Ảnh minh họa: Quách Sơn/Mekong ASEAN.

Căn hộ chung cư gây "sốt" thị trường Hà Nội trong năm 2024

Tại sự kiện họp báo về tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam quý 4/2024 và triển vọng năm 2025 sáng 8/1 tại Hà Nội, CBRE Việt Nam cho biết, năm 2024 ghi nhận xu hướng trái ngược giữa hai thị trường nhà ở trọng điểm là Hà Nội và TP HCM.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Trưởng bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, nguồn cung mở bán căn hộ chung cư mới tại Hà Nội năm 2024 tăng gấp 3 lần so với năm 2023, vượt 30.900 căn và là nguồn cung mở bán mới theo năm cao nhất kể từ năm 2020 đến nay.

Trong khi đó, nguồn cung căn hộ mở bán mới tại TP HCM thấp nhất kể từ năm 2013, với 5.050 căn, chỉ bằng 1/6 của Hà Nội. Dù vậy, riêng quý cuối năm, TP HCM đã ghi nhận nguồn cung mở bán mới tăng mạnh, gấp 26 lần so với quý 3/2024.

Đáng chú ý, đại diện CBRE Việt Nam chỉ ra, tính đến quý 4/2024, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt mức 72 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì). Giá bán sơ cấp tăng mạnh tới 36% so với cùng kỳ năm 2023 và tăng 12% so với quý 3/2024.

"Đây là mức tăng cao nhất trong vòng 8 năm trở lại đây tại thị trường Hà Nội," ông Kiệt cho hay.

Vị đại diện này cũng cho hay, mặt bằng giá chung cư Hà Nội tăng cao một mặt là do phần lớn nguồn cung mới trong quý này tập trung vào các dự án cao cấp, được phát triển trong các đại đô thị ở Nam Từ Liêm và Gia Lâm vốn đã đi vào hoạt động với một lượng cư dân nhất định.

"Điều này đã dẫn đến việc tăng giá bán sơ cấp cũng như tốc độ bán hàng vượt mức 70% ở các dự án. Đặc biệt, khu vực xa trung tâm như Đông Anh và Văn Giang (tỉnh Hưng Yên) đang ghi nhận sự gia tăng nguồn cung cao cấp, thúc đẩy bởi sự phát triển của các dự án đại đô thị tại các khu vực này," ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt nói.

Trong khi đó, tại TP HCM, căn hộ chung cư hiện có giá bán sơ cấp trung bình khoảng 76 triệu đồng/m2, tăng gần 24% theo năm. Tương tự thị trường Hà Nội, mức tăng này là do hơn 70% nguồn cung mới trong năm tại thành phố là các dự án từ cao cấp đến hạng sang và các dự án mở bán giai đoạn tiếp theo điều chỉnh giá bán tăng từ 10% đến 40% so với giai đoạn trước đó.

"Điển hình có dự án tại khu vực Thủ Thiêm chào bán giai đoạn cuối với giá bán căn hộ chung cư lên đến 490 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, với các ưu đãi từ chủ đầu tư, tỷ lệ hấp thụ của các dự án mở bán mới tại TP HCM đạt trung bình 70% trên số căn mở bán trong quý 4 và cả năm 2024. Trong đó, một số dự án cao cấp đến hạng sang tại khu vực có kết nối thuận tiện với khu trung tâm ghi nhận tỷ lệ bán gần 100% chỉ trong ngày đầu mở bán," ông Kiệt thông tin.

Mặt khác, ở thị trường thứ cấp, mặt bằng giá bán chung cư Hà Nội đang dần đuổi kịp mức giá tại TP HCM, đạt trung bình lần lượt 48 triệu đồng và 49 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì).

Tại Hà Nội, mức tăng giá bán thứ cấp duy trì đà tăng ổn định so với hồi đầu năm, tăng 5% theo quý. So với cùng kỳ năm 2023, giá bán thứ cấp chung cư Hà Nội đã tăng hơn 26% theo năm, là mức tăng theo năm cao nhất ghi nhận được từ trước tới nay.

Trong khi đó, giá bán thứ cấp chung cư tại TP HCM tiếp tục đà tăng nhẹ, tăng trung bình 1% theo quý và tăng 7% theo năm. Đáng chú ý, khi tuyến metro số 1 bắt đầu vận hành thương mại từ cuối tháng 12/2024, đã kéo theo các dự án nằm dọc tuyến, điển hình tại khu vực quận 2 (cũ) và quận 9 (cũ) của TP Thủ Đức, đã ghi nhận giá bán thứ cấp bình quân tăng 2-3% theo quý và tăng gần 15% theo năm.

CBRE Việt Nam đánh giá, trong năm mới 2025, nguồn cung mới căn hộ chung cư tại Hà Nội được kỳ vọng tiếp tục dồi dào, ước đạt hơn 31.000 căn mở bán, cao hơn so với năm 2024. Nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, với sự gia tăng nguồn cung hạng sang. Bên cạnh đó, nguồn cung cũng dự kiến mở rộng ra các khu vực phía Nam (quận Hoàng Mai), phía Đông (quận Long Biên) và phía Tây (huyện Đan Phượng). Sự dồi dào của nguồn cung mới sẽ góp phần duy trì mức tăng trưởng giá bán sơ cấp ổn định, dự kiến tăng trung bình 6-8% mỗi năm.

Các chuyên gia thảo luận tại họp báo. Ảnh: Thu Thảo/Mekong ASEAN.

Nhận định về xu hướng giá ngày một tăng cao của thị trường căn hộ chung cư Hà Nội, ông Trương An Dương, Giám đốc điều hành khu vực phía Bắc và khối bất động sản nhà ở, Công ty Frasers Property Việt Nam cho hay, việc giá tăng cao chịu ảnh hưởng một phần từ việc nhu cầu phát triển mạnh mẽ thời gian vừa qua, trong khi nguồn cung lại hạn hẹp, tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp đến hạng sang.

