Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) phát biểu tại Hội thảo.

Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, dòng tiền của thị trường bất động sản hiện nay đến từ 4 nguồn chính là vốn tín dụng, trái phiếu, FDI và vốn từ khách hàng.

Dòng tiền đầu tiên của thị trường bất động sản là nguồn vốn tín dụng. Theo đó, vốn tín dụng được xem là “bà đỡ” của cộng đồng doanh nghiệp hiện nay. Hiện có đến 80-85% doanh nghiệp phải huy động vốn từ thị trường hay còn gọi là nguồn vốn tín dụng.

Trong dự thảo sửa đổi Thông tư 39 mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sử dụng từ “kiểm soát” việc cho vay mua, kinh doanh bất động sản và “kiểm soát” việc cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn.

Theo ông Châu, việc dùng từ ngữ này đã dẫn đến luồng dư luận cho là NHNN định hướng “thắt chặt” tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, bao gồm cả “thắt chặt” cho vay để mua bất động sản cao cấp, do đây là khoản vay có giá trị lớn, có thể dẫn đến hệ quả là các tổ chức tín dụng “ngại” hoặc “không dám” cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư thứ cấp và kể cả cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua bất động sản, nhà ở.

Điều này sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững của thị trường bất động sản trong thời gian tới. Để đảm bảo nguồn vốn tín dụng chảy vào thị trường bất động sản, các dự án bất động sản có tính khả thi, các doanh nghiệp có uy tín sẽ được tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Tuy nhiên, Thông tư 39 của NHNN sửa đổi Điều 8, không được phép cho vay đối với một số trường hợp, trong đó có việc vay để chứng minh bảo lãnh như vay đi du học, thành lập doanh nghiệp

“Chúng tôi đề nghị xem xét lại, theo hướng các dự án bất động sản có tính khả thi, các doanh nghiệp có uy tín, khách hàng được đánh giá cao vẫn được tiếp cận tín dụng, người tiêu dùng có nhu cầu cũng được tiếp cận. Tôi đồng ý quy định ngân hàng thương mại không cho vay để góp vốn, bảo lãnh nhưng trừ trường hợp có tài sản bảo đảm”, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Nguồn vốn thứ hai là trái phiếu. Chủ tịch HoREA khẳng định, trái phiếu doanh nghiệp không có lỗi và Nhà nước không có chủ trương siết phát hành trái phiếu. Tuy nhiên, ông Châu vẫn đánh giá việc siết chặt phát hành trái phiếu doanh nghiệp là cần thiết để việc phát hành trái phiếu riêng lẻ đúng theo quy định.

Nguồn vốn thứ ba là vốn FDI. Nguồn vốn này đang có xu hướng tăng lên, đặc biệt ở các tỉnh có bất động sản công nghiệp phát triển như Bình Dương, Nha Trang, Phú Quốc,...

Cuối cùng, nguồn vốn từ khách hàng là nguồn vốn tốt nhất, hiệu quả nhất mà nhà đầu tư không chịu áp lực lãi vay. Có nguồn vốn này sẽ giải quyết được nợ tín dụng, nợ trái phiếu và tạo ra doanh thu lợi nhuận cho doanh nghiệp. Tuy nhiên để có được dòng vốn này, doanh nghiệp phải triển khai dự án đúng hẹn. Thực tế cho thấy, việc triển khai dự án hiện nay gặp không ít vướng mắc.

Người mua bất động sản hiện nay cũng đang gặp khó trong tiếp cận vốn vay, nhất là vay mua nhà ở xã hội chỉ có thể tiếp cận từ ngân hàng chính sách. Việc khó tiếp cận vốn vay mua nhà ở xã hội khiến nhiều người phải vay ngân hàng thương mại.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết, Chính phủ vừa qua đã giải ngân gói hỗ trợ phục hồi kinh tế 350.000 tỷ, bao gồm gói 15.000 tỷ hỗ trợ cho nhà ở xã hội. Tuy nhiên, việc giải ngân nguồn vốn này hiện còn triển khai rất chậm. Nếu không giải quyết tốt nguồn vốn mồi này sẽ không phát huy được hiệu quả.

Vướng mắc lớn nhất là thể chế pháp luật

Hiện, vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản là thể chế pháp luật. Theo đó, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu đề xuất cần xem xét sửa đổi luật đất đai, nhà ở để tạo ra hành lang pháp lý. Ngoài ra, nếu tháo gỡ được thể chế pháp luật thì thị trường mới phát triển ổn định và bền vững, dòng tiền luân chuyển được trong nền kinh tế và thị trường bất động sản.

Thị trường có đa dạng nguồn cung nhà ở, từ đó giải quyết bài toán nhà ở cho số đông người dân. Tạo điều kiện cho những người yếu thế tiếp cận được nhà ở xã hội. Ngoài ra, vẫn cần đẩy mạnh phát triển được phân khúc bất động sản cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng.

Bàn về vấn đề dòng tiền vào bất động sản bị siết trong thời gian qua, TS Đinh Thế Hiển - Chuyên gia tài chính nhận định, bất động sản Việt Nam có cơ chế vốn thuận lợi với nguồn vốn lớn nhất là từ khách hàng, người mua nhà. “Trước đây, trong biểu vay của ngân hàng không bao giờ cho vay quá 70% vốn của một dự án, nhưng nay ngân hàng cho vay đến 80-85% giá trị căn nhà thì nguy hiểm quá. Do đó, có thể thấy nguồn vốn bất động sản rất dồi dào".

"Thêm nữa, hệ thống ngân hàng thương mại không những cho vay hết room tín dụng mà còn đầu tư trái phiếu lên tới 800 ngàn tỷ trái phiếu, riêng bất động sản tới 1.200 tỷ trái phiếu trong 2 năm. Như vậy, không phải dư nợ bất động sản tính đến tháng 4/2022 tăng 12% mà tăng tới gần 100% tính thêm cả 800 nghìn tỷ trái phiếu nợ của doanh nghiệp bất động sản cộng với 700 nghìn tỷ về tín dụng bất động sản, tăng gấp đôi về nợ so với dư nợ ngân hàng”, TS Đinh Thế Hiển cho biết.

Cũng theo ông Hiển, trong các nguồn vốn vào bất động sản năm 2022, nguồn vốn duy nhất còn sáng là nguồn vốn FDI vào các khu công nghiệp, mua nhà xưởng tiếp tục có vốn phát triển. Ba nguồn vốn từ trái phiếu doanh nghiệp, ngân hàng, người mua "đều quay đầu" trong năm 2022.

Trong đó, trái phiếu doanh nghiệp đã vượt quá chỉ tiêu. Theo nhận định của TS Đinh Thế Hiển, hiện giờ không có siết trái phiếu mà là chính phủ yêu cầu đưa trái phiếu về cho đúng chuẩn. Một doanh nghiệp phát hành trái phiếu đúng chuẩn thì phải có dự án thực sự, có pháp lý, bắt đầu phát hành trái phiếu niêm yết lên trên sàn.

“Như vậy, do chúng ta không đủ tiêu chuẩn để phát hành trái phiếu chứ không phải nhà nước siết. Đặc điểm của Việt Nam chúng ta là 70% thậm chí hơn là đầu tư lướt sóng, khi các nguồn vốn đã siết thì thị trường sẽ khó khăn”, ông Hiển nhấn mạnh.

Các chuyên gia phát biểu tại phiên thảo luận của Hội thảo.

Chia sẻ thêm về câu chuyện dòng tiền vào bất động sản thời gian qua dưới góc độ của một đơn vị nghiên cứu, TS Sử Ngọc Khương - Chuyên gia đầu tư bất động sản cho biết, hiện nay có hai vấn đề cốt lõi cần quan tâm tại thị trường bất động sản Việt Nam là pháp lý và dòng tiền.

“Trong đó, tôi cho rằng điểm nghẽn lớn cho bất động sản, nhất là với bất động sản nhà ở không phải là dòng tiền mà ở điểm khác. Các phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch, căn hộ dịch vụ… thời gian hoàn vốn nhanh nhất từ 8-10 năm, còn các dự án bất động sản nhà ở nếu thuận lợi thì thời gian hòa vốn 5 năm là nhiều. Chúng ta đang sử dụng hai công cụ chính sách tiền tệ và tài khoá để áp dụng quản lý cho bất động sản.

Tuy nhiên, phân khúc gặp khó nhất trước các công cụ này không phải là bất động sản nhà ở, mà điều gây khó đầu tiên cho phân khúc này chính là pháp lý, yếu tố đẩy chi phí đầu vào, làm tăng giá trị của nhà ở khi giá trị thật không có”, ông Khương cho biết.

Cũng theo ông Khương, lợi thế của thị trường Việt Nam là thị trường bất động sản rất nhỏ. Riêng bất động sản nhà ở, nguồn vốn và tiềm lực tập trung chủ yếu ở nhà đầu tư trong nước. Nhóm cần nguồn vốn thật sự để phát triển ngành công nghiệp không khói là bất động sản du lịch. Nhóm thứ hai quyết định rất lớn đến tốc độ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, góp phần tăng trưởng kinh tế là bất động sản công nghiệp. Hai lĩnh vực này sẽ tác động ngược lại đến bất động sản nhà ở.

Trên cơ sở đó, TS Sử Ngọc Khương nhận định: “Đây là bức tranh mà tôi cho rằng dòng tiền cần nhìn lại ở góc độ vĩ mô là mức độ tăng trưởng nền kinh tế và lợi ích của doanh nghiệp. Tóm lại, dòng tiền chỉ xếp thứ hai trong khó khăn của doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam, nhất là đối với bất động sản nhà ở”.