Hội thảo “Lãi suất và cơ hội đầu tư bất động sản trong chu kỳ tăng trưởng mới” diễn ra tại Hà Nội chiều 23/3. Ảnh: Thảo Ngân - Mekong ASEAN.

Áp lực lãi suất tăng đến 15%

Bức tranh tài chính của thị trường bất động sản đầu năm 2026 đang bộc lộ những điểm nghẽn về dòng vốn và sự mất cân đối cung cầu, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chia sẻ tại hội thảo “Lãi suất và cơ hội đầu tư bất động sản trong chu kỳ tăng trưởng mới” diễn ra tại Hà Nội chiều 23/3.

Đà tăng lãi suất này đã tác động ngay lập tức đến hai nhóm đối tượng chính trên thị trường nhà đất. Đầu tiên là những khách hàng cũ đang gánh khoản vay mua nhà từ giai đoạn trước, nay phải đối mặt với số tiền lãi hàng tháng tăng vọt khi hết thời gian ưu đãi.

Thứ hai là các nhà đầu tư bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính hiện đã phải dừng mọi hoạt động mua bán để quan sát vì chi phí lãi vay quá cao. Áp lực tài chính khiến hiện tượng bán cắt lỗ bất động sản xuất hiện trên thị trường thứ cấp. Theo thống kê của VARS, nhiều sản phẩm căn hộ, nhà đất đã ghi nhận mức cắt lỗ phổ biến từ vài trăm triệu đến nửa tỷ đồng mỗi căn do chủ sở hữu không còn khả năng duy trì dòng tiền trả nợ ngân hàng, ông Đính nói tại hội thảo do báo Tiền phong tổ chức.

Thực tế này tạo ra một nghịch lý: Trong khi chi phí đầu vào tăng khiến giá dự án mới khó giảm sâu, thì áp lực lãi suất lại hình thành các “vùng trũng” giảm giá cục bộ trên thị trường thứ cấp, ông Đính thông tin thêm.

Yêu cầu minh bạch và vai trò dẫn dắt của chủ đầu tư lớn

Phân tích sâu hơn về nguyên nhân gốc rễ của làn sóng cắt lỗ, TS. Trần Xuân Lượng từ Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản (VARS IRE) cho rằng vấn đề không chỉ nằm ở lãi suất mà là câu chuyện về cấu trúc và tính minh bạch.

Khi lãi suất đảo chiều, những dự án không có "sức khỏe" tài chính tốt hoặc chỉ dựa trên kỳ vọng ảo sẽ lộ ra sai số ngay lập tức. Do đó, việc số hóa quy hoạch và công khai giá giao dịch thực là điều kiện tiên quyết để thị trường phát triển bền vững, ông Lượng nói.

Trong giai đoạn biến động này, năng lực của các chủ đầu tư lớn trở thành điểm tựa quan trọng. Chuyên gia tài chính Nguyễn Quang Huy nhận định các tập đoàn uy tín như Vingroup hay các chủ đầu tư bất động sản lớn đóng vai trò dẫn dắt thị trường bằng cách chia sẻ rủi ro thông qua chính sách ân hạn nợ gốc và sắp xếp tài chính linh hoạt.

Chuyên gia tài chính Nguyễn Quang Huy. Ảnh: Thảo Ngân - Mekong ASEAN.

Khách hàng nếu muốn mua bất động sản thời điểm này cần lựa chọn dự án của chủ đầu tư uy tín, được ngân hàng hỗ trợ tối đa về quy trình thẩm định và lãi suất ưu đãi, giúp giảm bớt gánh nặng tài chính trong bối cảnh lãi suất vay vẫn neo ở mức 14 - 15%.

Thời điểm người mua có "quyền lực tối cao"

Tiếp nối góc nhìn về sự thay đổi của thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định đây là giai đoạn bất động sản phải quay trở về đúng bản chất là phục vụ nhu cầu ở thực.

Ông đưa ra bài học từ thị trường Bangkok (Thái Lan) - nơi bất động sản từng rất nóng nhưng đang gặp vấn đề vì cung quá lớn. Tuy nhiên, những dự án đáp ứng đúng nhu cầu thực, gần metro và các tiện ích công cộng tại Bangkok vẫn tăng giá bất chấp khó khăn chung.

