Ảnh minh họa: Thảo Ngân - Mekong ASEAN.

Thị trường bất động sản TP HCM phục hồi nhưng thiếu cân đối nguồn cung

Theo báo cáo thị trường bất động sản TP HCM 6 tháng đầu năm 2025 do HoREA công bố ngày 14/7, thị trường nhà ở thành phố tiếp tục mất cân đối nghiêm trọng về cơ cấu sản phẩm. Trong giai đoạn này, chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại thuộc phân khúc cao cấp với tổng cộng 3.353 căn hộ có tổng giá trị 10.239 tỷ đồng đủ điều kiện huy động vốn. Đặc biệt, không có dự án nào thuộc phân khúc trung cấp hoặc nhà ở vừa túi tiền xuất hiện trên thị trường.

HoREA nhận định thực trạng này nối dài xu hướng đã hình thành từ năm 2021, khiến thị trường phát triển lệch pha, thiếu bền vững giống như một "kim tự tháp ngược", nơi nhà ở cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo, còn sản phẩm phù hợp với nhu cầu đại đa số lại biến mất.

Dù vậy, thị trường bất động sản TP HCM vẫn duy trì đà phục hồi và tăng trưởng với doanh thu kinh doanh bất động sản 6 tháng đầu năm 2025 tăng 9,1% so với cuối năm 2024.

Về phát triển nhà ở, theo báo cáo của HoREA, thành phố đã xây dựng thêm 4,83 triệu m2 sàn nhà ở trong 6 tháng qua, đạt 60,4% kế hoạch năm 2025. Trong đó, nhà ở riêng lẻ là 2,872 triệu m2 sàn; nhà ở thương mại là 1,961 triệu m2 chiếm tỷ trọng 40,6% tổng sàn cho thấy xu hướng phát triển nhà ở theo dự án đang ngày càng trở nên chủ đạo, so với mức chỉ khoảng 25% cách đây một thập niên.

Tính lũy kế từ năm 2021 đến tháng 6/2025, TP HCM đã phát triển 33,71 triệu m2 sàn nhà ở, đạt 84% kế hoạch 5 năm. Trong đó, nhà ở thương mại chiếm 12,162 triệu m2; nhà ở riêng lẻ do người dân tự xây là 21,352 triệu m2. Riêng nhà ở xã hội chỉ đạt 205.000 m2, tương đương khoảng 4.100 căn hộ, mức này mới chỉ đạt 11,7% so với mục tiêu 35.000 căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2025.

Trước tình trạng này, HoREA cho rằng cần khẩn trương thúc đẩy các chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là triển khai hiệu quả Nghị quyết 201/2025/QH15 và Nghị định 192/2025/NĐ-CP. Đồng thời, cần sớm sửa đổi các luật liên quan nhằm tạo hành lang pháp lý thuận lợi để đạt mục tiêu phát triển 100.000 căn hộ nhà ở xã hội tại TP HCM đến năm 2030.

Giá nhà neo ở mức cao

HoREA cho biết giá nhà tại TP HCM tăng liên tục trong các năm qua, cho đến nay vẫn neo ở mức giá rất cao như giá căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng/căn (đây là giá sơ cấp khi phê duyệt dự án, chưa phải là giá bán ra), vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.

Nêu thêm một số vướng mắc của thị trường bất động sản TP HCM, HoREA cho biết tính đến thời điểm hiện tại, TP HCM mới xử lý được 77 trong tổng số 220 dự án nhà ở vướng pháp lý, tương đương 35% tổng số các dự án bị vướng, còn lại 143 dự án vẫn đang tiếp tục được rà soát và tìm hướng tháo gỡ.

HoREA đánh giá, phần lớn các dự án trên bị ách tắc do vướng mắc pháp lý, một số khác do chủ đầu tư yếu kém về năng lực. Nếu không sớm được tháo gỡ, tình trạng này sẽ gây lãng phí quỹ đất, thất thu ngân sách, ảnh hưởng đến doanh nghiệp và kéo dài tình trạng thiếu nguồn cung, khiến giá nhà khó có khả năng điều chỉnh trong ngắn hạn.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng phải đối mặt với áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ khi giai đoạn giãn, hoãn thanh toán theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP sắp kết thúc. Từ tháng 8/2025, tổng giá trị trái phiếu đến hạn ước tính khoảng 180.000 tỷ đồng, riêng quý 3/2025 là 68.000 tỷ đồng. Theo HoREA, đây là thách thức lớn với các doanh nghiệp bất động sản và cần được giám sát chặt chẽ để tránh nguy cơ đổ vỡ.

Cùng với đó, do độ trễ trong thực thi chính sách và triển khai dự án, HoREA dự báo thị trường bất động sản chỉ có thể phục hồi mạnh từ nửa cuối năm 2026.

9 giải pháp của HoREA khơi thông thị trường nhà ở

Từ thực tiễn nêu trên, HoREA đề xuất UBND TP HCM xem xét 9 nhóm giải pháp nhằm tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý và thúc đẩy phát triển nhà ở trong những tháng tiếp theo gồm:

Thứ nhất, tăng nguồn cung dự án, phê duyệt danh mục hơn 370 khu đất đủ điều kiện thí điểm theo Nghị quyết 171/2024/QH15 để triển khai dự án nhà ở thương mại.

Thứ hai, rà soát pháp lý dự án, khẩn trương xử lý 220 dự án vướng mắc, trong đó có 86 dự án đã dừng từ lâu, để tăng nguồn cung.

Thứ ba, đẩy nhanh xử lý dự án nhà ở thương mại, giải quyết 68 dự án đang tạm dừng theo kiến nghị của Quốc hội.

Thứ tư, áp dụng cơ chế đặc thù, gỡ khó cho 4 dự án theo Nghị quyết 170/2024/QH15.

Thứ năm, điều chỉnh tỷ lệ thuê đất, đề xuất giảm tỷ lệ tính đơn giá thuê đất xuống mức 0,25-0,75% giá đất thay vì mức cao hiện tại, để giảm chi phí cho doanh nghiệp.

Thứ sáu, xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung, sớm giải quyết dứt điểm để chủ đầu tư hoàn tất nghĩa vụ, cấp “sổ hồng” cho người dân.

Thứ bảy, giải quyết các dự án “treo” hơn 20 năm như các khu dân cư Bình Trưng Đông – Cát Lái, Bắc Rạch Chiếc... đang làm xấu bộ mặt đô thị.

Thứ tám, tháo gỡ thủ tục nhà ở xã hội, thực hiện hiệu quả Nghị quyết 201 và Nghị định 192.

Thứ chín, thúc đẩy kinh doanh cho thuê căn hộ, điều chỉnh Quyết định 26/2025/QĐ-UBND cho phép chủ sở hữu chung cư cho thuê ngắn ngày, giúp đa dạng hóa sản phẩm du lịch đô thị.