đông Nam Á mới nổi đạt khoảng 1,3 tỷ USD, tăng 48% so với năm trước.

Động lực tăng trưởng đến từ nhu cầu logistics ngày càng hiện đại, sự mở rộng nhanh của thương mại điện tử và vai trò ngày càng rõ nét của Đông Nam Á trong chuỗi cung ứng sản xuất toàn cầu.

Chỉ số sản xuất công nghiệp PMI của các nước Đông Nam Á đều tăng.

Ông Wong Xian Yang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Singapore & Đông Nam Á của Cushman & Wakefield, nhận định: “Đà phục hồi của thị trường không chỉ mang tính chu kỳ mà còn phản ánh sự chuyển dịch cấu trúc của dòng vốn, khi các nhà đầu tư tập trung nhiều hơn vào logistics và trung tâm dữ liệu.”

Trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu đang tái định hình và quy mô tiêu dùng khu vực ngày càng mở rộng, Đông Nam Á đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới, tạo nền tảng dài hạn cho thị trường bất động sản.

Bất động sản Đông Nam Á: 4 con số đáng chú ý

21,8 tỷ USD giá trị giao dịch đầu tư bất động sản tại Đông Nam Á năm 2025, tăng 16% so với năm trước.

1,3 tỷ USD giá trị đầu tư vào bất động sản công nghiệp tại các thị trường Đông Nam Á mới nổi, tăng 48%.

61% tỷ trọng giao dịch bất động sản khu vực tập trung tại Singapore, trung tâm thanh khoản của thị trường.

5.000 tỷ USD quy mô tiêu dùng cá nhân của Đông Nam Á dự báo đạt vào năm 2035, tăng trung bình 8% mỗi năm.

Nguồn: Cushman & Wakefield – Southeast Asia Outlook 2026

Triển vọng 2026: tiêu dùng và chuỗi cung ứng tiếp tục dẫn dắt

Triển vọng kinh tế của Đông Nam Á vẫn được đánh giá tích cực trong năm 2026. Khu vực được dự báo tăng trưởng khoảng 4,3%, tiếp tục nằm trong nhóm các khu vực phát triển nhanh nhất thế giới.

Một động lực quan trọng là sự mở rộng của thị trường tiêu dùng. Tổng chi tiêu cá nhân tại Đông Nam Á (không bao gồm Singapore) được dự báo đạt 5.000 tỷ USD vào năm 2035, với tốc độ tăng trưởng trung bình khoảng 8% mỗi năm.

Song song với tiêu dùng, quá trình tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu tiếp tục thúc đẩy nhu cầu đối với khu công nghiệp và logistics trong khu vực. Trước những bất định về địa chính trị và thương mại, nhiều doanh nghiệp quốc tế đang đa dạng hóa địa điểm sản xuất thay vì phụ thuộc vào một trung tâm sản xuất duy nhất.

Chiến lược “Trung Quốc +1” vì vậy ngày càng phổ biến trong các ngành điện tử, thiết bị công nghiệp và công nghệ cao, khi các doanh nghiệp tìm cách giảm phụ thuộc vào một thị trường duy nhất.

Với chi phí sản xuất cạnh tranh, lực lượng lao động trẻ và mạng lưới thương mại ngày càng mở rộng, Đông Nam Á đang trở thành điểm đến quan trọng của làn sóng dịch chuyển này.

Bất động sản công nghiệp và trung tâm dữ liệu tiếp tục là phân khúc dẫn dắt dòng vốn đầu tư.

Bên cạnh đó, sự phát triển của trí tuệ nhân tạo và điện toán đám mây cũng đang thúc đẩy nhu cầu đối với trung tâm dữ liệu, phân khúc bất động sản thu hút sự quan tâm ngày càng lớn của các nhà đầu tư.

Trích dẫn trong báo cáo, ông Anshul Jain, Tổng Giám đốc khu vực Ấn Độ và Đông Nam Á của Cushman & Wakefield, cho rằng: “Động lực tăng trưởng của Đông Nam Á không chỉ đến từ nhu cầu đầu tư mà còn từ quy mô tiêu dùng ngày càng mở rộng và các chương trình phát triển hạ tầng của khu vực.”

Việt Nam hưởng lợi từ dịch chuyển sản xuất

Trong bối cảnh đó, Việt Nam đang nổi lên như một trong những nền kinh tế hưởng lợi đáng kể từ quá trình tái cấu trúc chuỗi cung ứng.

Theo Cushman & Wakefield, Việt Nam ghi nhận tăng trưởng GDP thực khoảng 8% trong năm 2025, mức cao nhất trong nhóm sáu nền kinh tế lớn của Đông Nam Á.

Động lực tăng trưởng đến từ xuất khẩu cùng sự mở rộng của ngành sản xuất, qua đó phản ánh vai trò ngày càng lớn của Việt Nam trong mạng lưới sản xuất và thương mại của khu vực.

Với dân số hơn 100 triệu người và quy mô GDP khoảng 444 tỷ USD, Việt Nam hiện là một trong những thị trường lớn của Đông Nam Á. Tỷ lệ thất nghiệp duy trì ở mức thấp khoảng 2,1%, trong khi thu nhập bình quân đầu người tiếp tục cải thiện.

