Lời tòa soạn: Thị trường bất động sản đã trải qua thời gian khó khăn nhất và ấm dần lên khi trong năm 2023 và quý 1/2024, khi Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương đã nhận diện được điểm nghẽn và đẩy nhanh phương án tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai dự án bất động sản.

Bên cạnh đó, những điểm sáng thể chế, chính sách đã xuất hiện khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản bắt đầu có hiệu lực từ năm 2025. Lãi suất cho vay "hạ nhiệt" giảm mạnh về mức hấp dẫn đầu tư. Mong muốn đưa đến một góc nhìn về thị trường bất động sản để Chính phủ đồng hành và sẻ chia, doanh nghiệp kiên tâm và sáng tạo, Mekong ASEAN đăng loạt bài "Bất động sản 2024: Khởi động chu kỳ tăng trưởng mới".

Ngay trong quý 1/2024, thị trường bất động sản ghi nhận sự quay trở lại của hàng loạt dự án cũ được tái khởi động, dự án mới mở bán. Đây là kết quả đến từ cuộc giải cứu đặc biệt chưa từng có cho thị trường bất động sản trong thời gian qua.

Báo cáo tại cuộc họp trực tiếp và trực tuyến của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ ngày 11/3/2024 về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho địa phương, doanh nghiệp, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, Tổ phó Tổ công tác thông tin, đã có những kết quả chuyển biến tích cực trong triển khai thực hiện dự án bất động sản nhờ vào sự quyết liệt, đồng bộ của các cấp, các ngành, chính quyền các địa phương, thị trường bất động sản nói chung, nhất là việc tháo gỡ khó khăn đã có nhiều chuyển biến tích cực.

Cụ thể, TP HCM đã triển khai giải quyết theo thẩm quyền 33/72 dự án do Tổ công tác yêu cầu; giải quyết 44/148 dự án do Hiệp hội Bất sản TP HCM tổng hợp kiến nghị. Hiện thành phố đang tiếp tục triển khai tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho 143 dự án, trong đó có 39 dự án theo hướng dẫn, đôn đốc của Tổ công tác Bộ Xây dựng và các bộ, ngành; 104 dự án theo tổng hợp kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản TP HCM.

Tại Hà Nội, qua rà soát 404 dự án có vướng mắc, thành phố đã phân loại, giải quyết theo hướng: 81 dự án đưa ra khỏi danh sách chậm triển khai; 10 dự án đã thu hồi đất, chấm dứt hoạt động; 67 dự án tiếp tục đôn đốc nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ thực hiện. Hiện nay, Hà Nội tiếp tục triển khai thực hiện tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho 246 dự án theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng và các bộ, ngành.

Thành phố Hải Phòng đã giải quyết tháo gỡ được 11/15 dự án có khó khăn, vướng mắc; 4/15 dự án còn lại đang tiếp tục được tháo gỡ theo quy định.

Cần Thơ đã giải quyết được 17 dự án, trong đó, 5 dự án đã được thu hồi; 12 dự án đã được tháo gỡ khó khăn, vướng mắc. Thành phố vùng Đồng bằng Sông Cửu Long này đang tiếp tục thực hiện tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho 34 dự án.

Tỉnh Bình Định đã chỉ đạo giải quyết tháo gỡ khó khăn đối với 26 dự án (gồm 19 dự án khu đô thị, 7 dự án nhà ở xã hội) và đang tiếp tục chỉ đạo tháo gỡ khó khăn cho 16 dự án.

Bất động sản "đón sóng" hạ tầng - quy hoạch

Thông tin quy hoạch, cùng các dự án hạ tầng giao thông cũng đang tạo nền tảng dẫn dắt dòng tiền đầu tư và tốc độ triển khai các dự án bất động sản từ công nghiệp, thương mại, du lịch đến nhà ở.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn trong báo cáo quý 1/2024 tại khu vực phía Bắc, thị trường bất động sản các huyện Đông Anh, Sóc Sơn, Mê Linh, Gia Lâm (Hà Nội)... đang tăng trưởng mạnh về nguồn cung, giao dịch.

Khu vực phía Đông Hà Nội có lợi thế quỹ đất lớn và nguồn cung bất động sản đa dạng, nhờ hưởng lợi từ các dự án hạ tầng giao thông mở rộng như đường Vành đai 2, Vành đai 3, cầu Chương Dương, cầu Thanh Trì, cầu Vĩnh Tuy. Khu vực phía Bắc Hà Nội cũng được hưởng lợi từ hệ thống đường Vành đai 3 và nhiều cầu lớn như cầu Nhật Tân, cầu Thăng Long, cầu Tứ Liên trong tương lai...

