Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản.

Đây là thông tin từ ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) tại Hội thảo "Khơi thông dòng vốn trong nước và nước ngoài cho thị trường bất động sản trong bối cảnh mới", sáng 7/4.

Theo ông Khởi, đóng góp của xây dựng và bất động sản chiếm khoảng 11% GDP, trong đó bất động sản đóng góp trực tiếp và qua lĩnh vực khoảng 4,5%. Vì vậy, nếu ngành này bị ảnh hưởng thì sẽ gây ra nhiều hệ lụy.

Ông Khởi nhận định, thị trường cực kỳ khó khăn trong năm 2022 và có thể kéo dài đến 2023. Các trở ngại đến từ tiếp cận vốn vay, lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá vật liệu, xăng dầu đều tăng… Trong khi đó, doanh nghiệp không có sản phẩm để bán hoặc có sản phẩm cũng không bán được.

Nhiều doanh nghiệp lớn đang thu hẹp quy mô, tinh giảm bộ máy; dừng, giãn, hoãn hoạt động các dự án; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn… “Có tập đoàn giảm 50% lao động, khó khăn nhất là các doanh nghiệp xây dựng, nếu không kịp thời tháo gỡ sẽ dẫn tới đình trệ”, ông Khởi nói.

Về nguyên nhân dẫn tới các khó khăn của thị trường bất động sản, ông Khởi cho rằng có nhiều vấn đề tồn tại từ giai đoạn trước đến nay vẫn chưa xử lý được, điển hình như pháp lý. Luật Đất đai tác động trực tiếp đến thị trường có nhiều bất cập và đang được sửa đổi, tuy nhiên phải mất thời gian nên biện pháp trước mắt vẫn là quan trọng.

Theo đại diện Bộ Xây dựng, có hơn 50% vướng mắc dự án hiện nay liên quan đến vấn đề định giá đất. Có nhiều địa phương báo cáo không tìm được công ty tư vấn định giá đất. Nhiều trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, làm cơ sở để chấp thuận dự án. Một số trường hợp doanh nghiệp cổ phẩn hóa chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nay phải xem xét lại…

Tuy nhiên, khó khăn cũng không hoàn toàn nằm ở vấn đề pháp lý, mà còn xuất phát từ chính bản thân doanh nghiệp. Ông Khởi dẫn số liệu thống kê cho thấy, nhà ở thu nhập thấp năm 2019 giảm 20% so với 2018. Năm 2022, nhà ở thu nhập thấp chỉ chiếm 5% tổng nguồn cung. Trong cả năm 2022, cả nước chỉ có 9 dự án nhà ở xã hội được triển khai, với khoảng 5.500 căn. Trong đó, chỉ có hơn 2.800 đủ điều kiện bán và ra đến đâu hết đến đó.

“Hà Nội vừa mở bán cách đây 3 ngày dự án nhà ở xã hội ở Trung Văn với giá 19 triệu/m2 – cao nhất từ trước tới nay, nhưng có người 2 ngày chưa nộp được hồ sơ, cho thấy nhu cầu rất cao”, ông Khởi nêu thực trạng.

Các chuyên gia tham gia hội thảo.

Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, ông Khởi cho rằng điều đầu tiên vẫn là phải hoàn thiện thể chế. Chính phủ vừa ban hành Nghị định 10, từ đó kỳ vọng tháo gỡ vướng mắc cho bất động sản du lịch, giải quyết các vấn đề đấu giá sử dụng đất… Bộ Xây dựng đang báo cáo ký trình Nghị quyết để triển khai ngay đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Theo đại diện Bộ Xây dựng, cơ quan quản lý tài chính cần điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tiền tệ, khơi thông dòng vốn tín dụng phục vụ phát triển kinh tế xã hội. Doanh nghiệp cũng cần phải nhìn nhận lại và điều chỉnh, về cấu trúc quản trị cũng như cơ cấu sản phẩm; đặc biệt là xác định lại chiến lược đầu tư. Thực tế, có doanh nghiệp đầu tư dàn trải quá nhiều nên khi dòng vốn ách tắc dẫn đến khó khăn lớn.

Ngoài ra, ông Khởi đề xuất các địa phương nên gặp gỡ lắng nghe doanh nghiệp nhiều hơn. Đây chính là một trong các yêu cầu tại Nghị quyết 33 của Chính phủ, tuy nhiên thời gian qua vẫn chưa nhiều địa phương thực hiện.

Tín dụng tăng trưởng đều nhưng sản phẩm lại không có

Tại hội thảo do Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức, ông Nguyễn Anh Tuấn – Phó Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ KH&ĐT) cho biết, khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) được coi là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế; còn bất động sản luôn là ngành kinh tế mũi nhọn với sức tăng trưởng ổn định và bền vững tại Việt Nam.

Theo ông Tuấn, không chỉ bất động sản công nghiệp mà cả các phân khúc nhà ở, nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe… cũng đang là thỏi nam châm thu hút các nhà đầu tư ngoại. Thu hút FDI cả nước đến nay đạt hơn 440,5 tỷ USD, trong đó đầu tư vào lĩnh vực bất động sản đạt 66,4 tỷ USD, chiếm 15,1% tổng vốn đầu tư.

Nhìn lại những năm qua, thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản có xu hướng tăng trưởng rất rõ rệt. Từ mức tổng vốn đầu tư đạt 671 triệu USD vào năm 2010, thì đến năm 2018 đã tăng lên gấp gần 10 lần, đạt 6,61 tỷ USD, chiếm 18,6% tổng vốn đăng ký của cả nước. Nhiều dự án FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản có quy mô lên đến hàng tỷ USD như Hồ Tràm tại Bà Rịa - Vũng Tàu; Thành phố thông minh tại Hà Nội; Khu đô thị Nam Thăng Long, Hà Nội…

Mặc dù vậy, theo ông Tuấn, vẫn còn những vướng mắc cản trở dòng vốn FDI vào bất động sản. Điển hình là thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư, xây dựng, đấu thầu… vô cùng phức tạp, dẫn đến việc thực hiện dự án bị kéo dài. Đây là một trong những vấn đề gây vướng mắc nhất khi thu hút FDI.

Hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản còn chưa đồng bộ, rõ ràng, sửa đổi không kịp thời. Như quy định về condotel (căn hộ và khách sạn), officetel (văn phòng và khách sạn) đến nay gần như vẫn chưa được giải quyết đáng kể.

Sức khỏe của doanh nghiệp Việt Nam cũng là vấn đề. Quý 1/2023, doanh nghiệp đăng ký mới thấp hơn doanh nghiệp quay trở lại. Trong số các doanh nghiệp quay trở lại này thì lĩnh vực bất động sản giảm 17% so với cùng kỳ. Tín dụng tăng trưởng đều nhưng sản phẩm lại không có, dẫn đến việc đi vay để "chữa bệnh" chứ không phải phát triển thị trường.

Bất động sản không phải là mạch máu thông thường mà là động mạch phát triển, làm sao chúng ta lành mạnh hóa việc thu hút dòng vốn vào thị trường này là một trong những vấn đề cốt lõi. Đối với người dân, an cư là yếu tố hàng đầu, sau đó mới lạc nghiệp, nên thị trường bất động sản phải phục hồi thì nền kinh tế mới có thể phục hồi. Một sự thay đổi chậm sẽ phải trả giá bằng sự thụt lùi tăng trưởng. Ông Nguyễn Anh Tuấn – Phó Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài

Từ những bất cập trên, ông Nguyễn Anh Tuấn cho rằng cần tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định về pháp lý về thị trường bất động sản, đặc biệt là loại hình bất động sản mới (thành phố thông minh, bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản kết hợp với chăm sóc sức khỏe, condotel, officetel...) phù hợp với thông lệ quốc tế.

Các cơ quan quản lý cần điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tiền tệ, đáp ứng nhu cầu dòng vốn tín dụng phục vụ phát triển thị trường bất động sản. Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ thị trường bất động sản.

Để thu hút tốt nguồn vốn FDI, ông Tuấn nhấn mạnh việc thực hiện nghiêm túc và hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho các dự án FDI vào lĩnh vực bất động sản, nhằm lựa chọn các dự án có chất lượng phù hợp, tránh dự án đầu tư ảo, dự án chậm triển khai.

“Covid-19 xảy ra khiến thay đổi nhận thức, dẫn tới một cách tiếp cận mới trong thu hút FDI, với yếu tố quan trọng nhất là môi trường an toàn và dư địa cho phát triển thay vì chỉ chú trọng lợi nhuận. Trong khi đó, Việt Nam là điểm hấp dẫn với một nền kinh tế duy trì mức độ tăng trưởng dương 3% giai đoạn Covid-19”, ông Tuấn cho biết.