Chứng khoán

Rộng đường đón vốn ngoại (Bài 1): Những cải cách nền tảng

Tiêu điểm

Việt Nam lên tiếng trước việc Mỹ áp mức thuế nhập khẩu mới 12,5%

HoREA kiến nghị loạt ưu đãi để phát triển nhà ở cho thuê giá phù hợp

nhà ở cho thuê nhà ở cho thuê giá phù hợp HOREA Lê Hoàng Châu nhà ở xã hội nhà ở xã hội cho thuê nhà ở thương mại cho thuê thị trường nhà ở TP HCM người thu nhập thấp người thu nhập trung bình giá thuê nhà TP HCM chính sách nhà ở miễn tiền sử dụng đất ưu đãi thuế bất động sản tín dụng nhà ở phát triển nhà ở cho thuê bất động sản TP HCM NHÀ Ở CÔNG NHÂN an sinh nhà ở nguồn cung nhà ở thị trường bất động sản Việt Nam

09/06/2026 16:06

HoREA đề xuất miễn tiền sử dụng đất, ưu đãi thuế, tín dụng và thủ tục đầu tư để phát triển nhà ở cho thuê giá phù hợp cho người thu nhập trung bình, người thu nhập thấp, trong bối cảnh nhu cầu thuê nhà tại TP HCM ngày càng lớn nhưng nguồn cung còn thiếu hụt.

Dự án chung cư Lê Thành - Tân Tạo 1 tại phường Bình Tân, TP.HCM cung cấp các căn hộ cho thuê dài hạn dành cho người thu nhập trung bình và người thu nhập thấp. Ảnh: Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành.

Trong tham luận gửi Hội nghị quán triệt, triển khai và xúc tiến đầu tư dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị trên địa bàn TP HCM ngày 9/6, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu đã kiến nghị xây dựng một cơ chế chính sách riêng nhằm thúc đẩy phát triển mạnh phân khúc nhà ở cho thuê, đồng thời thu hút nhiều doanh nghiệp tư nhân tham gia đầu tư.

Nhu cầu thuê nhà rất lớn, nguồn cung chưa theo kịp

Đề cập thực trạng nhà ở cho thuê tại TP HCM, HoREA cho biết nhu cầu thuê nhà đang ở mức rất lớn, đặc biệt trong nhóm công nhân lao động nhập cư và người thu nhập thấp.

Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM và Sở Xây dựng TP HCM, khoảng 60% công nhân lao động nhập cư trên địa bàn thành phố có nhu cầu thuê nhà thay vì mua nhà, do đa số chỉ làm việc tại thành phố trong một giai đoạn nhất định trước khi trở về quê sinh sống. Điều này cho thấy nhu cầu về các sản phẩm nhà ở cho thuê giá phù hợp là rất lớn.

Sau khi hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, TP HCM hiện có khoảng 974.000 người có nhu cầu mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, giai đoạn 2021 - 2025, thành phố mới hoàn thành 17.902 căn nhà ở xã hội. Giai đoạn 2026 - 2030, thành phố dự kiến phát triển thêm 181.498 căn. Ngay cả khi hoàn thành mục tiêu gần 200.000 căn vào năm 2030, nguồn cung vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế, ông Châu nêu.

Đối với phân khúc nhà ở xã hội cho thuê, theo HoREA giá thuê hiện thấp hơn đáng kể so với căn hộ thương mại. Một căn hộ nhà ở xã hội diện tích 55 m2 có giá thuê khoảng 6,5 triệu đồng/tháng, trong khi căn hộ thương mại cùng diện tích có giá thuê khoảng 15 triệu đồng/tháng.

Tuy nhiên, HoREA cho biết số lượng dự án nhà ở xã hội cho thuê tại TP HCM còn rất hạn chế, do đó, phần lớn công nhân lao động và người thu nhập thấp vẫn phải thuê phòng trọ tư nhân với giá khoảng 2 triệu đồng/tháng. Dù đã góp phần giải quyết nhu cầu chỗ ở cho hàng triệu người lao động, nhiều khu nhà trọ vẫn chưa bảo đảm đầy đủ về chất lượng, tiện ích và điều kiện sinh hoạt.

Do thiếu nguồn nhà ở cho thuê giá phù hợp nên trong hơn 30 năm qua hầu hết người lao động nhập cư phải thuê phòng trọ tại các khu nhà trọ và hiện nay sau khi sáp nhập thì TP HCM ngoài gần 3 triệu người nhập cư trước đây thì còn có thêm hơn 1,2 triệu người nhập cư là công nhân lao động của tỉnh Bình Dương (cũ) cũng đang phải thuê phòng trọ tại các khu nhà trọ, Chủ tịch HoREA thông tin.

Người thu nhập trung bình cũng gặp khó khăn về nhà ở

Theo HoREA, không chỉ người thu nhập thấp, nhiều người có thu nhập trung bình tại các đô thị cũng đang gặp khó khăn về chỗ ở. Nguyên nhân là hiện chưa có cơ chế, chính sách riêng để phát triển “nhà ở thương mại cho thuê giá phù hợp với khả năng chi trả” để đáp ứng nhu cầu thuê nhà của nhóm người này.

Do thiếu nguồn cung ở phân khúc này, người thu nhập trung bình và nhiều người thu nhập thấp tại đô thị không thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội buộc phải thuê nhà ở thương mại với chi phí cao. Tại TP HCM, một căn hộ thương mại 2 phòng ngủ rộng khoảng 55 m2 hiện có giá thuê khoảng 15 triệu đồng/tháng. Người thuê nhà còn đối mặt với nguy cơ tăng giá thuê do giá nhà cho thuê thường biến động theo thị trường. Trong khi đó, các quy định bảo vệ quyền lợi người thuê nhà hiện vẫn chưa thực sự đầy đủ và hiệu quả.

HoREA chỉ ra, theo kinh nghiệm quốc tế, chi phí thuê nhà phù hợp nên chiếm khoảng 20% thu nhập hằng tháng. Nếu vượt quá 25%, người lao động sẽ gặp áp lực lớn về tài chính, ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống và khả năng tái tạo sức lao động.

HoREA kiến nghị hàng loạt cơ chế ưu đãi để phát triển nhà ở cho thuê giá phù hợp

Để thúc đẩy phát triển nhà ở cho thuê giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình và người thu nhập thấp, HoREA đề xuất xây dựng một hệ thống chính sách ưu đãi đồng bộ về đất đai, thuế, tín dụng và thủ tục đầu tư.

Về đất đai, Hiệp hội kiến nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp trong suốt vòng đời dự án. Đồng thời, cho phép khấu trừ hợp lý chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để giảm giá thành đầu tư, qua đó kéo giảm giá thuê nhà.

HoREA cũng đề xuất chỉ áp dụng các chính sách ưu đãi đối với những dự án cam kết vận hành cho thuê tối thiểu 20 năm. Theo Hiệp hội, đây là khoảng thời gian phù hợp với chu kỳ hoàn vốn của các dự án nhà ở cho thuê, đồng thời đáp ứng nhu cầu thuê nhà dài hạn của người lao động.

Về thuế, Hiệp hội kiến nghị các dự án nhà ở xã hội cho thuê và nhà ở thương mại cho thuê giá phù hợp được hưởng ưu đãi tương tự nhau, với mức giảm 70% thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp. HoREA cho rằng việc khôi phục chính sách ưu đãi này sẽ góp phần giảm chi phí đầu tư và tạo điều kiện hạ giá thuê nhà.

Đối với nguồn vốn, Hiệp hội đề xuất các dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp được tiếp cận các khoản vay ưu đãi dài hạn từ 15 - 20 năm với lãi suất phù hợp thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc các tổ chức tín dụng được chỉ định.

Bên cạnh đó, dư nợ cho vay đối với các dự án này nên được loại trừ khỏi chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng của ngân hàng nhằm khuyến khích các tổ chức tín dụng tham gia tài trợ vốn.

Về cơ chế vận hành thị trường, HoREA đề xuất Nhà nước quy định "đơn giá trần đối với nhà ở cho thuê giá phù hợp" tương tự như quy định "đơn giá trần cho thuê nhà ở xã hội" và các doanh nghiệp được quyền quyết định đối tượng thuê theo quy định của pháp luật.

Hiệp hội cũng kiến nghị bổ sung quy định cho phép phát triển căn hộ nhỏ (studio) có diện tích tối thiểu từ 15 m2 nhằm đáp ứng nhu cầu của người độc thân và các hộ gia đình ít người. Đồng thời, cần xây dựng cơ chế "luồng xanh" để rút ngắn quy trình, thủ tục đầu tư đối với các dự án nhà ở cho thuê giá phù hợp tương tự các dự án nhà ở xã hội.

Ngoài các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp, HoREA đề nghị hoàn thiện cơ chế bảo vệ người thuê nhà, đặc biệt trong các trường hợp tăng giá thuê hoặc chấm dứt hợp đồng thuê. Hiệp hội cũng kiến nghị đẩy mạnh công tác truyền thông nhằm từng bước thay đổi quan niệm "phải sở hữu nhà" sang chấp nhận "thuê nhà dài hạn với chi phí phù hợp".

Theo HoREA, việc phát triển đồng thời nhà ở xã hội cho thuê và nhà ở thương mại cho thuê giá phù hợp sẽ góp phần giải quyết nhu cầu chỗ ở của hàng triệu người lao động, người thu nhập trung bình và người thu nhập thấp, đồng thời bảo đảm an sinh xã hội và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững.