Thảo luận tại hội trường về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) chiều ngày 28/10, một trong những nội dung được nhiều đại biểu Quốc hội quan tâm là quy định về chuyển nhượng nhà ở xã hội.
Theo dự thảo, trong 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền, nhà ở xã hội chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc người thuộc diện được mua nhà ở xã hội, với giá tối đa bằng giá mua ban đầu. Sau 5 năm, người mua vẫn chỉ được chuyển nhượng cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đã có giấy chứng nhận.
"10 năm đủ dài để khấu hao giá trị căn nhà"
 |
| Đại biểu Trịnh Xuân An - Đoàn Đồng Nai. Ảnh: Media Quốc hội |
Đại biểu Trịnh Xuân An (Đoàn Đồng Nai) cho rằng, các quy định về giá và chuyển nhượng nhà ở xã hội tại dự thảo mới chỉ giải quyết được một phần vấn đề, chưa xử lý dứt điểm tâm lý mua nhà ở xã hội để hưởng lợi từ khoản chênh lệch giá.
Theo ông, chính sách cần bảo đảm hai nguyên tắc: Nhà ở xã hội phải đến đúng đối tượng thụ hưởng và không tạo ra khoản chênh lệch để người mua hưởng lợi từ việc mua đi, bán lại. Từ đó, ông đề xuất hai phương án.
Phương án thứ nhất là kéo dài thời hạn hạn chế chuyển nhượng nhà ở xã hội từ 5 năm lên 10 năm. Sau thời hạn này, người sở hữu được phép bán theo giá thị trường.
Lý giải đề xuất, đại biểu cho rằng khoảng thời gian 10 năm đủ dài để khấu hao giá trị căn nhà và giảm dần tính chất hỗ trợ xã hội. Khi đó, Nhà nước không cần tiếp tục duy trì cơ chế quản lý chuyển nhượng phức tạp.
Phương án thứ hai là giữ nguyên thời hạn 5 năm nhưng sau thời hạn này, nhà ở xã hội chỉ được bán lại cho đối tượng đủ điều kiện hưởng chính sách, thông qua cơ chế giao dịch và Quỹ nhà ở.
Theo ông, việc thiết kế cơ chế chuyển nhượng phù hợp sẽ góp phần giải quyết tình trạng mua nhà ở xã hội với mục đích đầu tư, hưởng chênh lệch giá thay vì phục vụ nhu cầu ở thực.
Chuyển sang cơ chế thương mại thì phải hoàn trả phần ưu đãi Nhà nước
 |
| Đại biểu Trần Văn Lâm - Đoàn Bắc Ninh. Ảnh: Media Quốc hội |
Đại biểu Trần Văn Lâm (Đoàn Bắc Ninh) đánh giá quy định trong dự thảo là hợp lý, góp phần hạn chế việc nhà ở xã hội dần chuyển thành hàng hóa thương mại. Tuy nhiên, ông đề nghị tiếp tục hoàn thiện cơ chế xác định giá bán lại.
Theo ông, nếu căn nhà được mua với giá thấp hơn đáng kể so với giá thị trường nhờ các ưu đãi của Nhà nước nhưng sau một thời gian lại được bán theo giá thị trường, phần ưu đãi có thể trở thành lợi nhuận riêng của người mua lần đầu. Khi đó, Nhà nước vừa mất nguồn lực hỗ trợ, vừa mất một căn nhà trong quỹ nhà ở xã hội.
Ông Lâm đề nghị nghiên cứu cơ chế để nhà ở xã hội được lưu chuyển chủ yếu trong chính hệ thống nhà ở xã hội. Khi không còn nhu cầu sử dụng, người mua có thể bán lại cho Nhà nước, Quỹ nhà ở, chủ đầu tư hoặc người khác đủ điều kiện hưởng chính sách, với mức giá hợp lý do pháp luật quy định. Giá bán lại cần tính đến biến động giá trị đồng tiền, chất lượng còn lại của căn nhà và chi phí cải tạo hợp lý, bảo đảm quyền lợi chính đáng của người bán nhưng không tạo ra lợi nhuận đầu cơ từ ưu đãi của Nhà nước.
Đại biểu cũng đề nghị rà soát chính sách thuế đối với hoạt động chuyển nhượng nhà ở xã hội. Theo ông, nếu giao dịch được thực hiện đúng đối tượng, đúng mức giá pháp luật kiểm soát và không phát sinh lợi nhuận thương mại, cần nghiên cứu cơ chế thuế phù hợp, kể cả miễn thuế thu nhập cá nhân.
