TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế Trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia phát biểu tại sự kiện. Ảnh: Thảo Ngân - Mekong ASEAN.

Nhiều trợ lực cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển

Trình bài tham luận “Triển vọng thị trường bất động sản trong kỷ nguyên mới” tại Diễn đàn bất động sản mùa xuân lần thứ V do Hiệp hội bất động sản Việt Nam tổ chức ngày 19/2, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế Trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho biết hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam đang có những dấu hiệu phục hồi tích cực. Điều này được thể hiện qua một số yếu tố:

Thứ nhất, GDP hoạt động kinh doanh bất động sản năm 2024 tăng 3,34% so với năm 2023 và ngành xây dựng cũng chứng kiến sự tăng trưởng đáng kể với mức tăng 7,78% vào năm 2024.

Thứ hai, nguồn cung nhà ở thương mại mới cũng tăng lên trong giai đoạn 2021 - 2024. Thị trường bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng vẫn còn nhiều khó khăn nhưng condotel đã có những tín hiệu tích cực. Với đất nền, lượng giao dịch vừa qua rất tích cực và phục hồi tốt hơn nhiều so với giai đoạn 2021.

Số lượng khu công nghiệp (KCN) trên cả nước đã tăng từ 397 KCN vào năm 2021 lên 431 KCN trong năm 2024, trong đó, số lượng KCN đang hoạt động chiếm 71%, tương đương 301 KCN. Tỷ lệ lấp đầy của các KCN cũng có xu hướng tăng.

Tuy nhiên, chuyên gia này cũng chỉ ra rằng thị trường bất động sản cũng đối mặt với những thách thức như lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản niêm yết giảm 1,5%; cổ phiếu giảm 1,9%; thị trường vẫn còn tồn tại những vướng mắc, nổi bật là hiện tại giá nhà ở tăng cao xuất phát từ nhiều nguyên nhân.

6 nguyên nhân khiến giá nhà ở tăng cao

Phân tích các nguyên nhân giá nhà ở tăng cao, theo TS. Cấn Văn Lực có 6 nguyên nhân chính gồm:

Thứ nhất, vướng mắc pháp lý và tâm lý sợ trách nhiệm vừa qua khiến nguồn cung khan hiếm.

Thứ hai, chi phí đầu vào cao (trong đó có tiền thuê đất/sử dụng đất, đền bù – giải phóng mặt bằng chi phí tài chính, vật liệu xây dựng, đầu tư xây dựng…).

Thứ ba, cung - cầu còn mất cân đối do cấp phép dự án ít nên các doanh nghiệp chủ yếu đầu tư phân khúc nhà ở cao cấp làm mặt bằng giá bình quân tăng lên trong khi khan hiếm phân khúc trung cấp và vừa túi tiền (bao gồm cả nhà ở xã hội).

Thứ tư, tình trạng “thổi giá”, “làm giá”, “té nước theo mưa” còn diễn ra, khiến giá bất động sản neo cao, tăng ảo so với giá trị thật, trong đó có các vụ việc đấu giá đất, cò mua nhà ở xã hội trong thời gian qua.

Thứ năm, tình trạng “đầu cơ” vẫn phổ biến, theo khảo sát 600 người năm 2024 của Batdongsan.com.vn, có 86% người mua bất động sản nắm giữ dưới 1 năm.

Thứ sáu, chưa đánh thuế bất động sản, trong khi đó thuế chuyển nhượng và cho thuê bất động sản khá thấp.

Bên cạnh đó còn một số nguyên nhân khác như vướng mắc tính tiền sử dụng đất tại nhiều địa phương và dự án; vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng; M&A các dự án còn khó khăn do chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính; đấu giá tiền sử dụng đất còn bất cập; cách làm nhà ở xã hội còn có lúng túng, hướng đi chưa rõ ràng, nguồn vốn cho nhà ở xã hội vẫn cần được quan tâm.

Theo ông Lực, giá nhà cao đang gây ra nhiều hệ lụy, mức độ tiếp cận nhà ở của người dân Việt Nam ngày càng xa vời khi phải mất 23,7 năm một hộ gia đình có thu nhập trung bình mới có thể tiếp cận nhà ở, người dân cũng chưa xuống tiền vay mua nhà do giá cao.

Vốn tín dụng cho vay bất động sản năm tăng khoảng 12-13%, bao gồm cho vay đầu tư kinh doanh và cho vay nhà ở. Trong đó, cho vay kinh doanh bất động sản tăng 18%, cho vay nhà ở tăng khoảng 6,5%, chưa bằng một nửa nên người dân chưa xuống tiền vay mua nhà do giá cao.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế Trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia.

6 giải pháp hạ nhiệt giá nhà ở

Để người dân sớm được tiếp cận nhà ở, ổn định cuộc sống, chống lãng phí nguồn lực đất đai mở đường cho kỷ nguyên mới của thị trường bất động sản, ông Lực đề xuất 6 giải pháp kéo giảm giá nhà ở gồm:

Giải pháp đầu tiên và quan trọng nhất là quyết tâm chống lãng phí, nhất là trong lĩnh vực đất đai, bất động sản, tài sản công và đầu tư công. Việc xử lý triệt để dự án tồn đọng, kiểm soát chặt chẽ nguồn lực đất đai, sẽ tạo ra động lực tăng trưởng kinh tế cũng như giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch hơn, tăng nguồn cung ra thị trường kéo giảm giá nhà ở.

Thứ hai, chính quyền địa phương cần có những biện pháp can thiệp kịp thời với những khu vực giá nhà, đất tăng nóng, nếu giá bất động sản tăng quá 20% một cách bất hợp lý thì chính quyền địa phương cần vào cuộc.

Thứ ba, chấn chỉnh các hành vi "thổi giá", "làm giá", đầu cơ, "làm nóng" các dự án bất động sản như đã xảy ra tại một số địa phương thời gian qua, nhất là trong khâu đấu giá đất. Đặc biệt, địa phương hay nhà đầu tư xảy ra vi phạm trong công tác đấu giá đất thì phải xử lý bằng chế tài thật nặng để răn đe.

Thứ tư, cần sớm đưa các Luật, nghị định, nghị quyết của Quốc hội đã ban hành thời gian qua vào cuộc sống, triển khai các văn bản hướng dẫn Luật. Các địa phương cần nhanh chóng công bố bảng giá đất mới, chủ động hơn trong việc định giá đất, phê duyệt dự án để cắt giảm chi phí, thời gian chờ đợi cho doanh nghiệp.

Thứ năm, cơ quan quản lý Nhà nước cần có biện pháp hỗ trợ doanh nghiệp kiểm soát chi phí đầu vào như vật liệu xây dựng, trong đó Bộ Xây dựng cần nhanh chóng ban hành định mức về giá nguyên vật liệu để doanh nghiệp lấy làm căn cứ kịp thời triển khai hay các chi phí không chính thức trong lĩnh vực đất đai, bất động sản để giảm bớt chi phí, chống lãng phí đất đai.

Cuối cùng, các doanh nghiệp bất động sản cần tiếp tục tái cấu trúc hoạt động, đồng thời kiểm soát chặt chẽ rủi ro dòng tiền và nợ đáo hạn nhằm đảm bảo sự ổn định tài chính.

Bên cạnh đó cần đa dạng hóa nguồn vốn, sản phẩm, trong đó ưu tiên các sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền. "Doanh nghiệp nên chủ động tìm hiểu và tiếp cận các chương trình, gói hỗ trợ, đặc biệt là các chính sách về nhà ở xã hội, đầu tư hạ tầng, cũng như các nghị quyết mới từ Trung ương, Quốc hội và Chính phủ," ông Lực khuyến khích.

Chuyên gia Cấn Văn Lực cũng kiến nghị thành lập quỹ phát triển nhà ở xã hội và Chính phủ cho phép phát hành trái phiếu để thị trường có lượng vốn dài hạn, bền vững để phát triển loại hình nhà ở này.