Tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho căn hộ du lịch

Từ 2020 bất động sản nghỉ dưỡng chịu nhiều tác động tiêu cực từ các đợt bùng dịch, song nửa đầu năm nay vàp trước đợt dịch thứ 4, phân khúc condotel từ Đà Nẵng trở vào Phú Quốc đã đón nhận tín hiệu tích cực bằng những dự án mới với số lượng khá lớn.

Theo báo cáo thị trường bất động sản của DKRA Vietnam, quý I có tới 752 sản phẩm condotel mới mở bán, trong đó có 467 sản phẩm tiêu thụ thành công. Bước vào quý II, thị trường đón nhận 944 căn hộ mở bán, tăng 26% so với quý trước và gấp 3,6 lần so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 64%, tương đương với 606 căn hộ, tăng 30% so với quý I/2021 và gấp 4,4 lần so với cùng kỳ.

Căn hộ condontel

Tuy nhiên do đây là loại hình bất động sản mới, Luật Đất đai chưa quy định cụ thể mà chỉ xác định đất sử dụng cho du lịch là loại hình của đất phi nông nghiệp theo quy định tại Điều 10 của luật đất đai, mà chưa có quy định về chế độ sử dụng đất cho loại hình này.

Thời hạn sử dụng đất để xây dựng các dự án có công trình Condotel được quy định tại Khoản 3 Điều 126 của Luật Đất đai như sau: Thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ thường không quá 50 năm.

Nếu các dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian cho thuê đất không quá 70 năm.

Theo Công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ, các dự án condotel có thể được cấp sổ đỏ/sổ hồng nếu đáp ứng được các quy định về điều kiện chuyển nhượng theo Luật kinh doanh bất động sản. Các căn hộ condotel được cấp sổ đỏ có thời hạn 50 năm, một số dự án đặc biệt sẽ được cấp sổ đỏ không quá 70 năm.

Tuy nhiên, theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) các loại hình bất động sản này vẫn chưa cấp được sổ hồng do thiếu các quy định pháp luật đồng bộ. Trong đó, có việc xác định phần sở hữu riêng, chung, quyền sử dụng đất chung đối với chủ sở hữu căn hộ condotel.

Tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam 2021 (VRES 2021) ngày thứ 3 (15/12) với chủ đề "Vaccine pháp lý - Đọc kỹ hướng dẫn sử dụng", ông Phạm Thanh Sơn Chủ tịch Văn phòng Luật sư Nam Hà Nội (HSLAW) đã chia sẻ những quan điểm của mình về những vướng mắc trong quy trình cấp sổ hồng cho các loại hình căn hộ du lịch.

Ông Phạm Thanh Sơn Chủ tịch Văn phòng Luật sư Nam Hà Nội (HSLAW)

Ông Phạm Thanh Sơn cho biết: Về mặt chủ trương, Nhà nước cho phép cấp sổ đỏ/sổ hồng cho các loại hình condontel, officetel, villa và shophouse. Tuy nhiên lại chưa có quy định về đăng kí lưu trú cho chủ sở hữu ở lại lâu dài với mục đích du lịch. Đồng thời, chủ sở hữu có được quyền sở hữu nhưng không có quyền kinh doanh vậy có quyền cho thuê không?

Ông Sơn cho rằng "Việc xác lập quyền sở hữu đã đảm bảo được tính chất nhưng khi đã có tính chất sở hữu rồi thì hoạt động kinh doanh sẽ được quy định như thế nào? Hiện nay chúng ta mới thực hiện được một bước xác lập quyền sở hữu nhưng còn những vấn đề liên quan như việc nộp thuế, bảo hiểm cháy nổ, trách nhiệm dân sự của chủ tài sản liên quan đến người sử dụng, người thuê,... chưa hoàn thiện. Vì vậy pháp luật cần có những quy định pháp lý cụ thể hơn nữa cho loại hình bất động sản này".

"Các quy định pháp lý về căn hộ du lịch mới chỉ đang ở dạng văn bản dưới luật vì thế nó chỉ phù hợp với từng giai đoạn, không có tính chất lâu dài. Trong tương lai cần nâng cấp các văn bản dưới luật về căn hộ du lịch thành luật để tạo điều kiện cho nhà đầu tư, chủ sở hữu và các khách hàng sử dụng căn hộ du lịch", ông Sơn nói thêm.

Đề xuất hoàn thiện khuôn khổ pháp luật để cấp giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch và các công trình xây dựng trong dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án nhà ở, nhiều ý kiến thành viên Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh nhận thấy, văn bản của các bộ có tính rời rạc, thiếu tính đồng bộ, tính liên thông, chưa xử lý được các vướng mắc đối với căn hộ du lịch.

Hiệp hội có ý kiến nhận xét và đề xuất hoàn thiện khuôn khổ pháp luật để cấp giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch và những công trình xây dựng trong dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án nhà ở, như biệt thự du lịch, nhà phố du lịch, văn phòng lưu trú, căn hộ dịch vụ, căn hộ thương mại.

Trong khi chờ ban hành các quy phạm pháp luật điều chỉnh, HoREA đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét quy định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung của chủ sở hữu căn hộ condotel để Bộ Tài nguyên - Môi trường có căn cứ hướng dẫn các địa phương ghi diện tích phần sở hữu riêng, quyền sử dụng đất của chủ sở hữu vào giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình không phải là nhà ở.

Đồng thời, đề nghị quy định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và cơ chế quản lý vận hành đối với tòa nhà căn hộ condotel. Đề nghị toàn bộ hầm để xe ôtô, xe máy đều thuộc phần sở hữu chung (khác với quy định chỗ để xe ôtô nhà chung cư thuộc phần sở hữu riêng).

Bộ Xây dựng cũng cần quy định cụ thể hợp đồng mẫu mua bán, chuyển nhượng cơ sở lưu trú du lịch, trong đó có căn hộ condotel.

Điều 4 “Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch”, ban hành kèm theo Quyết định số 3720/QĐ-BVHTT&DL ngày 28-10-2019, theo hướng không cho phép từng chủ sở hữu (là tổ chức hoặc cá nhân) được tự “kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch đối với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch do mình sở hữu thuộc cùng một dự án”.