"Tôi cho rằng, trong thời gian tới, xu hướng tăng cao của giá căn hộ chung cư tại Hà Nội sẽ đi chậm lại. Bởi vì nó chịu ảnh hưởng bởi nguồn cầu. Nhưng nguồn cầu này có thật sự bền vững, phát triển mạnh như thời gian vừa qua hay không? Với mức lương trung bình của người Việt Nam hiện nay và tốc độ tăng giá căn hộ chung cư là 20-30%/năm, thì việc duy trì nguồn cầu ở mức cao như thời gian qua là khó. Chưa kể đến việc kinh tế tăng trưởng nhanh sẽ đi kèm những rủi ro về lạm phát và lãi suất.

Tuy nhiên, chúng ta kỳ vọng trong thời gian tới, thị trường sẽ bổ sung một lượng lớn nguồn cung căn hộ chung cư mới, giúp phần nào hạ nhiệt, ổn định tốc độ tăng giá ở mức trung bình 7-10%/năm," ông Dương nói.

Thị trường nhà đất "nối sóng" chung cư, tiếp tục là điểm sáng năm 2024

Theo đại diện CBRE Việt Nam tại sự kiện sáng 8/1, Hà Nội vẫn là điểm sáng về nguồn cung nhà phố/biệt thự trong năm 2024, với 6.300 căn mở bán mới từ các đợt mở bán tiếp theo của các khu đô thị ở Đông Anh và Hà Đông.

So với năm ngoái, nguồn cung mới trong năm 2024 tại Hà Nội đã tăng gấp đôi. Trong bối cảnh nguồn cung mới vẫn tương đối dồi dào, sức hấp thụ của thị trường nhà phố biệt thự tại Hà Nội duy trì sự ổn định.

Tổng số căn bán được trong cả năm 2024 đã đạt hơn 6.100 căn, tăng hơn 43% so với cùng kỳ năm ngoái. Mặt bằng giá bán nhà phố biệt thự trong quý cuối năm 2024 không có nhiều biến động, với giá bán sơ cấp đạt xấp xỉ 220 triệu đồng/m2 đất (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì), tăng 20% so với năm ngoái. Tại thị trường thứ cấp, giá bán tăng mạnh hơn ở thời điểm cuối năm, đạt 175 triệu đồng/m2 đất và tăng hơn 11% so với cùng kỳ năm ngoái.

Phối cảnh dự án Vinhomes Cổ Loa Đông Anh. Nguồn: Vinhomes.

Trong khi đó tại TP HCM, sau năm 2023, thị trường nhà đất hạn hẹp nguồn cung mở bán mới. Tuy nhiên sang năm 2024, thị trường ghi nhận hơn 230 căn mở bán, gấp 8 lần so với năm trước.

Trái ngược với thị trường Hà Nội, nguồn cung nhà phố biệt thự của TP HCM trong 2 năm gần đây không đến từ các dự án đại đô thị quy mô lớn, nên nguồn cung mới năm 2024 chỉ bằng 10-20% so với giai đoạn 2016 - 2022. Nguồn cung mới lớn nhất trong năm đến từ dự án tại khu Tây (huyện Bình Chánh) mở bán hơn 130 căn từ đầu quý 3; các dự án mở bán mới khác đều có quy mô nhỏ, chỉ khoảng 10 - 50 căn/đợt mở bán.

Với nhu cầu nhà ở duy trì cao, tỷ lệ bán của các dự án mở bán mới trong năm đạt gần 80% trên số căn mở bán. Về mức giá, giá bán sơ cấp của nhà phố biệt thự tại TP HCM đạt 310 triệu đồng/m2 đất tính đến quý 4/2024, tăng 13% theo năm, nhưng đã giảm 1% so với thời điểm quý 2/2024 do có nguồn cung mới giá cao đến 680 - 900 triệu đồng/m2 đất từ các dự án tại khu vực Thủ Thiêm và Phú Mỹ Hưng.

Đại diện CBRE Việt Nam nhận định, những năm tiếp theo tại Hà Nội, bên cạnh nguồn cung từ các đợt mở bán tiếp theo của các dự án hiện hữu, thị trường cũng sẽ ghi nhận nguồn cung từ các dự án đô thị mới tại Đan Phượng, Long Biên và Tây Hồ trong vòng 2-3 năm tới.

Tổng nguồn cung bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội dự kiến vượt 7.000 căn vào năm 2025. Trong khi đó, nguồn cung bất động sản gắn liền với đất tại TP HCM sẽ cải thiện nhờ vào các dự án đô thị mới triển khai ở khu Đông và khu Nam. Nguồn cung mới năm 2025 của thành phố dự kiến đạt khoảng 2.000 căn, gấp 8 lần so với năm 2024.

"Năm 2025 sẽ đánh dấu sự khởi đầu cho một chu kỳ mới của thị trường nhà ở, với nguồn cung phong phú và chất lượng sản phẩm được nâng cao hơn thúc đẩy bởi cạnh tranh gia tăng từ các chủ đầu tư. Thị trường được kỳ vọng sẽ phát triển ổn định và bền vững hơn, khi có thời gian thích nghi với các luật sửa đổi cùng với các thông tư và hướng dẫn thi hành mới. Điều này sẽ tạo ra một môi trường pháp lý rõ ràng, khuyến khích các chủ đầu tư tham gia phát triển dự án, đồng thời mở ra cơ hội cho nhiều người dân có thể tiếp cận và mua nhà dễ dàng hơn".

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam