Chỉ số ngành bất động sản dần phục hồi nhưng vẫn còn phía trước nhiều thách thức. Ảnh minh hoạ

Theo CBRE, lượng căn hộ tiêu thụ 6 tháng đầu năm tại TP HCM và Hà Nội tăng lần lượt 70% và 34% so với cùng kỳ năm trước, nhờ lượng mở bán mới tăng vọt. Giá căn hộ sơ cấp ở phân khúc hạng sang và cao cấp hạ nhiệt do hạn chế tín dụng. Chủ đầu tư đẩy mạnh doanh số ký bán để cải thiện dòng tiền, như VHM (+234% so với cùng kỳ năm ngoái), NLG (+87%), NVL (+27%)...

Điều này giúp đảm bảo các khoản nợ đáo hạn ít nhất 12 tháng tới dù gặp thách thức tái cơ cấu nợ.

Vẫn còn nhiều thách thức

Mặc dù vậy, trong báo cáo triển vọng ngành bất động sản mới cập nhật, VNDirect cho rằng ngành này vẫn đang đối mặt với nhiều thách thức, gồm: Thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản và giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp; lãi suất tăng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà; các nút thắt về pháp lý bất động sản nhà ở khó có những cải thiện đáng kể ít nhất đến khi Luật đất đai sửa đổi hoàn thành trong quý 4/2023.

Về mặt tích cực, giá vật liệu xây dựng hạ nhiệt là điểm hỗ trợ duy nhất cho ngành này trong nửa cuối 2022. Theo đó, sau giai đoạn tăng mạnh trong quý 1 và quý 2 do ảnh hưởng của xung đột Nga – Ukraine, giá vật liệu xây dựng đã bắt đầu hạ nhiệt trong tháng 7. Đặc biệt, sau khi đạt đỉnh trong tháng 4, giá thép trong nước đã giảm 14,1% so với mức đỉnh và thấp hơn 0,1% so với mức đầu năm 2022.

Giá bán thép xây dựng có thể sẽ giảm dần trong nửa cuối 2022 và năm 2023, giúp giảm áp lực lên tỷ suất lợi nhuận gộp của các doanh nghiệp xây dựng và phát triển bất động sản, từ đó đẩy nhanh tiến độ thi công các dự án đầu tư công cũng như giúp kìm hãm đà tăng của giá nhà.

Nguồn cung căn hộ mới đi ngang nhưng lượng tiêu thụ khởi sắc tại thị trường Hà Nội.

Theo Tổng cục Thống kê, vốn đầu tư công thực hiện trong 7 tháng đầu năm tăng 11,9% so với cùng kỳ lên 237.600 tỷ đồng (cao hơn mức tăng 6,3% so với cùng kỳ trong 7 tháng đầu năm 2021), tương đương 43,3% kế hoạch cả năm 2022. VNDirect giữ nguyên dự báo vốn đầu tư công thực hiện năm 2022 tăng 20-30% so với thực tế thực hiện trong năm 2021, do tăng trưởng trong nửa cuối năm 2022 có thể tăng cao so với mức nền thấp của cùng kỳ năm 2021.

Trước những thách thức trong nửa cuối 2022 do lạm phát chi phí đẩy, lãi suất gia tăng và tín dụng hạn chế, VNDirect ước tính doanh số ký bán của top 5 doanh nghiệp bất động sản trong danh mục của công ty chứng khoán này (Vinhomes, Novaland, Nam Long, Đất Xanh, Khang Điền) có thể giảm còn 88.600 tỷ đồng trong nửa cuối 2022 (so với 159.400 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm 2022). Các chủ đầu tư sẽ tiếp tục áp dụng chiến lược ổn định giá bán căn hộ sơ cấp trong nửa cuối 2022, đặc biệt đối với phân khúc hạng sang và cao cấp, nhằm thúc đẩy tỷ lệ hấp thụ.

Đặc điểm của những doanh nghiệp chất lượng

VNDirect khuyến nghị nhà đầu tư nên hướng sự quan tâm đến những cái tên chất lượng, sở hữu những đặc điểm sau: Quỹ đất lớn, đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý cũng như cơ sở hạ tầng để mở bán trong nửa cuối 2022 và 2023; sản phẩm liên quan phân khúc căn hộ tầm trung và bình dân vì những phân khúc này được thúc đẩy bởi nhu cầu ở thực; mức tăng trưởng lợi nhuận ổn định và sở hữu bảng cân đối tài chính lành mạnh (tỷ lệ đòn bẩy thấp, thanh khoản cao) nhằm hạn chế các rủi ro thắt chặt tài chính tín dụng đối với thị trường bất động sản.

Tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu của một số công ty bất động sản niêm yết.

Công ty chứng khoán VNDirect chỉ ra 3 cái tên nổi bật gồm NLG (Nam Long), VHM (Vinhomes), DXG (Đất Xanh),do đáp ứng được các tiêu chí trên.

Cụ thể, Nam Long có quỹ đất khá lớn (681ha tính đến quý 1/2022) với danh mục dự án đa dạng giúp giảm thiểu rủi ro, trải dài các tỉnh miền Nam như Đồng Nai, TP HCM, Long An, Cần Thơ… Đồng thời, công ty sở hữu quỹ căn hộ cho phân khúc trung cấp và bình dân, những phân khúc này được thúc đẩy bởi nhu cầu thực ở của người dân.

Doanh số ký bán của NLG trong 6 tháng đầu năm đã tăng 49,7% so với cùng kỳ lên 8.410 tỷ đồng. VNDirect dự báo doanh số ký bán năm 2022 sẽ tăng 91,3% lên 16.910 tỷ đồng, nhờ vào sáu dự án được triển khai. Đồng thời dự báo tốc độ tăng trưởng kép (CAGR) của doanh nghiệp năm 2022-2024 đạt 48,9% cho doanh thu và 45,7% cho lợi nhuận ròng, chủ yếu nhờ hoạt động bàn giao mạnh mẽ.

Vinhomes có tổng quỹ đất (bao gồm cả quỹ đất mua lại) là 16.800ha tính đến tháng 9/2021, tương ứng với 16.400ha tổng diện tích sàn nhà ở. Điều này nhấn mạnh khả năng tích lũy quỹ đất và quy hoạch tổng thể của doanh nghiệp. Tính đến tháng 9/2021, 90% tổng quỹ đất của công ty vẫn chưa được triển khai, cho thấy tiềm năng rất lớn của VHM trong tương lai.

VNDirect kỳ vọng doanh số ký bán năm 2022 sẽ tăng mạnh trở lại với 51.535 căn hộ (+47,7% so với cùng kỳ) với trị giá 152.100 tỷ đồng (+109,4% so với cùng kỳ); nhờ sự ra mắt của 3 đại dự án mới bao gồm Vinhomes Cổ Loa, Vinhomes Ocean Park 2 và Vinhomes Wonder Park. Mặc dù kết quả kinh doanh năm 2022 của VHM có thể là một bước lùi nhưng giai đoạn 2023-2024 sẽ trở lại mạnh mẽ khi ba đại dự án mới được bàn giao.

Chỉ số ngành bất động sản dần phục hồi từ tháng 7/2022.

Tập đoàn Đất Xanh đang dẫn đầu cả nước về thị trường môi giới với 33% thị phần (CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh, mã DXS) trong năm 2021. Triển vọng mảng môi giới của DXG vẫn còn tươi sáng, công ty con là DXS đặt mục tiêu doanh thu năm 2022 là 8.400 tỷ đồng (+94% so với cùng kỳ 2021), lợi nhuận ròng là 1.250 tỷ đồng (+132%).

Bên cạnh đó, công ty sở hữu quỹ đất tiềm năng tại TP HCM, đặc biệt là Gem Riveside (ra mắt vào quý 3/2022), sẽ đóng góp 9.155 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế giai đoạn 2024-2026. Đánh giá cao nhu cầu thực đối với các dự án nội đô của DXG tại TP HCM, VNDirect kỳ vọng tỷ lệ hấp thụ sẽ cao tại thời điểm mở bán. Đóng góp chính vào tăng trưởng doanh thu của DXG trong năm 2022 là các dự án như St Moritz, Opal Boulevard, Gem Sky World.

Mặc dù vậy, các doanh nghiệp trên vẫn phải đối mặt với những rủi ro ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh như: Giá nhà đất tiếp tục tăng nhanh, đặc biệt là tại khu vực ngoại thành, làm gia tăng lo ngại và có thể vượt khả năng của người mua nhà; Chi phí xây dựng tăng do giá nguyên vật liệu tăng; Vay mua nhà có thể sẽ ngày càng khó nếu tín dụng cho người mua nhà thắt chặt hơn và lãi suất vay mua nhà tăng nhanh hơn dự kiến.