GS Đặng Hùng Võ.

Nâng cao giá trị gia tăng để phát huy nguồn lực đất đai

Phát biểu tại phiên thảo luận về chính sách đất đai trong khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế - Xã hội Việt Nam năm 2022, GS. Đặng Hùng Võ cho biết, Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới từ nay đến 2045, với mục tiêu phải trở thành nước công nghiệp có thu nhập cao, tức là phải vượt qua bẫy thu nhập trung bình.

Tuy nhiên theo GS Võ, việc vượt “bẫy thu nhập trung bình” không hề đơn giản. Theo kinh nghiệm của các nền kinh tế công nghiệp mới quanh Việt Nam như Hàn Quốc, Singapore, Đài Loan (Trung Quốc)..., họ thường lấy nguồn nhân lực chất lượng cao và công nghệ làm động lực; lấy quản lý - sử dụng đất đai làm vai trò tạo vốn lớn để đầu tư phát triển.

GS Đặng Hùng Võ: Chúng ta đang phung phí giá trị gia tăng rất nhiều, tiền không thực sự "chui" vào ngân sách Nhà nước

Vị chuyên gia chia sẻ, theo lý thuyết của Hernando De Soto, một nền kinh tế chỉ dựa vào vốn FDI thì sẽ rơi vào tình trạng nền kinh tế đó đứng trên chân của người khác; khi khai thác được vốn tiềm ẩn trong đất thì nền kinh tế đó mới đứng được trên chính đôi chân của mình.

Vì vậy, việc sửa đổi Luật Đất đai đang thực hiện và các Luật có liên quan phải đặt trọng tâm vào khai thác vốn ngay trong quá trình đầu tư trên đất làm giá trị đất đai tăng thêm. Yếu tố quan trọng cần lưu ý là tạo vốn từ đất như thế nào để vừa có một xã hội công bằng và vừa có một xã hội phát triển.

Đưa ra khái niệm “vốn tiềm ẩn trong đất” trong việc nâng cao giá trị đất đai, GS. Đặng Hùng Võ lý giải, đất đai khi được đầu tư theo bất kỳ nguồn vốn nào cũng làm giá trị đất đai quanh khu vực đó tăng gấp nhiều lần. Hiện chúng ta đang để phung phí giá trị tăng thêm rất nhiều, tiền không chui thực sự “chui” vào Ngân sách Nhà nước.

GS Võ lấy Đà Nẵng làm ví dụ về quá trình đầu tư phát triển TP Đà Nẵng giúp nâng cao giá trị đất đai lớn, đồng thời ông cho rằng hiện chưa địa phương nào học được. Đà Nẵng đã xây dựng một trung tâm mới, từ các làng chài ven bãi biển Mỹ Khê thành trung tâm thành phố, từ đó giá trị đất đai tăng gấp hàng trăm lần.

"Bí quyết để Đà Nẵng làm được điều này ngoài xây dựng chính sách, quy hoạch thì yếu tố quan trọng nhất là vận động người dân cùng chính quyền tham gia. Trong vấn đề này, nếu người dân không đồng hành thì sẽ là khó khăn rất lớn", GS Võ cho biết.

Để nâng cao giá trị đất đai, GS Võ cho rằng việc thay đổi quy định về khung giá đất có vai trò lớn. Trong suốt 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm “giá đất thị trường”. Điều này dẫn đến Nhà nước thu hồi đất không sát với giá thị trường, gây thất thu ngân sách.

Vì vậy, GS Võ cho rằng để xây dựng khung giá đất sát thị trường thì cần đưa định nghĩa giá thị trường theo tiêu chuẩn quốc tế vào Luật Đất đai sửa đổi; chú trọng vào thuế chuyển nhượng bất động sản để tính toán sao cho giảm thuế suất để giá đất thực được tự các bên ghi nhận trên hợp đồng chuyển quyền (hiện nay thuế suất là 2%, có thể rút xuống 1%, thậm chí 0,5%).

