Ảnh minh hoạ: Thảo Ngân - Mekong ASEAN.

"Thị trường bất động sản đang vận hành trong trạng thái “kép”: Vừa chịu tác động mạnh từ các yếu tố vĩ mô, vừa bước vào chu kỳ tái cấu trúc sâu sắc," TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định chung về thị trường bất động sản Việt Nam quý đầu năm 2026 tại toạ đàm bất động sản quý 1/2026: “Biến động vĩ mô & chu kỳ tái cấu trúc" do VARS tổ chức chiều ngày 14/4.

Về vĩ mô, các yếu tố như tỷ giá, lạm phát và đặc biệt là mặt bằng lãi suất vay mua nhà sau giai đoạn ưu đãi liên tục duy trì ở mức cao từ cuối năm 2025 đến hết quý 1/2026. Trong quý 1, lãi suất phổ biến trong khoảng 13 - 15%, trở thành “bộ lọc” với cả nhà đầu tư và người mua ở thực.

Về cấu trúc thị trường, xu hướng phân hóa ngày càng rõ nét. Dòng tiền không còn dàn trải mà đang được cân nhắc kỹ càng các yếu tố ảnh hưởng, xu hướng đầu tư ngày càng chọn lọc vào các dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và đáp ứng nhu cầu ở thực.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS). Ảnh: Thảo Ngân - Mekong ASEAN.

Sự tái cấu trúc cũng thể hiện qua sự phân hóa giữa doanh nghiệp: nhóm có tiềm lực tài chính, quản trị tốt tiếp tục mở rộng quy mô, tăng thị phần thông qua phát triển dự án, mua bán – sáp nhập và tích lũy quỹ đất; trong khi doanh nghiệp nhỏ, yếu buộc phải thu hẹp hoạt động hoặc rút lui.

Số liệu trong quý 1/2026 cho thấy, cả nước có 1.563 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, tăng 54% so với cùng kỳ năm trước, với tổng vốn đăng ký tăng tới 128%. Tuy nhiên, số doanh nghiệp giải thể cũng tăng gấp đôi, phản ánh quá trình sàng lọc đang diễn ra ngày càng rõ nét.

Nguồn cung tăng mạnh nhưng cơ cấu thị trường đang dịch chuyển

Về nguồn cung, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cho biết: "Toàn thị trường có khoảng 52.000 sản phẩm nhà ở thương mại mở bán trong quý 1/2026, trong đó nguồn cung mới đạt 38.000 sản phẩm, giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn gấp 2,5 lần cùng kỳ 2025. Căn hộ chung cư tiếp tục chiếm ưu thế với 67% tổng nguồn cung".

Nguồn cung đang mở rộng ra khu vực vùng ven và các đô thị mới, gắn với các dự án quy mô lớn, phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD). Miền Trung chiếm 26% nguồn cung mới, nổi lên là điểm sáng của thị trường.

Cơ cấu sản phẩm có sự dịch chuyển khi căn hộ cao cấp chiếm 53% (tăng 29% so với quý trước), căn hộ trung cấp chiếm 27%, trong khi phân khúc sang trọng và siêu sang giảm còn khoảng 20%.

Phân khúc căn hộ giá 2 - 3 tỷ đồng tiếp tục khan hiếm. Trong bối cảnh đó, nhà ở xã hội với hơn 7.000 sản phẩm đủ điều kiện mở bán đang trở thành nguồn bổ sung quan trọng, góp phần đáp ứng nhu cầu ở thực và ổn định thị trường.

Giá sơ cấp neo cao, thị trường thứ cấp điều chỉnh cục bộ

Phân tích về diễn biến giá, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, cho biết, trên thị trường sơ cấp, giá bán tiếp tục duy trì ở mức cao và tăng nhẹ do chi phí đầu vào (đất đai, tài chính, vật liệu) gia tăng.

Ngược lại, thị trường thứ cấp bắt đầu xuất hiện điều chỉnh cục bộ. Thanh khoản không còn phụ thuộc chủ yếu vào mức giá, mà ngày càng gắn với nhu cầu ở thực và khả năng tạo dòng tiền, cho thấy xu hướng định giá bất động sản theo giá trị thực.

Theo VARS, sau Tết Nguyên đán và trong bối cảnh lãi suất còn cao, tâm lý người mua trở nên thận trọng hơn. Tại Hà Nội, giá thứ cấp giảm nhẹ, giá giao dịch linh hoạt hơn so với giá chào bán, thời gian chốt giao dịch kéo dài. Một bộ phận nhà đầu tư đã điều chỉnh kỳ vọng giá để cải thiện dòng tiền.

Trong khi đó, tại TP HCM và Đà Nẵng, giá sơ cấp vẫn tăng lần lượt khoảng 2% và 4% theo quý, chủ yếu do kỳ vọng tích cực về quy hoạch, hạ tầng và dư địa tăng giá trong trung – dài hạn.

Thanh khoản giảm nhẹ nhưng chưa rơi vào trạng thái đóng băng

VARS cho biết, thị trường ghi nhận khoảng 24.000 giao dịch trong quý I/2026; tỷ lệ hấp thụ nguồn cung sơ cấp đạt 47%, tương đương hơn 22.000 giao dịch. So với quý trước, thanh khoản giảm nhẹ, một phần do trùng kỳ nghỉ Tết Nguyên đán.