Ngược lại, nếu nhà ở xã hội được chuyển sang cơ chế thương mại thì người sở hữu phải hoàn trả phần ưu đãi của Nhà nước và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ như đối với bất động sản thương mại. “Còn là nhà ở xã hội thì áp dụng cơ chế xã hội, mà chuyển sang cơ chế thương mại thì phải hoàn trả phần ưu đãi Nhà nước và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ như đối với bất động sản thương mại,” đại biểu nhấn mạnh.
Đại biểu Thạch Phước Bình (Đoàn Vĩnh Long) đồng tình với mục tiêu duy trì nhà ở xã hội phục vụ đúng nhóm đối tượng chính sách, song cho rằng cần làm rõ nguyên tắc xác định giá bán lại sau 5 năm. Theo ông, nếu cho phép bán hoàn toàn theo giá thị trường, người thuộc diện chính sách có thể không đủ khả năng mua. Ngược lại, nếu khống chế giá quá thấp sẽ hạn chế quá mức quyền tài sản của chủ sở hữu.
Do đó, đại biểu đề nghị nghiên cứu cơ chế để chủ đầu tư, Quỹ nhà ở hoặc tổ chức được Nhà nước giao nhiệm vụ có quyền ưu tiên mua lại, giúp căn nhà tiếp tục được sử dụng cho mục tiêu an sinh một cách minh bạch. Ông cũng đề nghị bổ sung quy định chuyển tiếp đối với những người đã mua nhà ở xã hội theo pháp luật hiện hành, tránh việc áp dụng quy định mới gây bất lợi cho quyền tài sản đã được xác lập hợp pháp.
Chuyển nhượng là nhu cầu chính đáng của người dân
 |
| Đại biểu Tạ Văn Hạ - Đoàn TP Đà Nẵng. Ảnh: Media Quốc hội |
Phát biểu tranh luận về vấn đề chuyển nhượng nhà ở xã hội, đại biểu Tạ Văn Hạ (Đoàn TP Đà Nẵng) đề xuất không quy định thời hạn bán lại nhà ở xã hội, thay vào đó cho phép người mua bán lại cho chủ đầu tư khi không còn nhu cầu sử dụng, để chủ đầu tư tiếp tục bán cho người khác đủ điều kiện hưởng chính sách.
Theo quan điểm của ông, nhà ở xã hội được Nhà nước hỗ trợ nhiều chính sách ưu đãi, trong khi nhu cầu thực tế rất lớn. Tuy nhiên, điều kiện kinh tế, việc làm và nơi công tác của người lao động có thể thay đổi bất cứ lúc nào. Có trường hợp mới ở được 2 năm đã phải chuyển đi do thay đổi công việc hoặc doanh nghiệp phá sản. Vì vậy, việc quy định thời hạn hạn chế chuyển nhượng có thể gây khó khăn cho người mua.
Đại biểu cho rằng cần xây dựng cơ chế bán lại với mức giá hợp lý, tính đến các khoản vay ngân hàng và chi phí của người mua. Đồng thời, việc chuyển nhượng thông qua chủ đầu tư sẽ giúp nhà ở xã hội tiếp tục đến đúng đối tượng, hạn chế tình trạng đầu cơ, trục lợi từ chênh lệch giá giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại.
Cũng tranh luận về vấn đề trên, đại biểu Trần Thị Vân (Đoàn Bắc Ninh) cho rằng, vấn đề quan trọng không phải người mua sở hữu căn nhà trong bao nhiêu năm, mà là khi chuyển nhượng, căn nhà có tiếp tục đến đúng đối tượng hưởng chính sách và có phát sinh hành vi trục lợi hay không.
Bà Vân dẫn thực tế, người lao động có thể phải chuyển nơi công tác, thay đổi hoàn cảnh gia đình hoặc không còn nhu cầu sử dụng nhà chỉ sau vài năm. Nếu buộc phải chờ đủ 5 năm hoặc 10 năm mới được bán, người dân có thể gặp khó khăn trong việc giải quyết nhu cầu chính đáng, dù giao dịch không nhằm mục đích đầu cơ.
Do đó, đại biểu đề nghị cho phép chuyển nhượng nhà ở xã hội ngay trong 5 năm đầu, với hai điều kiện: Người nhận chuyển nhượng phải thuộc đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội và giá bán không vượt quá giá mua trong hợp đồng; có cơ chế kiểm soát giao dịch, ngăn chặn việc thu thêm tiền ngoài hợp đồng để lách quy định về giá.
Đại biểu nhấn mạnh, cần phân biệt giữa người dân chuyển nhượng nhà do nhu cầu thực tế và người lợi dụng chính sách để đầu cơ, trục lợi, thay vì chỉ căn cứ vào thời gian sở hữu để áp dụng chung một cơ chế hạn chế.