Bên cạnh đó, pháp luật về thuế thu nhập từ chuyển quyền cần quy định rõ tính thuế không căn cứ vào giá trị hợp đồng chuyển quyền, chỉ căn cứ vào giá đất do Nhà nước quy định; lập cơ sở dữ liệu giá đất thị trường, trước mắt có thể sử dụng ngay mạng của Công chứng; và đưa phần mềm xử lý dữ liệu để ước tính giá trị đất đai do Nhà nước quy định.

Giá trị đất đai tăng lên khi thay đổi mục đích sử dụng

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường - Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cũng đồng tình với việc cần nâng cao giá trị gia tăng để phát huy nguồn lực đất đai.

GS Cường cho rằng, giá trị của đất luôn gắn liền với mục đích sử dụng đất. Giá trị đất đai tăng lên khi thay đổi mục đích sử dụng đất từ các hoạt động mang lại sức sinh lợi thấp (như nông, công viên cây xanh…) sang sử dụng cho các hoạt động có sức sinh lợi cao (như đất ở, đất kinh doanh thương mại dịch vụ…), thực chất là giá trị địa tô chênh lệch do thay đổi mục đích sử dụng đất tạo ra.

Các đại biểu tham dự phiên thảo luận về chính sách đất đai.

Quyết định của cơ quan quản lý có thẩm quyền cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ tạo ra cơ hội mới cho các hoạt động đầu tư phát triển bất động sản, có thể biến các các công trình xây dựng trên đất từ chỗ không có giá trị thành các bất động sản có giá trị cao và mang lại lợi ích lớn cho người sở hữu bất động sản do được hưởng địa tô chênh lệch do thay đổi mục đích sử dụng đất mang lại.

Do vậy, cần có cơ chế phân phối và điều tiết địa tô chênh lệch hình thành do thay đổi mục đích sử dụng đất khi thu hồi đất có mục đích sử dụng mang lại sức sinh lợi thấp; giao cho nhà đầu tư kèm theo quyết định cho phép thay đổi sang mục đích sử dụng đất có sức sinh lợi cao.

Theo ông Cường, đó cũng là cơ chế để giải quyết những bất bình đẳng giữa nhà đầu tư bất động sản tiếp cận đất đai theo cơ chế thị trường, với những nhà đầu tư bất động sản có cơ hội tiếp cận đất đai bằng các quyết định hành chính của Nhà nước. Đây cũng là cơ chế để giải quyết những mâu thuẫn giữa nhà đầu tư phát triển bất động sản với người sử dụng đất bị thu hồi cho các dự án phát triển bất động sản.

Việc thay đổi cơ chế quản lý từ sử dụng các mệnh lệnh hành chính áp đặt sang sử dụng thống nhất cơ chế thị trường trong tiếp cận đất đai sẽ không chỉ chống thất thu, hạn chế tiêu cực tham nhũng từ đất, mà còn cho phép lựa chọn được nhà đầu tư bất động sản có năng lực sử dụng đất đai tốt nhất.GS Hoàng Văn Cường

Trên thực tế, việc công nhận quyền sử dụng đất không được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao hợp pháp, không đi kèm với cơ chế thu hồi địa tô thông qua nghĩa vụ tài chính cũng là nguyên nhân thúc đẩy gia tăng các hoạt động đầu tư và giao dịch bất động sản không có đủ các điều kiện pháp lý, làm rối loạn thị trường bất động sản.

Từ vấn đề trên, GS Cường cũng nêu vấn đề kiểm soát năng lực tài chính của nhà đầu tư phát triển bất động sản, tham gia đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất để tránh tình trạng dự án bỏ hoang chậm tiến độ, đất đấu giá cao rồi bỏ cọc.

Các chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực tài chính của mình khi tham gia dự án và phải được ký quỹ vào tài khoản đóng tại ngân hàng hoặc được ngân hàng bảo lãnh. Khi đấu giá đất mà bỏ cọc hoặc nhận dự án không triển khai thì ngân hàng phải trích tiền từ tài khoản ký quỹ của nhà đầu tư hoặc bảo lãnh để nộp phạt vào ngân sách Nhà nước.