Ảnh minh họa: Thảo Ngân - Mekong ASEAN.

Thể chế hoàn thiện tạo nền cho giai đoạn mới

Phát biểu tại Diễn đàn “Thị trường bất động sản giai đoạn mới - Trao chứng nhận Dự án đáng sống 2025” tổ chức ngày 25/12, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhận định thị trường bất động sản đang đứng trước một giai đoạn chuyển pha quan trọng, với nền tảng thể chế ngày càng hoàn thiện và nhiều động lực mới được hình thành.

Bất động sản là lĩnh vực có vai trò lớn đối với phát triển kinh tế - xã hội, khi ngành xây dựng và bất động sản những năm gần đây chiếm khoảng 11% GDP. Không chỉ đóng góp trực tiếp cho tăng trưởng, lĩnh vực này còn tác động sâu rộng tới quá trình đô thị hóa, phát triển hạ tầng và cải thiện điều kiện sống của người dân.

Trong thời gian qua, công tác hoàn thiện thể chế được xem là điểm sáng nổi bật. Hàng loạt đạo luật quan trọng liên quan trực tiếp đến bất động sản như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng đã được sửa đổi, bổ sung. Cùng với đó, hệ thống nghị định, văn bản hướng dẫn từng bước được hoàn thiện, tạo hành lang pháp lý đồng bộ hơn cho thị trường, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh thông tin tại sự kiện do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức.

Tuy nhiên, ông cũng thẳng thắn nhìn nhận quá trình triển khai vẫn còn nhiều vướng mắc. Trước thực tế này, Chính phủ và Quốc hội tiếp tục ban hành các cơ chế mới nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn, trong đó có Nghị quyết 171 về phát triển nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất và Nghị quyết 254 tháo gỡ vướng mắc trong xác định giá đất – một khâu then chốt đang ảnh hưởng tới tiến độ nhiều dự án.

Nhà ở xã hội được kỳ vọng tạo lực đỡ cho thị trường

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho rằng là động lực cho thị trường bất động sản trong năm 2026 là việc phát triển nhà ở xã hội nhằm xử lý tình trạng lệch pha cung - cầu kéo dài nhiều năm qua, đặc biệt là sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh. Ảnh: Thảo Ngân - Mekong ASEAN.

Theo Bộ Xây dựng, đến nay cả nước có 698 dự án nhà ở xã hội đang triển khai, với quy mô khoảng 657.441 căn hộ. Trong đó, 193 dự án đã hoàn thành, 200 dự án đang xây dựng và 305 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư. Tính riêng năm 2025, cả nước hoàn thành hơn 102.600 căn nhà ở xã hội, vượt kế hoạch đề ra.

Thứ trưởng cho biết, năm 2026 dự kiến thị trường sẽ được bổ sung khoảng 160.000 căn nhà ở xã hội. Việc tăng mạnh nguồn cung nhà ở giá phù hợp được kỳ vọng sẽ góp phần điều tiết mặt bằng giá bất động sản theo cơ chế thị trường, thay vì phụ thuộc vào các biện pháp hành chính.

Song song với nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng cũng đang nghiên cứu các cơ chế thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp, nhằm mở rộng thêm phân khúc sản phẩm, đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân.

Vẫn còn 2991 dự án gặp khó khăn, tồn đọng

Để tiếp tục bổ sung nguồn cung ra thị trường, Thứ trưởng cho biết công tác tháo gỡ các dự án bất động sản tồn đọng tiếp tục được xác định là nhiệm vụ trọng tâm trong thời gian tới. Chính phủ đã thành lập Ban Chỉ đạo 751 và ban hành Nghị quyết 170 nhằm xử lý các dự án đã có kết luận thanh tra nhưng chậm triển khai.

Theo báo cáo, hiện cả nước còn khoảng 2.991 dự án gặp khó khăn, trong đó 326 dự án thuộc diện áp dụng cơ chế theo Nghị quyết 170 và 898 dự án đang được rà soát theo chuyên đề của Thanh tra Chính phủ và thanh tra địa phương. Trên cơ sở kết luận thanh tra, Trung ương cho phép nguyên tắc tháo gỡ, hoàn chỉnh hồ sơ để các dự án đủ điều kiện tiếp tục triển khai. Những giải pháp này bước đầu mang lại kết quả tích cực, khi nhiều dự án “đắp chiếu” trong thời gian dài đã được khởi động lại và triển khai khẩn trương.