Tại Việt Nam, sự phân hóa này đang diễn ra tương tự và cực kỳ rõ nét. Ông Quốc Anh chỉ ra từ khóa chủ chốt của năm 2026 là "phân hóa": phân hóa về loại hình (ưu tiên ở thực hơn đầu cơ), phân hóa về vị trí (gần Metro, vành đai sẽ chiếm ưu thế) và phân hóa về chủ đầu tư uy tín. Những dự án "nhồi nhét", thiếu tiện ích hoặc xa rời thực tế sẽ bị đào thải, nhường chỗ cho các sản phẩm được thiết kế kỹ lưỡng về hướng nắng, gió và công năng sử dụng.

Khi so sánh với các kênh đầu tư khác, dữ liệu của Batdongsan.com.vn từ đầu năm nay cho thấy bất động sản vẫn có mức biến động giá ổn định hơn hẳn. Trong khi vàng đã mất khoảng 25% từ đỉnh và chứng khoán sụt giảm 17-18%, thì giá bất động sản vẫn đi ngang hoặc tăng nhẹ 4 - 5%. Điều này chứng minh bất động sản vẫn là kênh trú ẩn dòng tiền dài hạn đáng tin cậy cho những người không phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn. Ảnh: Thảo Ngân - Mekong ASEAN.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, trong bất cứ giai đoạn nào thị trường cũng luôn có một nhóm đối tượng phù hợp. Thời điểm hiện tại chính là cơ hội cho những người mua ở thực và ít sử dụng vốn vay ngân hàng. Khác với giai đoạn nóng sốt khi "ra dự án nào hết dự án đó", người mua hiện nay có hoàn toàn quyền lựa chọn, so sánh và thậm chí là đàm phán trực tiếp với chủ đầu tư.

"Tại mọi thời điểm, nếu mua nhà để ở thì đều phù hợp, nhưng lúc này là thời điểm phù hợp nhất cho những người biết mình cần tìm gì," ông Quốc Anh khẳng định. Việc thị trường điều chỉnh sẽ buộc các chủ đầu tư phải tập trung hơn vào chất lượng thay vì chỉ lo bán nhanh. Đây là cơ hội để người tiêu dùng sở hữu những sản phẩm bất động sản đúng nghĩa, thay vì những "nhà mẫu ảo" thường thấy trong giai đoạn sốt đất.

Dự báo thị trường bất động sản 2026: Sự lên ngôi của giá trị thực

Dự báo về xu hướng lãi suất từ nay đến cuối năm 2026, các chuyên gia đều đưa ra cái nhìn thận trọng và thống nhất rằng mặt bằng lãi suất khó có thể giảm trong ngắn hạn.

Chia sẻ với Mekong ASEAN, chuyên gia Nguyễn Quang Huy khẳng định việc hạ lãi suất trong thời gian tới là một thách thức rất lớn do biến động từ tình hình thế giới như việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) dừng lộ trình giảm lãi suất và xung đột tại Trung Đông có nguy cơ đẩy lạm phát toàn cầu lên cao. Vì vậy, theo ông, kịch bản khả quan nhất là lãi suất sẽ duy trì đi ngang thay vì giảm thêm.

Ông Huy dự báo dòng vốn tín dụng trong thời gian tới dự kiến sẽ vẫn chảy vào thị trường nhưng có sự chọn lọc ưu tiên rõ rệt cho các phân khúc như nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá hợp lý.

Chuyên gia Nguyễn Quang Huy cho rằng các dự án cao cấp sẽ phải tự lực cánh sinh dựa trên uy tín và năng lực của chủ đầu tư thay vì trông chờ vào sự hỗ trợ đại trà. Đây cũng được xem là thời điểm tốt nhất cho những người mua để ở thực có sẵn nguồn lực tài chính khi họ có quyền đàm phán và lựa chọn những sản phẩm chất lượng nhất mà không phải đối mặt với tình trạng tranh giành hay đẩy giá.

Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cũng nhấn mạnh lãi suất cao là yếu tố tất yếu để kiềm chế lạm phát và ổn định tỷ giá, do đó các doanh nghiệp không nên kỳ vọng vào một đợt giảm lãi suất thần tốc để giải cứu thị trường.

Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh phát biểu tại hội thảo. Ảnh: Thảo Ngân - Mekong ASEAN.

Mặc dù áp lực tài chính lớn, nhưng các chuyên gia thống nhất rằng lối thoát duy nhất cho thị trường hiện nay là nâng cao tính minh bạch và khả năng tự tái cấu trúc của doanh nghiệp để đưa giá nhà về mức thị trường chấp nhận được, khơi thông dòng tiền từ nhu cầu ở thực thay vì theo đuổi những đợt sóng đầu cơ.