Dòng vốn FDI tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong quá trình công nghiệp hóa của nền kinh tế. Năm 2025, FDI thực hiện tại Việt Nam đạt khoảng 27,6 tỷ USD, mức cao nhất trong vòng 5 năm, trong đó phần lớn vốn tập trung vào ngành chế biến – chế tạo.

Sự gia tăng của các dự án sản xuất công nghệ cao tại các trung tâm công nghiệp như Bắc Ninh, Hải Phòng và TP HCM đang kéo theo nhu cầu lớn đối với khu công nghiệp (KCN), kho bãi và hạ tầng logistics trên toàn chuỗi cung ứng.

Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Tài chính), đến cuối tháng 11/2025, Việt Nam đã thành lập 478 KCN với tổng diện tích tự nhiên khoảng 145.970 ha, tạo ra quỹ đất công nghiệp khoảng 101.600 ha.

Hiện nay, 324 KCN đã đi vào hoạt động, còn 153 KCN đang triển khai xây dựng, dự kiến bổ sung thêm khoảng 32.600 ha đất công nghiệp trong thời gian tới.

Trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu đang được tái cấu trúc, sự cạnh tranh giữa các nền kinh tế này được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng. Tuy nhiên, quá trình này cũng giúp hình thành các chuỗi cung ứng mang tính bổ trợ trong khu vực, thay vì chỉ cạnh tranh trực tiếp.

Với sự kết hợp giữa tăng trưởng kinh tế, dòng vốn FDI mạnh và hệ sinh thái sản xuất đang mở rộng nhanh, Việt Nam nhiều khả năng sẽ tiếp tục đóng vai trò ngày càng rõ nét trong chuỗi cung ứng Đông Nam Á trong những năm tới.

Tuy nhiên, dù dòng vốn đầu tư vào KCN tiếp tục gia tăng, nguồn cung đất công nghiệp tại một số trung tâm sản xuất lớn của Việt Nam đang dần trở nên hạn chế.

Theo các báo cáo thị trường của Cushman & Wakefield và nhiều tổ chức tư vấn quốc tế, tỷ lệ lấp đầy tại các KCN ở miền Bắc và miền Nam hiện phổ biến ở mức 80–90%, đặc biệt tại các địa bàn thu hút nhiều dự án sản xuất điện tử và công nghệ.

Tại Bắc Ninh và Hải Phòng, nơi tập trung nhiều doanh nghiệp điện tử và chuỗi cung ứng công nghệ, quỹ đất công nghiệp sẵn sàng cho thuê không còn nhiều, khiến các nhà đầu tư phải mở rộng sang các tỉnh lân cận như Quảng Ninh và Hưng Yên.

Ở phía Nam, các KCN tại khu vực Đồng Nai và TP HCM sau khi mở rộng địa giới hành chính cũng ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao. Trong khi đó, nguồn cung đất công nghiệp mới đang dần dịch chuyển sang các địa phương còn dư địa phát triển như Tây Ninh và vùng ven TP HCM.

Diễn biến này phản ánh xu hướng mở rộng không gian công nghiệp từ các trung tâm truyền thống sang các địa phương lân cận có quỹ đất lớn hơn và chi phí cạnh tranh hơn.

Bên cạnh đó, các chiến lược của Chính phủ nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế biển và tuân thủ ESG đang đẩy nhanh quá trình chuyển đổi từ các KCN truyền thống sang các KCN xanh, bền vững và thông minh, phù hợp với các tiêu chuẩn đầu tư quốc tế.

Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tiếp tục biến Đông Nam Á thành trung tâm sản xuất mới của thế giới.

Trong làn sóng tái cấu trúc chuỗi cung ứng, Việt Nam không phải là quốc gia duy nhất hưởng lợi.

Malaysia đang tận dụng lợi thế trong chuỗi giá trị bán dẫn và điện tử để thu hút các dự án công nghệ cao, trong khi Thái Lan tiếp tục giữ vai trò trung tâm sản xuất ô tô và thiết bị công nghiệp của khu vực.

Việt Nam nổi bật ở chi phí sản xuất cạnh tranh, lực lượng lao động trẻ và khả năng thu hút FDI mạnh vào ngành chế biến – chế tạo.

Trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu đang tái cấu trúc sâu rộng, sự cạnh tranh trong thu hút các dự án sản xuất giữa các nền kinh tế trong khu vực được dự báo sẽ ngày càng rõ nét. Tuy nhiên, quá trình này cũng giúp hình thành các chuỗi cung ứng mang tính bổ trợ trong khu vực, thay vì chỉ cạnh tranh trực tiếp.

Với sự kết hợp giữa tăng trưởng kinh tế ổn định, dòng vốn FDI duy trì mạnh và hệ sinh thái sản xuất đang mở rộng nhanh, Việt Nam được kỳ vọng sẽ tiếp tục củng cố vai trò ngày càng rõ nét trong chuỗi cung ứng của Đông Nam Á trong những năm tới.