Thứ trưởng khẳng định, trong thời gian tới, các dự án này sẽ từng bước được tháo gỡ, bổ sung nguồn cung cho thị trường và khơi thông nguồn lực cho phát triển.

Với những nỗ lực trên cùng sự đồng hành của doanh nghiệp và người dân, Thứ trưởng bày tỏ niềm tin rằng thị trường bất động sản năm 2026 sẽ có nhiều chuyển biến tích cực. Nguồn cung được kỳ vọng gia tăng, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có giá phù hợp; các địa phương tiếp tục tháo gỡ dự án khó khăn, phê duyệt dự án mới theo chương trình phát triển, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của thị trường và người dân.

Nhà ở xã hội vẫn “vướng” từ cơ chế đến vốn vay

Dù Chính phủ xác định tháo gỡ dự án tồn đọng và đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội là giải pháp trọng tâm nhằm bổ sung nguồn lực cho thị trường, nhưng trong thực tiễn triển khai, một số doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội cho biết vẫn đang gặp một số vướng mắc, ảnh hưởng đến tiến độ và hiệu quả dự án.

Chia sẻ tại diễn đàn về những vướng mắc của doanh nghiệp khi làm nhà ở xã hội, ông Bùi Ngươn Phong, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Lê Phong - chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội Tân Đông Hiệp tại phường Dĩ An, TP HCM cho biết, dù Luật Nhà ở 2023 đã cho phép chuyển đổi 20% quỹ nhà ở xã hội dành cho thuê sang bán hoặc cho thuê mua nhằm tăng nguồn cung và hỗ trợ doanh nghiệp thu hồi vốn, song việc triển khai quy định chuyển tiếp này trên thực tế vẫn chậm, thủ tục còn phức tạp.

Ông Bùi Ngươn Phong, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Lê Phong. Ảnh: BTC.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp phản ánh quy định lợi nhuận tối đa 10% đối với dự án nhà ở xã hội là không còn phù hợp, bởi chi phí đầu vào tăng mạnh và thời gian triển khai kéo dài khiến lợi nhuận thực tế của chủ đầu tư bị giảm đáng kể. Do đó, doanh nghiệp đề xuất cơ quan ban ngành xem xét và nâng mức lợi nhuận đối với dự án nhà ở xã hội lên 15 - 20% tổng chi phí đầu tư xây dựng, việc này cũng sẽ thu hút thêm nhiều nhà đầu tư đến với nhà ở xã hội.

Liên quan đến chi phí quản lý và bán hàng, ông Phong cho rằng quy định khống chế mức tối đa 2% tổng chi phí đầu tư là quá thấp so với thực tế, khi các dự án nhà ở xã hội phát sinh nhiều chi phí cho bán hàng, quản lý và thủ tục hành chính hơn so với dự án thông thường. Vì vậy, doanh nghiệp đề xuất các cơ quan xem xét và nâng mức trần đối với các chi phí nêu trên lên 12% tổng chi phí đầu tư xây dựng.

Ông Phong cũng bày tỏ, việc tiếp cận các gói tín dụng ưu đãi để xây nhà ở xã hội, trong đó có gói 120.000 tỷ đồng còn gặp nhiều khó khăn; cách xác định tiền đất và chi phí giải phóng mặt bằng chưa thống nhất giữa các địa phương. Ngoài ra, dù điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội đã được nới lỏng, thời gian thẩm định, xét duyệt hồ sơ vẫn kéo dài, ảnh hưởng đến tiến độ đưa sản phẩm ra thị trường.

Từ thực tế này, doanh nghiệp kiến nghị sớm chuẩn hóa thủ tục đặc thù, hoàn thiện cơ chế về lợi nhuận, chi phí và tín dụng để tạo điều kiện đẩy nhanh phát triển nhà ở xã hội, hướng tới mục tiêu một triệu căn nhà ở xã hội theo đề án của Chính phủ.