Dù vậy, mức hấp thụ vẫn được đánh giá khả quan nhờ nhu cầu ở thực duy trì và các chính sách bán hàng linh hoạt từ chủ đầu tư. Trong bối cảnh lãi suất còn cao và tâm lý thận trọng gia tăng, thị trường chuyển sang trạng thái giao dịch có chọn lọc, thay vì đóng băng.

Báo cáo về giao dịch trên thị trường bất động sản quý 1/2026 của VARS. Ảnh: Thảo Ngân - Mekong ASEAN.

Hành vi người mua cũng thay đổi rõ rệt, ưu tiên sản phẩm có pháp lý minh bạch, đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác dòng tiền. Thanh khoản vì vậy ngày càng gắn với giá trị sử dụng thực tế thay vì chỉ phụ thuộc vào mức giá.

Xét theo phân khúc, căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường, chiếm 69% tổng giao dịch; tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 60% nguồn cung mới, tương đương gần 15.000 giao dịch. Dù giảm so với quý trước, phân khúc này vẫn cho thấy sức cầu ổn định từ nhu cầu ở thực.

Nhìn lại tổng thể, thị trường bất động sản quý 1/2026 đang bước vào một trong những giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ nhất trong nhiều năm trở lại đây. Quá trình này không chỉ xuất phát từ các yếu tố nội tại của thị trường mà còn chịu tác động trực tiếp từ các biến số vĩ mô như lãi suất, tỷ giá, áp lực lạm phát và những bất ổn địa chính trị toàn cầu. Tuy nhiên, chính trong quá trình sàng lọc đó, cấu trúc thị trường đang dần được tái định hình theo hướng chất lượng, an toàn và bền vững hơn.

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes

Lãi suất vẫn là biến số quyết định

Tại phiên thảo luận, TS. Trần Xuân Lượng nhận định chính sách tiền tệ, đặc biệt là lãi suất, tiếp tục là yếu tố tác động nhanh và trực tiếp nhất tới thị trường bất động sản.

"Giai đoạn gần đây, lãi suất cho vay từng lên 14 - 15% nếu không điều hành linh hoạt, thị trường có thể lặp lại kịch bản 2011 - 2013, khi lãi suất 18 - 20% khiến bất động sản gần như đóng băng. Việc giảm lãi suất không chỉ khơi thông dòng vốn mà còn góp phần ổn định tâm lý nhà đầu tư," ông Lượng nói.

Xu hướng lãi suất huy động & cho vay Q1/2026. Ảnh: Thảo Ngân - Mekong ASEAN.

Về phía doanh nghiệp, bà Nguyễn Thị Hương Lan, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc CTCP Đầu tư Bảo Hưng, cho biết áp lực hiện nay là lãi suất vay vốn cho dự án vẫn cao, trong khi ngân hàng không thông báo mức lãi suất cố định, khiến doanh nghiệp gặp khó trong việc cam kết các chương trình hỗ trợ lãi suất cho khách hàng.

Doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh chiến lược, tự cân đối dòng tiền, giảm phụ thuộc vào ngân hàng và áp dụng các chính sách thanh toán linh hoạt hơn cho khách hàng, chẳng hạn mô hình thanh toán 1% mỗi tháng. Đồng thời, doanh nghiệp cần tập trung vào các dự án phục vụ nhu cầu ở thực, đầu tư sâu vào giá trị văn hóa và không gian sống để nâng năng lực cạnh tranh thay vì chỉ dựa vào quảng bá hay kỳ vọng tăng giá.

Thị trường chưa dễ, nhưng cơ hội vẫn mở

Từ những phân tích và số liệu, các chuyên gia nhận định thị trường bất động sản quý 1/2026 đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh, chịu tác động đồng thời từ yếu tố nội tại và các biến số vĩ mô như lãi suất, tỷ giá, lạm phát và bất ổn địa chính trị. Tuy nhiên, quá trình này cũng góp phần tái định hình thị trường theo hướng minh bạch, an toàn và bền vững hơn.

Áp lực dòng vốn, đặc biệt từ kênh trái phiếu, buộc doanh nghiệp phải tái cấu trúc hoạt động, nâng cao quản trị rủi ro và minh bạch tài chính. Dòng tín dụng được kiểm soát chặt chẽ hơn đang tạo ra cơ chế sàng lọc tự nhiên, loại bỏ các chủ thể yếu kém.

Toạ đàm bất động sản quý 1/2026: “Biến động vĩ mô & chu kỳ tái cấu trúc" do VARS tổ chức chiều ngày 14/4. Ảnh: Thảo Ngân - Mekong ASEAN.

Các chuyên gia khuyến nghị doanh nghiệp cần thích ứng chính sách, tập trung vào sản phẩm có giá trị thực và kiểm soát đòn bẩy tài chính; môi giới phải nâng cao tính chuyên nghiệp, minh bạch thông tin; trong khi nhà đầu tư nên chuyển sang tư duy trung - dài hạn.

Về dài hạn, các chuyên gia đánh giá thị trường vẫn có nền tảng tăng trưởng nhờ kinh tế vĩ mô ổn định và hạ tầng tiếp tục được đầu tư. Dù còn khó khăn trong ngắn hạn, cơ hội sẽ tập trung vào những chủ thể có năng lực, chiến lược rõ ràng và khả năng thích ứng tốt.