Tọa đàm “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững”.

Đây là nhận định được TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia, đưa ra tại Tọa đàm “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững”, sáng 24/8 tại Hà Nội.

Ông Nghĩa cho rằng, Việt Nam và Trung Quốc có thị trường bất động sản khá giống nhau, cả ở dạng nhà ở, nhà cho thuê chưa hoàn chỉnh (xây thô) hoặc đất nền. Hiện nay cả hai thị trường đều đang gặp vấn đề là dư cung, thừa nguồn cung và thiếu vốn. Việt Nam có tình trạng dư cung, thiếu cung ở một vài phân khúc bất động sản dẫn đến không có hàng để bán nên dòng tiền bị âm. Nhiều dự án đắp chiếu không có tiền triển khai, không có tiền giải phóng mặt bằng.

Chưa hoàn thành thủ tục thực chất là doanh nghiệp không đủ tiền để hoàn thành giải phóng mặt bằng, nộp thuế quyền sử dụng đất.. Vì vậy, cung thiếu thực chất là do thiếu vốn

TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia.

Trong bối cảnh đó, TS Lê Xuân Nghĩa nhận định, trong vòng 5-6 năm tới, trái phiếu doanh nghiệp sẽ trở thành nguồn vốn trung-dài hạn lớn nhất cho bất động sản, lớn hơn cả nguồn vốn trung-dài hạn từ các ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, dòng vốn lâu nay phục vụ đắc lực cho thị trường bất động sản là trái phiếu đang bị đình trệ từ sau những sự kiện chưa có tiền lệ.

Trong hai tháng 5 và tháng 6 vừa qua, giá trị trái phiếu phát hành tăng nhẹ nhưng chủ yếu vẫn là trái phiếu của ngân hàng thương mại, còn trái phiếu bất động sản chiếm tỷ trọng rất nhỏ. Đến tháng 7 và tháng 8 trái phiếu bất động sản đi xuống nghiêm trọng thêm và phần lớn tài sản thế chấp ngân hàng đều là bất động sản.

Xếp hạng tín nhiệm rất quan trọng trong minh bạch thị trường vốn

Để giải quyết vấn đề trên, theo TS Lê Xuân Nghĩa, cần sớm xây dựng cơ sở pháp lý vững chắc, dài hạn về phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Vấn đề thứ hai ngoài pháp lý là những kinh nghiệm về quản lý, đặc biệt là xếp hạng tín nhiệm.

"Nhìn sang các quốc gia trên thế giới, các nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư trong cộng đồng không thể nhìn vào bảng cân đối tài chính, báo cáo kết quả kinh doanh, báo cáo dòng tiền,… để quyết định đầu tư. Họ đơn giản quan tâm chuyện doanh nghiệp đó được xếp hạng như thế nào" - TS Lê Xuân Nghĩa

Cũng theo TS Lê Xuân Nghĩa phân tích: "Không có xếp hạng giống như đi trong sương mù. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cảm thấy đi trong sương mù có cái hay của đi trong sương mù. "Bởi vì chúng ta chưa thấu hiểu được cái minh bạch.

Theo dự đoán, từ nay đến cuối năm có 112.000 tỷ đồng giá trị trái phiếu đáo hạn. Trong đó khối lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn chiếm 43,2%, là một con số rất lớn. Trái phiếu doanh nghiệp có lợi thế là không phải kiểm tra sở hữu vốn, không phải trả gốc ngay, chỉ trả lãi. Nếu đáo hạn có thể phát hành trái phiếu mới để đảo nợ. TS Lê Xuân nghĩa cũng cho rằng, đảo nợ là một thuật ngữ không xấu, bắt buộc như vậy vì kỳ hạn ngắn 3 năm nên phải đảo lên thành 6 năm, 9 năm.

Bàn về giải pháp khơi thông nguồn vốn từ trái phiếu, TS Lê Xuân Nghĩa cho biết cần nhanh chóng sửa đổi Nghị định 153 để phục hồi thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang bị đình trệ do thủ tục và do lòng tin nhà đầu tư suy giảm.

Bên cạnh đó, cần khuyến khích các doanh nghiệp lớn phát hành trái phiếu. Các doanh nghiệp bất động sản có dư nợ trái phiếu lớn, thời gian đáo hạn trong kỳ tới cần nhanh chóng xây dựng kế hoạch chi trả, bao gồm mạnh dạn phát hành trái phiếu mới hoặc bán các dự án, tài sản dở dang… nhằm duy trì thanh khoản, vượt qua giai đoạn khó khăn trước mắt.

Các doanh nghiệp bất động sản cũng cần nhanh chóng đăng ký xếp hạng doanh nghiệp, có thể công bố hoặc chưa công bố, quan trọng là tạo ra một tiền đề minh bạch và chuyên nghiệp để dễ dàng phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong một vài năm tới, hoặc thậm chí ngay trong năm sau với những doanh nghiệp có nền tảng tài chính tương đối tốt.

Cùng bàn về vấn đề này, ông Phùng Xuân Minh, Chủ tịch HĐQT Saigon Ratings đưa ra 5 giải pháp nhằm nâng cao chất lượng trái phiếu doanh nghiệp. Thứ nhất, thông tin giao dịch thị trường phải được quản lý, giám sát chặt chẽ, tăng tính công khai minh bạch và bảo vệ các quyền lợi hợp pháp của các nhà đầu tư.

Ông Phùng Xuân Minh, Chủ tịch HĐQT Saigon Ratings phát biểu tại tọa đàm.

Tiếp đó, các tổ chức phát hành và trái phiếu cần phải được quy định bắt buộc Xếp hạng tín nhiệm. Trên cơ sở đó, có thể phân định rõ chất lượng tín nhiệm của từng loại hình tổ chức phát hành và các trái phiếu, theo chuẩn mực và tiêu chí đánh giá ở các mức đầu tư hay là đầu cơ để các nhà đầu tư trên thị trường tham khảo, quyết định đầu tư phù hợp với khẩu vị rủi ro đầu tư.

Từng bước tạo lập và hình thành tập quán văn hóa Xếp hạng tín nhiệm của hệ thống doanh nghiệp Việt Nam trong thời gian tới, phù hợp với các khuyến nghị của các tổ chức định chế tài chính quốc tế có uy tín như Ngân hàng thế giới (IMF), Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB); đồng thời phù hợp với thông lệ quản lý và kinh nghiệm phát triển thị trường ở các quốc gia tiên tiến.

Nhà nước cần có chính sách khuyến khích các doanh nghiệp phát hành trái phiếu ra công chúng. Đối với các hoạt động giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ cần phải được quản lý thành thị trường giao dịch có tổ chức. Đồng thời, phải phát triển thị trường trái phiếu sơ cấp và thứ cấp nhằm tăng tính thanh khoản cho việc giao dịch chuyển đổi trái phiếu. Bộ Tài chính đang thực hiện các chính sách thúc đẩy thị trường trái phiếu doanh nghiệp thứ cấp tập trung.

Cuối cùng, theo ông Phùng Xuân Minh, Nhà nước cần khuyến khích và tiến tới có các chính sách quy định bắt buộc các doanh nghiệp áp dụng chế độ kế toán, theo chuẩn mực của quốc tế (IFRS). Các tổ chức phát hành trái phiếu doanh nghiệp phải cung cấp các bản cáo bạch hoặc là cam kết sử dụng các nguồn vốn huy động đúng mục đích theo phương án phát hành trái phiếu và tuân thủ tuyệt đối việc công bố thông tin đầy đủ, rõ ràng và kịp thời theo quy định của pháp luật.