Còn tại các tỉnh phía Nam, hàng loạt các tuyến đường vành đai, cao tốc đang khẩn trương hoàn thành đang tạo ra xu hướng xây dựng đô thị ly tâm phát triển, mở ra cơ hội cho tỉnh Bình Dương, Long An hay các huyện vùng ven TP HCM như Bình Chánh, Củ Chi... Đơn cử, hệ thống tuyến metro đã và đang tạo nên diện mạo chung của cả khu Đông TP HCM, hầu hết các dự án hưởng lợi theo metro đã có mức tăng giá cao.

Dự kiến năm 2025, khi các cao tốc trục ngang Biên Hòa - Vũng Tàu, Bến Lức - Long Thành, đường Vành đai 3… hoàn thành sẽ tạo đột phá cho nền kinh tế trọng điểm khu vực phía Nam. Nhờ vậy, dư địa và động lực phát triển dành cho bất động sản khu vực này sẽ có sức bật.

"Chọn lọc" phân khúc phục hồi

Trao đổi với Mekong ASEAN, TS. Nguyễn Minh Phong nhìn nhận, năm 2024, về tổng thể, mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn và mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, đang và sẽ ghi nhận những động thái tích cực nhiều hơn tiêu cực cả về tổng cung và tổng cầu.

Theo đó, phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ sôi động hơn nhờ gia tăng hoạt động của khu vực FDI và triển khai các dự án hạ tầng trên cả nước.

Phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội khả năng cũng sẽ chuyển biến tích cực và ghi nhận nguồn cung mới tăng do các chủ đầu tư nhận thức được việc tự điều hướng cơ cấu sản phẩm để phát triển phù hợp với dòng chảy của thị trường.

Tuy nhiên, với phân khúc nhà ở thương mại cao cấp, khả năng sẽ hồi sức chậm hơn do nhu cầu thực chưa thể đột biến. Dự kiến năm 2024 sẽ không có nhiều chủ đầu tư phát triển dòng sản phẩm này.

TS. Nguyễn Minh Phong.

Ở phân khúc đất nền, do quy định mới về siết chặt hoạt động phân lô bán nền tại Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và thanh khoản xuống thấp suốt năm 2023 nên phân khúc này cũng cần nhiều thời gian hơn trong việc hồi phục. Dự báo khoảng cuối năm 2024, đất nền mới có thể đảo chiều.

"Riêng thị trường kho vận, trong năm 2024, động lực của thị trường này sẽ tiếp tục được thúc đẩy bởi nhu cầu nội địa. Cùng với xu hướng toàn cầu, các hoạt động thương mại xuyên biên giới dự báo sẽ có dấu hiệu phục hồi, song tốc độ sẽ chậm. Các chủ đầu tư sẽ tiếp tục phải đối mặt với thách thức cải thiện và duy trì hoạt động của tài sản," TS. Nguyễn Minh Phong nhận định.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận xét, thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2023 và đầu năm 2024 từng bước phục hồi, đồng thời có sự phân hóa theo phân khúc và khu vực bởi khả năng hấp thụ khác nhau.

Một trong những điểm nghẽn lớn của thị trường là chính sách tiền tệ đã dần được tháo gỡ trong năm 2023 và sẽ trở nên linh hoạt, nới lỏng hơn trong năm 2024, tạo điều kiện cho doanh nghiệp, người dân tiếp cận dễ dàng hơn so với trước.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam.

"Theo quan sát của tôi thì TP HCM, Hà Nội, Cần Thơ, Hải Phòng, Đồng Tháp… là những địa phương đang ghi nhận một vài tín hiệu tích cực. Thị trường bất động sản ở những địa phương này đã bắt đầu rục rịch các giao dịch trở lại, nhà đầu tư bắt đầu "thăm dò" để xuống tiền, doanh nghiệp cũng mạnh dạn hơn trong việc tìm kiếm nguồn vốn để tiếp tục hoàn thiện các dự án và chủ động ra hàng," ông Đính nhận định.

Tuy nhiên, các giao dịch ở những địa phương này vẫn chủ yếu là nhà ở đáp ứng như cầu thực. Còn các phân khúc như bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, đất nền, bất động sản bán lẻ vẫn chưa mấy khởi sắc.