Nhiều phân khúc hứa hẹn phục hồi

Theo khảo sát của TS. Cấn Văn Lực, kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, bất chấp ảnh hưởng của đại dịch COVID-19, giá bất động sản trong năm 2021 không những không giảm mà còn tăng từ 5-9%, đặc biệt giá thuê bất động sản khu công nghiệp tăng 3-18% tùy địa phương. Cũng theo TS. Lực, triển vọng thị trường bất động sản năm 2022 về cơ bản là sáng sủa, dòng vốn đổ vào vẫn trên đà tăng lên, cả vốn trong nước và vốn FDI.

Ở một góc nhìn tương tự, TS. Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) nhận định với Mekong Asean: “Triển vọng tăng trưởng của thị trường bất động sản năm 2022 rất tốt”.

Lý giải về nhận định này, vị chuyên gia kinh tế cho biết 3 nhóm lĩnh vực bất động sản có kỳ vọng phục hồi, thậm chí tăng trưởng trong năm nay là bất động sản công nghiệp, bất động sản nhà ở tầm giá thấp, trung bình và bất động sản du lịch.

“Trước hết bất động sản công nghiệp là lĩnh vực có tiềm năng tăng trưởng cực kỳ tốt trong thời gian tới do triển vọng dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) rất mạnh, vốn đầu tư trong nước cũng rất mạnh. Về bất động sản nhà ở, trong thời gian vừa qua chủ yếu phát triển bất động sản cao cấp, vì thế nhu cầu ở thực của người dân rất lớn. Nhu cầu bất động sản nhà ở tầm trung và giá thấp dự kiến sẽ được tháo gỡ trong thời gian tới”, TS. Thịnh cho hay.

Phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng được kỳ vọng có cơ hội phục hồi khi du lịch, hàng không được vực dậy trở lại. “Bất động sản du lịch dịch vụ thì có lẽ trước mắt sẽ phát triển ở trung tâm như Phú Quốc, Thừa Thiên Huế, Đà Nẵng, Nha Trang…, hiện đang là những nơi được quy hoạch phát triển du lịch mạnh mẽ”, vị chuyên gia kinh tế nói thêm.

“Triển vọng tăng trưởng của thị trường bất động sản năm 2022 rất tốt”.

TS. Đinh Trọng Thịnh

Trong khi đó, Chứng khoán VNDirect cho rằng về phía cầu, bất động sản nhà ở sẽ là phân khúc sôi động nhất trong năm nay nhờ 3 nguyên nhân chính: Đà phục hồi trên diện rộng của nền kinh tế thúc đẩy sự phục hồi nhu cầu bất động sản nhà ở, lãi suất vay mua nhà tiếp tục duy trì ở mức thấp ít nhất tới cuối quý II/2022 và cuối cùng là động lực từ phát triển cơ sở hạ tầng, đặc biệt qua các gói đầu tư cơ sở hạ tầng quy mô rất lớn trong Chương trình phục hồi phát triển kinh tế - xã hội mà Quốc hội vừa thông qua.

Còn trong phân khúc bất động sản công nghiệp, VNDirect chỉ ra tiềm năng lớn khi diện tích đất khu công nghiệp ở phía Nam có thể tăng hơn 3.500 ha trong năm nay, cũng như hiệu ứng lan tỏa từ các dự án đầu tư công cơ sở hạ tầng đang và sắp được triển khai như các dự án thành phần cao tốc Bắc - Nam giai đoạn 2, đường cao tốc Trung Lương – Mỹ Thuận và giai đoạn 1 của dự án sân bay quốc tế Long Thành.

Ngoài ra, nguồn cung nhà kho và nhà xưởng xây dựng sẵn sẽ tiếp tục thu hút dòng vốn trong năm nay do vốn đầu tư mạnh mẽ từ khu vực trong và ngoài nước.

Đánh giá của giới chuyên gia, nghiên cứu nhìn chung đều cho thấy triển vọng sáng sủa của thị trường bất động sản trong năm 2022, song hành với tiềm năng phục hồi mạnh mẽ của nền kinh tế. Ngay cả khi cổ phiếu bất động sản liên tục nằm sàn, trong trạng thái “trắng bên mua” nhiều phiên sau thông tin Tân Hoàng Minh bỏ cọc lô đất vàng Thủ Thiêm; nhận định về triển vọng tích cực cho lĩnh vực bất động sản trong năm 2022 vẫn được duy trì.

“Vụ việc Tân Hoàng Minh có thể làm cho thị trường bất động sản tự nhiên có những nhiễu loạn, phát triển không đúng hướng, chẳng hạn giá bất động sản tăng một cách khó kiểm soát, từ đó làm cho lĩnh vực bất động sản chững lại, thậm chí đóng băng trong một thời gian. Người bán sợ bán hớ, người mua cũng sợ mua hớ vì bỗng dưng giá đất tăng vọt vài chục phần trăm, khiến giao dịch đình trệ. Tuy nhiên, đó chỉ là vấn đề tạm thời và rồi sẽ qua, không có gì ghê gớm cả”, TS. Đinh Trọng Thịnh đánh giá.

Có khả năng mặt bằng giá trên thị trường bất động sản cũng như quanh khu vực này không thể quay lại thời điểm trước vụ việc, tuy nhiên nhìn chung giá vẫn hạ nhiệt tạo điều kiện cho thị trường phục hồi mạnh mẽ hơn trong năm 2022, vị chuyên gia kinh tế cho biết thêm.

Uốn nắn dòng vốn đi đúng hướng

Trao đổi với Mekong Asean, TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia cảnh báo nguồn cung khan hiếm trong khi dòng vốn đổ vào thị trường tiếp tục tăng, tình trạng đầu cơ chờ giá phổ biến sẽ đưa mặt bằng giá bất động sản tiếp tục tăng trong năm 2022.

“Thị trường bất động sản dự báo sẽ kích lập mặt bằng giá mới, chủ yếu ở phân khúc đất nền và nhà ở. Mức tăng giá không còn theo kiểu nhảy vọt 100-200%, cá biệt 300% theo kiểu đầu cơ tâm lý như thời gian qua, mà tăng ổn định hơn, vững chắc hơn. Tuy nhiên, tình trạng đầu cơ chờ tăng giá vẫn có thể là mầm mống dẫn đến rủi ro bong bóng bất động sản trong trung hạn", TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định.

Lượng cung và số giao dịch bất động sản nhà ở đã giảm mạnh trong quý II và quý III/2021 và được nhận định sẽ tiếp tục khan hiếm trong năm 2022

Nguy cơ từ dòng vốn quá lớn đổ vào thị trường trong bối cảnh nguồn cung thắt chặt cũng là mối quan ngại của Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) Nguyễn Văn Đính.

Theo ông Đính, dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản tăng vọt trong 2 năm qua - nhưng chủ yếu là vốn mang tính chất ngắn hạn của các nhà đầu tư ngoài ngành với mục đích đầu tư tài chính bằng hàng hóa bất động sản - đang gây ra hiện tượng cầu ảo cầu ảo. Kết hợp với giá tăng ảo, điều này dẫn đến hiện tượng thị trường nổi bong bóng và hoạt động giao dịch kém đi.

“Khi dòng tiền vào thị trường không để phát triển bất động sản bền vững ổn định, ví dụ như phát triển các hệ thống hạ tầng giao thông, hạ tầng dịch vụ phục vụ phát triển kinh tế mà chỉ để sinh lợi thông qua hoạt động thị trường tài chính ngắn hạn thì rõ ràng không phải bản chất của thị trường bất động sản… Tôi đồng tình rằng khi có quá nhiều nguồn vốn vào thị trường thì hệ lụy thị trường ảo, giá ảo và nguy cơ bong bóng, khủng hoảng luôn luôn tiềm ẩn”, Phó Chủ tịch VNREA cho hay.

Từ đó, ông Nguyễn Văn Đính đề nghị Chính phủ, các cơ quan hữu quan có giải pháp, chính sách uốn nắn dòng vốn đi đúng hướng, đừng đổ vào những ngành nghề có nguy cơ tạo bong bóng.

Trước đó, Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính đã có một số động thái yêu cầu kiểm soát chặt chẽ dòng vốn vào thị trường bất động sản qua kênh tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp.

"Tôi đồng tình rằng khi có quá nhiều nguồn vốn vào thị trường thì hệ lụy thị trường ảo, giá ảo và nguy cơ bong bóng, khủng hoảng luôn luôn tiềm ẩn".

Phó Chủ tịch VNREA Nguyễn Văn Đính